隨著本月5年期以上LPR由4.85%降至4.80%，多地房貸利率微調(diào)。以北京為例，中新經(jīng)緯客戶端從多家大型銀行了解到，當前個人房貸浮動下限為5.35%，二套房浮動下限為5.85%，新增住房貸款利率與上月相比略微下調(diào)0.05%。

每年年底，都是銀行貸款額度緊張的時期，今年一些銀行的房貸放款周期也有所延長，不過專家指出，今年年底銀行貸款額度緊張的問題并不突出。

多地房貸利率微調(diào)

今年8月，央行公布實行房貸利率的新政，自10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率將以 近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

新政執(zhí)行滿月， 一期LPR利率報價顯示，5年期以上LPR為4.80%，與之前相比下調(diào)5個基點。那么 的房貸利率情況如何？

中新經(jīng)緯客戶端分別致電中農(nóng)工建交五大行的北京地區(qū)支行房貸相關(guān)部門了解到，目前，上述銀行均執(zhí)行當月LPR再加上相應(yīng)基點，每個月LPR調(diào)整變化，房貸利率定價基準隨之變化，具體以放款當日的5年期以上LPR定價為準。

對于加點部分，多家銀行表示，目前北京地區(qū)的上浮基點與上個月相比暫未發(fā)生變化。據(jù)了解，北京地區(qū)首套房利率在LPR的基礎(chǔ)上上浮不低于55個基點，二套房不低于105個基點。若按11月20日5年期以上LPR 4.8%計算，北京地區(qū)個人房貸浮動下限為5.35%，二套房浮動下限為5.85%。這意味著北京地區(qū)本月房貸利率與上個月相比略微下調(diào)0.05%，變化幅度并不大。

多家銀行表示，還會根據(jù)客戶資質(zhì)、自身的房貸額度和風(fēng)險偏好等因素來決定 終給購房者的房貸利率。

北京朝陽區(qū)鏈家門店的經(jīng)紀人劉雪告訴中新經(jīng)緯客戶端，在11月20日 一期LPR利率報價公布后，與他們合作的大部分銀行的首套房貸利率降到了5.35%左右，二套房降到了5.85%左右。她也說：“客戶現(xiàn)在具體申請到哪個房貸利率，還不能完全確定，首套房貸利率要么是5.35%，要么就是5.4%，整體上下浮動不多。”

北京我愛我家門店的經(jīng)紀人郭超稱，在LPR利率報價政策實施前，北京地區(qū)的首套房貸利率在5.38%左右，新一期LPR后，基本降到了5.35%，有微幅下調(diào)，影響不大。

天津地區(qū)中國銀行某支行個貸經(jīng)理對中新經(jīng)緯記者表示，“這個月LPR剛調(diào)完，首套加30個基點，就是5.10%；二套加60個基點，也就是5.40%?！?/p>

據(jù)經(jīng)濟日報報道，11月25日晚，中國人民銀行深圳市中心支行回應(yīng)稱，11月20日， 1年期和5年期貸款市場報價利率(LPR)報價，均較上次下調(diào)5個基點。所以，按照 近一期公布的5年期以上LPR計算，目前深圳首套房貸款利率下限是5.10%，二套房是5.40%。

據(jù)錢江晚報報道，隨著LPR的下調(diào)，杭州房貸利率也出現(xiàn)了微降。工商銀行、杭州銀行、南京銀行首套房實際實行利率均從5.40%左右下降至5.35%。二套房的實際執(zhí)行利率，大部分銀行沒有變化，南京銀行從9月的5.65%微降至5.60%。民生銀行首套和二套的利率則和此前持平，沒有變化。

還款人可與銀行協(xié)商定價周期

不少購房者對于房貸利率調(diào)整時間存在疑惑，LPR每個月都會公布一次報價，那么已經(jīng)簽訂了貸款合同之后，房貸利率是否也每個月跟著調(diào)整？每月還款金額也會隨之變化嗎？

答案是否定的。

中新經(jīng)緯記者咨詢多家銀行發(fā)現(xiàn)，目前銀行和購房人簽訂貸款合同通常可以選擇兩種房貸利率定價周期：一是每年1月1日調(diào)整利率，如此會按照每年1月1日 執(zhí)行的LPR報價(注：由于LPR每月20日公布，故1月1日執(zhí)行利率應(yīng)為上一年12月20日公布的LPR報價)進行調(diào)整。

