(一)收集信息
　　靠性r另一方面,注意收集傳播于社會上的信息,即通過親戚、朋友、閔行等渠溢.利用電話、網(wǎng)絡(luò)、訪問、聚會等形式,建立起信息來摞渠道。這類信息的真實(shí)性一般較朦朧其特點(diǎn)是半公開性具有較大潛質(zhì)。
　　(二)信息處理
　　在面對大量信息的情況下,一方面要盡量多搜集信息另-方而則要對信息進(jìn)行加工在當(dāng)前的條件下面對浩如煙海的信息采用傳統(tǒng)的手段整理和分析信息已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了,必須采用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)手段,對大量的信息進(jìn)行分析、整理和加工,使原始的信息.變成可用的信息$同時進(jìn)-步要建立房地產(chǎn)信息庫,把零亂的信息.變成信息資源進(jìn)一步把信息資源變成經(jīng)濟(jì)資源使其在房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)中發(fā)揮應(yīng)有的作用。
　　(三)驗(yàn)證標(biāo)的物的權(quán)屬
　　將成房(即已領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證的單位產(chǎn)權(quán)、個人產(chǎn)權(quán)的房屋)作為交羈標(biāo)的物的,中介人應(yīng)向委托賣出方調(diào)取并查看產(chǎn)權(quán)證。如屬個人產(chǎn)權(quán)房屋,還需業(yè)主進(jìn)行財產(chǎn)公證。在這一業(yè)務(wù)中,中介人一般需指導(dǎo)幫助委托人辦理離關(guān)公證手續(xù)。
　　將商品房作為交易標(biāo)的物的,中介人應(yīng)向委托開發(fā)商索取經(jīng)市房屋管理機(jī)關(guān)核發(fā)的商品房預(yù)售批準(zhǔn)書,了解商品房的性庚,商品房用途是住宅、商住兩用.壓是寫字樓。因?yàn)閷Σ煌再|(zhì)、不同用途的商品房的銷售對象政府有不同的規(guī)定。
　　(四)簽署賣方(購方)委托中介協(xié)議
　　簽署賣方(購方)委托中介協(xié)議,是中介人利益自我保護(hù)的一種手段。協(xié)議條款明確標(biāo)的物的座落、成交價格、中介服務(wù)費(fèi)金額或比例、委任時限等。在答訂中介協(xié)議時,可以收取→定的保證金。保證金太高,委托方無力承擔(dān),且會產(chǎn)生懷疑:太低.義不足以制約委托方。因此保證金的金額應(yīng)因人事靈活處理。對大宗標(biāo)的的中介,可以于濘服務(wù)費(fèi)比例作為競爭手段,獲取少有中介資格。過約定時限未能成交.中介人應(yīng)主動退還保證金。
　　(五)信息發(fā)布
　　信息發(fā)布-般可有陰種途徑選擇。一是通過廣告捉介工是通過親友介紹,三是上門服務(wù),四是通過網(wǎng)絡(luò)媒體。
　　利用廣告、網(wǎng)絡(luò)等大眾傳播媒介,能大范圍、及時地傳播信息,且反饋也十分及時,便于中介人作出行情判斷。一般說來,一個熱門的信息廣告發(fā)播后一、二天,就會許多反饋信息,如來電來訪,詢問行惰。對此,應(yīng)準(zhǔn)備充分的人力、物力以接受大量的反饋信息,并判斷哪些客戶成交可能大,哪些成交可能小.哪些只是打聽消息,并不打算交易等。要善于發(fā)現(xiàn)目標(biāo),挖掘潛在目標(biāo)。
　　(六)接待客戶
　　接待客戶的原則應(yīng)是.對于來電來訪均要禮貌對待,約定踏勘物業(yè)和詳談的時間、地點(diǎn),千萬不能失約。
　　此過程是中介能否成功的關(guān)鍵,要與客戶詳細(xì)討論物業(yè)情況發(fā)展前景、價格、付款方式,以及用何種貨幣支付，向客戶介紹交易手續(xù)如何進(jìn)行,在何難處及如何解決;雙方要支付哪幾種稅、費(fèi)等。其中較重要的問題是討論價格,大多數(shù)情況下,購賣雙方加上中介方共同參與,用同類物業(yè)的成交價比較。中介人應(yīng)耐心分析、說服,以較后達(dá)成雙方都能接受的價格。
　　雙方初次見面時,中介方如節(jié)目主持人.應(yīng)創(chuàng)造出→個輕松愉快的氛圍,漫談一些雙方均感興趣的話題,以調(diào)節(jié)、觀察雙方的心理。
　　(七)協(xié)助訂立購賣合同
　　當(dāng)物業(yè)的賣方與購方經(jīng)過中介人的辛勤勞動,就該物業(yè)的交易達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識.緊接著的工作就是訂立物業(yè)購賣合同。如果雙方當(dāng)事人對于房產(chǎn)專業(yè)及法律知識欠缺,中介人應(yīng)該提供有關(guān)房屋購信息收集是房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的起點(diǎn)。為此.一方面應(yīng)重視散布在各類報刊雜志、廣告、網(wǎng)上各房屋開發(fā)商提供的分類信息,通過剪報、下載或直接向?qū)Ψ剿魅≠Y料。這類信息的特點(diǎn)是具有真實(shí)性、可賣、租賃的合同范本或政府的標(biāo)準(zhǔn)文件本,如果有必要,根據(jù)本交易標(biāo)的物的特殊性,可建議購賣雙方在他本來礎(chǔ)上增加補(bǔ)充若干條款。整個過程中介人可自始至終參與,協(xié)調(diào)訂立合同條款。合同條款中如寫明小介方是誰,并載明中介訓(xùn)金、支付方式等,三方同時簽署此購賣合同就兼有中介合同的性質(zhì)。中介方和甲、乙雙方一樣守?fù)碛幸环莺贤珽本,這是中介人中介行為的法律文書們
