隨著本月5年期以上LPR由4.85%降至4.80%，多地房貸利率微調(diào)。以北京為例，中新經(jīng)緯客戶端從多家大型銀行了解到，當(dāng)前個(gè)人房貸浮動(dòng)下限為5.35%，二套房浮動(dòng)下限為5.85%，新增住房貸款利率與上月相比略微下調(diào)0.05%。

每年年底，都是銀行貸款額度緊張的時(shí)期，今年一些銀行的房貸放款周期也有所延長(zhǎng)，不過(guò)專家指出，今年年底銀行貸款額度緊張的問(wèn)題并不突出。

多地房貸利率微調(diào)

今年8月，央行公布實(shí)行房貸利率的新政，自10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將以 近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

新政執(zhí)行滿月， 一期LPR利率報(bào)價(jià)顯示，5年期以上LPR為4.80%，與之前相比下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。那么 的房貸利率情況如何？

中新經(jīng)緯客戶端分別致電中農(nóng)工建交五大行的北京地區(qū)支行房貸相關(guān)部門了解到，目前，上述銀行均執(zhí)行當(dāng)月LPR再加上相應(yīng)基點(diǎn)，每個(gè)月LPR調(diào)整變化，房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)隨之變化，具體以放款當(dāng)日的5年期以上LPR定價(jià)為準(zhǔn)。

對(duì)于加點(diǎn)部分，多家銀行表示，目前北京地區(qū)的上浮基點(diǎn)與上個(gè)月相比暫未發(fā)生變化。據(jù)了解，北京地區(qū)首套房利率在LPR的基礎(chǔ)上上浮不低于55個(gè)基點(diǎn)，二套房不低于105個(gè)基點(diǎn)。若按11月20日5年期以上LPR 4.8%計(jì)算，北京地區(qū)個(gè)人房貸浮動(dòng)下限為5.35%，二套房浮動(dòng)下限為5.85%。這意味著北京地區(qū)本月房貸利率與上個(gè)月相比略微下調(diào)0.05%，變化幅度并不大。

多家銀行表示，還會(huì)根據(jù)客戶資質(zhì)、自身的房貸額度和風(fēng)險(xiǎn)偏好等因素來(lái)決定 終給購(gòu)房者的房貸利率。

北京朝陽(yáng)區(qū)鏈家門店的經(jīng)紀(jì)人劉雪告訴中新經(jīng)緯客戶端，在11月20日 一期LPR利率報(bào)價(jià)公布后，與他們合作的大部分銀行的首套房貸利率降到了5.35%左右，二套房降到了5.85%左右。她也說(shuō)：“客戶現(xiàn)在具體申請(qǐng)到哪個(gè)房貸利率，還不能完全確定，首套房貸利率要么是5.35%，要么就是5.4%，整體上下浮動(dòng)不多?！?/p>

北京我愛(ài)我家門店的經(jīng)紀(jì)人郭超稱，在LPR利率報(bào)價(jià)政策實(shí)施前，北京地區(qū)的首套房貸利率在5.38%左右，新一期LPR后，基本降到了5.35%，有微幅下調(diào)，影響不大。

天津地區(qū)中國(guó)銀行某支行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)中新經(jīng)緯記者表示，“這個(gè)月LPR剛調(diào)完，首套加30個(gè)基點(diǎn)，就是5.10%；二套加60個(gè)基點(diǎn)，也就是5.40%?！?/p>

據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)報(bào)道，11月25日晚，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行回應(yīng)稱，11月20日， 1年期和5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)報(bào)價(jià)，均較上次下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。所以，按照 近一期公布的5年期以上LPR計(jì)算，目前深圳首套房貸款利率下限是5.10%，二套房是5.40%。

據(jù)錢江晚報(bào)報(bào)道，隨著LPR的下調(diào)，杭州房貸利率也出現(xiàn)了微降。工商銀行、杭州銀行、南京銀行首套房實(shí)際實(shí)行利率均從5.40%左右下降至5.35%。二套房的實(shí)際執(zhí)行利率，大部分銀行沒(méi)有變化，南京銀行從9月的5.65%微降至5.60%。民生銀行首套和二套的利率則和此前持平，沒(méi)有變化。

還款人可與銀行協(xié)商定價(jià)周期

不少購(gòu)房者對(duì)于房貸利率調(diào)整時(shí)間存在疑惑，LPR每個(gè)月都會(huì)公布一次報(bào)價(jià)，那么已經(jīng)簽訂了貸款合同之后，房貸利率是否也每個(gè)月跟著調(diào)整？每月還款金額也會(huì)隨之變化嗎？

答案是否定的。

中新經(jīng)緯記者咨詢多家銀行發(fā)現(xiàn)，目前銀行和購(gòu)房人簽訂貸款合同通?？梢赃x擇兩種房貸利率定價(jià)周期：一是每年1月1日調(diào)整利率，如此會(huì)按照每年1月1日 執(zhí)行的LPR報(bào)價(jià)(注：由于LPR每月20日公布，故1月1日?qǐng)?zhí)行利率應(yīng)為上一年12月20日公布的LPR報(bào)價(jià))進(jìn)行調(diào)整。