二是以放款日當天為準，一年為一周期進行調(diào)整。比如某客戶房貸于12月3日放款，一年中的月供都不變，在第二年12月3日銀行會重新根據(jù)LPR變化對房貸利率進行調(diào)整。

不過并非所有銀行都提供上述兩種還款方式，具體情況可以與貸款行協(xié)商。此外，多家銀行表示，合同簽訂的上浮基點是固定不變的，新利率會以調(diào)整日執(zhí)行的LPR利率為基礎(chǔ)，再加相應(yīng)基點來進行調(diào)整。

此外，無論選擇哪種利率定價周期，還款人都需注意月供變化。貸款利率調(diào)整了，如果依然按照之前的月供繳納費用，會導(dǎo)致逾期進而影響個人征信。

年底貸款額度緊張

“我國的個人住房貸款額度是受管理的，臨近年底，各銀行房貸余額已經(jīng)不足，難以給客戶較低的房貸價格。”東興證券在研報中指出。

近日，有媒體稱，建行總行暫時關(guān)閉了該行深圳分行的按揭貸放款系統(tǒng)，或?qū)⒂?020年元旦恢復(fù)放款。中國建設(shè)銀行深圳市分行之后回應(yīng)稱，臨近月末貸款額度緊張屬正?，F(xiàn)象，12月份，將持續(xù)做好居民合理購房需求的貸款服務(wù)。

“正常來講，每年12月底額度都會相對比較緊張，而且即使現(xiàn)在正常申請，如果是二手房還需過戶、走抵押等等，一個月時間未必能走完貸款?！敝袊y行北京地區(qū)某支行個貸經(jīng)理補充說，到2020年年初額度應(yīng)該是充足的。

工商銀行北京地區(qū)朝陽支行的工作人員稱，現(xiàn)在還是正常批貸，首套房的整個貸款流程大致要一個半月。劉雪稱，首套房的放款周期在7-15個工作日，現(xiàn)在放款都還算正常，沒有聽說北京哪家銀行停貸。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端表示，臨近年底，各家銀行都會出現(xiàn)貸款額度緊張的情況，這都是正常現(xiàn)象。今年全國的房貸額度增速已經(jīng)放緩，年底額度緊張的問題并不突出。

張大偉稱，放款周期并不是市場關(guān)心的主要問題，只要能放款，時間快一點還是慢一點，都不影響交易。

購房人對新政反應(yīng)如何？

根據(jù)易居研究院《LPR房貸利率報告》，此次LPR基礎(chǔ)利率下調(diào)以后，全國統(tǒng)計的64個城市首套房月供壓力將會減少，對于一套100萬貸款、30年期等額本息的貸款來說，過去月供額為5762元，而現(xiàn)在降低為5731元，即月供將減少31元。

雖然客觀上還款壓力有所減輕，不過，天津一位中介人士告訴中新經(jīng)緯記者，由于房貸利率的變化幅度并不大，購房者對此反應(yīng)比較冷淡。正在北京石景山看房的劉女士稱，LPR政策實施前，她比較擔心房貸利率會上漲，但實際情況是利率小幅下降了，現(xiàn)在也不太著急買房。

張大偉表示，在市場資金面整體寬松的情況下，房貸利率有下行的趨勢，但整體仍平穩(wěn)。中信證券研究所副所長明明認為，雖然住房抵押貸款利率等長期貸款利率的定價基準有所下行，但三季度貨幣政策執(zhí)行報告中仍然堅持不將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟刺激手段，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然堅持因城施策的思路。

對于調(diào)低5年期LPR是否會引導(dǎo)住房貸款利率下行，進而利好新房銷售？東興證券研報認為，大概率不會。

上述研報稱，央行省一級分行層面上看行業(yè)基本面雖然走弱，但尚不支持大面積寬松政策，銀行實際操作層面上看年底房貸額度不足，以上兩個層面均不支持房貸利率走低，因此本次下調(diào)5年期LPR預(yù)計對新房銷售刺激作用有限。

(應(yīng)受訪者要求，文中劉雪、郭超均為化名）

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