　　(八)收取部分中介服務(wù)傭金
　　由于中介雙方的房屋實(shí)實(shí)(或租賃)合同的簽訂.中介行為正式實(shí)施.中介人員應(yīng)及時向委托方收取事先商定的部分傭金,委托人原則上應(yīng)在上述房屋購賣合同后生效時,當(dāng)即支付。
　　(九)督促幫助雙方履行合同
　　即要求房屋實(shí)出方按時清撒;提醒購進(jìn)方按時按期付款。一般來說,房產(chǎn)購賣合同一經(jīng)簽汀,中介服務(wù)即已完成。但為了促進(jìn)交易順利完成.中介公司可本著誠信服務(wù)的精神,關(guān)注和幫助合同的履行。
　　（十）房屋交割和儀證領(lǐng)取
　　房屋交割和權(quán)證領(lǐng)取是購賣雙方當(dāng)事人的較后一道程序也是中介人的較后一道服務(wù)業(yè)務(wù)。一般情況下房屋交割較領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證在先由賣出方出具交付通知書.辦理人戶手續(xù),包括支付管理費(fèi)、裝飾建筑垃圾運(yùn)費(fèi)、安裝防盜門費(fèi)用等雜費(fèi)。成房(私房)由雙方自行交割;商品房產(chǎn)權(quán)證手續(xù)在房屋交易所辦理。
　　領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)通常需要一個月(私房)或六個月(商品房),需支付印花稅、權(quán)證費(fèi)等。
　　(十一)中介服務(wù)費(fèi)清算
　　按照房地產(chǎn)中介協(xié)議,完成中介任務(wù)以后,房地產(chǎn)中介企業(yè)應(yīng)當(dāng)接照中介協(xié)議的規(guī)定收取服務(wù)報酬。
　　為了加強(qiáng)對中介服務(wù)的監(jiān)督,恨據(jù)國家的財務(wù)會計(jì)有關(guān)規(guī)定,中介服務(wù)報酬應(yīng)當(dāng)通過銀行進(jìn)行結(jié)算D為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介組織的管理,規(guī)他房地產(chǎn)中介組織的行"為房地產(chǎn)中介服務(wù)人員應(yīng)叫認(rèn)真填寫房地嚴(yán)管理部門關(guān)于巾介細(xì)織的情況報表。
　　(十二)整理歸檔
　　將中介業(yè)務(wù)的意向書或書面委托協(xié)議、談判組要、房屋購賣(租賃)合同、交割孚續(xù)、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證手續(xù)的紀(jì)錄等進(jìn)行整理,接一案一袋的方式,妥善保管,便于今后重查。
　　(十三)其它 服務(wù)
　　在房地產(chǎn)中介過程中,還可能發(fā)生 業(yè)務(wù),并可酌情向客戶收取 服務(wù)費(fèi)。
　　1.成房測量估價因成房年代較久遠(yuǎn)存在自然和人為損壞差異使用者的保養(yǎng)修繕差異,結(jié)構(gòu)、地段、設(shè)計(jì)、占地面積等差異,而造成房屋的使用價值不等。因此,要由房地產(chǎn)交易所(具有政府頒發(fā)測估資質(zhì)的交易所)進(jìn)行測量,復(fù)核房屋建筑面積、占地面積、花園面積、房屋成新,并根據(jù)目前的同類房屋建筑價乘以成新率,得出該物業(yè)的重置價，其意義有二:一是防止越低價成交:二是作為征收超標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)的基礎(chǔ)價。
　　2.尋找退路
　　房此事務(wù)多產(chǎn)生于業(yè)主需分割財產(chǎn)或繼承遺產(chǎn)需將原有房屋賣出,但房屋有親友或租賃戶尚在居住,需將該房屋騰空時。這類房屋俗稱“實(shí)心房”。而用于解決安置的房源俗稱"退路房"。解決"退路房"的事務(wù),往往可由中介人牽線搭橋,使好事成雙。
　　3.按揭貸款
　　房地產(chǎn)購進(jìn)方由于財力所限,或另有商務(wù)所需.不愿或無力一次性支付價款,中介人可幫助 銀行接揭貸款手續(xù),使購進(jìn)方能先使用后分期付款。按揭貸款-般只限于商品房。
　　4.房屋保險
　　因房地產(chǎn)交易過程所需時問長,期間的天災(zāi)人禍發(fā)生虱說概率很小,惺不是沒有可能的。主日客戶要求,中介公司幫助 房屋保險。

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