二是以放款日當(dāng)天為準(zhǔn)，一年為一周期進(jìn)行調(diào)整。比如某客戶房貸于12月3日放款，一年中的月供都不變，在第二年12月3日銀行會(huì)重新根據(jù)LPR變化對(duì)房貸利率進(jìn)行調(diào)整。

不過(guò)并非所有銀行都提供上述兩種還款方式，具體情況可以與貸款行協(xié)商。此外，多家銀行表示，合同簽訂的上浮基點(diǎn)是固定不變的，新利率會(huì)以調(diào)整日?qǐng)?zhí)行的LPR利率為基礎(chǔ)，再加相應(yīng)基點(diǎn)來(lái)進(jìn)行調(diào)整。

此外，無(wú)論選擇哪種利率定價(jià)周期，還款人都需注意月供變化。貸款利率調(diào)整了，如果依然按照之前的月供繳納費(fèi)用，會(huì)導(dǎo)致逾期進(jìn)而影響個(gè)人征信。

年底貸款額度緊張

“我國(guó)的個(gè)人住房貸款額度是受管理的，臨近年底，各銀行房貸余額已經(jīng)不足，難以給客戶較低的房貸價(jià)格。”東興證券在研報(bào)中指出。

近日，有媒體稱，建行總行暫時(shí)關(guān)閉了該行深圳分行的按揭貸放款系統(tǒng)，或?qū)⒂?020年元旦恢復(fù)放款。中國(guó)建設(shè)銀行深圳市分行之后回應(yīng)稱，臨近月末貸款額度緊張屬正?，F(xiàn)象，12月份，將持續(xù)做好居民合理購(gòu)房需求的貸款服務(wù)。

“正常來(lái)講，每年12月底額度都會(huì)相對(duì)比較緊張，而且即使現(xiàn)在正常申請(qǐng)，如果是二手房還需過(guò)戶、走抵押等等，一個(gè)月時(shí)間未必能走完貸款?！敝袊?guó)銀行北京地區(qū)某支行個(gè)貸經(jīng)理補(bǔ)充說(shuō)，到2020年年初額度應(yīng)該是充足的。

工商銀行北京地區(qū)朝陽(yáng)支行的工作人員稱，現(xiàn)在還是正常批貸，首套房的整個(gè)貸款流程大致要一個(gè)半月。劉雪稱，首套房的放款周期在7-15個(gè)工作日，現(xiàn)在放款都還算正常，沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)北京哪家銀行停貸。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，臨近年底，各家銀行都會(huì)出現(xiàn)貸款額度緊張的情況，這都是正?，F(xiàn)象。今年全國(guó)的房貸額度增速已經(jīng)放緩，年底額度緊張的問(wèn)題并不突出。

張大偉稱，放款周期并不是市場(chǎng)關(guān)心的主要問(wèn)題，只要能放款，時(shí)間快一點(diǎn)還是慢一點(diǎn)，都不影響交易。

購(gòu)房人對(duì)新政反應(yīng)如何？

根據(jù)易居研究院《LPR房貸利率報(bào)告》，此次LPR基礎(chǔ)利率下調(diào)以后，全國(guó)統(tǒng)計(jì)的64個(gè)城市首套房月供壓力將會(huì)減少，對(duì)于一套100萬(wàn)貸款、30年期等額本息的貸款來(lái)說(shuō)，過(guò)去月供額為5762元，而現(xiàn)在降低為5731元，即月供將減少31元。

雖然客觀上還款壓力有所減輕，不過(guò)，天津一位中介人士告訴中新經(jīng)緯記者，由于房貸利率的變化幅度并不大，購(gòu)房者對(duì)此反應(yīng)比較冷淡。正在北京石景山看房的劉女士稱，LPR政策實(shí)施前，她比較擔(dān)心房貸利率會(huì)上漲，但實(shí)際情況是利率小幅下降了，現(xiàn)在也不太著急買房。

張大偉表示，在市場(chǎng)資金面整體寬松的情況下，房貸利率有下行的趨勢(shì)，但整體仍平穩(wěn)。中信證券研究所副所長(zhǎng)明明認(rèn)為，雖然住房抵押貸款利率等長(zhǎng)期貸款利率的定價(jià)基準(zhǔn)有所下行，但三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中仍然堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激手段，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然堅(jiān)持因城施策的思路。

對(duì)于調(diào)低5年期LPR是否會(huì)引導(dǎo)住房貸款利率下行，進(jìn)而利好新房銷售？東興證券研報(bào)認(rèn)為，大概率不會(huì)。

上述研報(bào)稱，央行省一級(jí)分行層面上看行業(yè)基本面雖然走弱，但尚不支持大面積寬松政策，銀行實(shí)際操作層面上看年底房貸額度不足，以上兩個(gè)層面均不支持房貸利率走低，因此本次下調(diào)5年期LPR預(yù)計(jì)對(duì)新房銷售刺激作用有限。

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