8月16日，海南省自然資源和規(guī)劃廳、海南省財政廳、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于不動產(chǎn)登記歷史遺 留問題處理意見的通知》(以下簡稱《通知》)，對不動產(chǎn)登記基本原則、適用范圍、解決政策和方法等作出明確要求。8月19日，海南省自然資源和規(guī)劃廳針對《通知》里的熱點問題進行答疑釋惑、解讀回應(yīng)。

一、為何要出臺歷史遺 留問題處理意見？

答：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施以來，原分散登記時形成的歷史遺 留問題大量顯現(xiàn)，導(dǎo)致無法按《不動產(chǎn)登記暫行條例》進行登記，造成不動產(chǎn)“登記難”。主要表現(xiàn)形式有：登記責(zé)任主體缺失，沒有用地手續(xù)或用地手續(xù)不完善、擅自改變土地用途或增加容積率、未通過規(guī)劃許可或規(guī)劃核實、未通過竣工驗收備案、欠繳土地出讓價款或相關(guān)稅費等情形。這些問題的產(chǎn)生，既有法治、體制和機制的原因，也有政府、建設(shè)單位的原因。這些問題久拖不決，群眾利益得不到保障，已成為社會不穩(wěn)定因素之一，嚴(yán)重影響了海南省營商環(huán)境。因此，有必要在政策措施上有所創(chuàng)新和突破，出臺處理意見，為化解難題提供更多的政策依據(jù)。

二、本次歷史遺 留問題處理適用什么范圍？

答：適用于市縣總體規(guī)劃(國土空間總體規(guī)劃)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地上，土地和房屋權(quán)屬無爭議，經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)管理部門 批準(zhǔn)建設(shè)并已實際出售，購房人房屋來源合法且無明顯過錯，因各種原因長期不能辦理不動產(chǎn)登記的住宅項目。“小產(chǎn)權(quán)房”等各類違法項目不納入此范圍。

三、項目的開發(fā)建設(shè)主體滅失了怎么申請辦理？

答：有承繼單位或上級主管部門的由其代為申請，確實沒有承繼單位或上級主管部門，可由市縣人民政府指定鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦、居委會、業(yè)主委員會、業(yè)主代表等，代為申請辦理。對主體滅失情況，登記機關(guān)應(yīng)進行公告。

四、項目無用地手續(xù)或用地手續(xù)不完善的如何補辦用地手續(xù)？

答：區(qū)分情形辦理。對于已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)登記的，經(jīng)公告權(quán)屬清晰無爭議的，報經(jīng)市縣人民政府同意，按現(xiàn)狀補辦用地手續(xù)，核發(fā)用地劃撥決定書或者協(xié)議出讓；未辦理房屋所有權(quán)登記的，可按照項目建設(shè)時的政策規(guī)定補辦劃撥或協(xié)議出讓等用地手續(xù)。時間較早(如1982年之前使用至今)無法補辦的項目用地手續(xù)的，可經(jīng)市縣人民政府同意，經(jīng)權(quán)籍調(diào)查公告無異議的，根據(jù)項目建設(shè)時的政策規(guī)定確認(rèn)土地權(quán)屬。

五、建筑物超出批準(zhǔn)宗地界址線建設(shè)的怎么處理？

答：區(qū)分情形處理。房屋已登記的，經(jīng)公告權(quán)屬清晰無爭議的，報經(jīng)市縣人民政府同意，按現(xiàn)狀補辦用地手續(xù),核發(fā)用地劃撥決定書或協(xié)議出讓；房屋未登記的，區(qū)分屬于政府原因和開發(fā)主體自身原因分別處理。其他情形待用地手續(xù)完善后辦理不動產(chǎn)登記。

六、非住宅用地上建設(shè)住宅未辦理土地用途變更手續(xù)怎么處理？

答：以《海南省人民政府關(guān)于進一步加強土地宏觀調(diào)控提升土地利用效益的意見》(瓊府〔2018〕3號)(以下簡稱瓊府〔2018 〕 3號)為界，印發(fā)前項目已批準(zhǔn)建設(shè)的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可審批時點政策規(guī)定辦理土地用途變更手續(xù)，涉及補交土地出讓金的，按照項目建設(shè)工程規(guī)劃許可審批時有關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)確定。瓊府〔2018〕3號印發(fā)后批準(zhǔn)建設(shè)的，按該意見執(zhí)行。

七、住宅用地上批準(zhǔn)配建商業(yè)服務(wù)設(shè)施的如何辦理土地用途變更？

答：住宅用地上經(jīng)批準(zhǔn)配建一定比例商業(yè)服務(wù)設(shè)施，且土地出讓合同及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)未明確商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地比例的，需辦理土地用途變更手續(xù)，涉及補交土地出讓金的，規(guī)劃許可等審批時有約定繳交時點的，從其約定，未約定的按照項目建設(shè)工程規(guī)劃許可審批時有關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)確定。

八、項目跨宗地建設(shè)的如何處理？

答：區(qū)分情形辦理。對房屋和土地有合法的權(quán)屬來源文件、項目跨宗地建設(shè)未超出批準(zhǔn)用地范圍，無調(diào)整宗地需求的可按照所在宗地分布辦理不動產(chǎn)登記；需要調(diào)整宗地經(jīng)自然資源和規(guī)劃部門同意進行對應(yīng)調(diào)整后辦理不動產(chǎn)登記。

九、項目未通過建設(shè)工程規(guī)劃核實如何處理？

答：因違反建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定，存在擅自改變土地用途、超出建設(shè)工程規(guī)劃許可的范圍、超容積率、未按要求建設(shè)配套設(shè)施等情形導(dǎo)致無法通過建設(shè)工程規(guī)劃核實的，先查實并形成處置意見經(jīng)市縣政府同意，按照“證辦分離”原則，在處置問題的同時啟動不動產(chǎn)登記辦理；其他不屬于上述列舉情形且未違反建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定的，由自然資源和規(guī)劃部門分類處置出具認(rèn)定或核實意見后予以辦理登記。

十、項目未通過竣工驗收備案如何處理？

答：區(qū)分情形辦理。工程質(zhì)量和消防驗收合格的，僅因工程未結(jié)算、檔案未移交等因素未辦理竣工驗收備案的，可由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具認(rèn)定意見或憑生效法律文書直接申請辦理不動產(chǎn)登記；對于不符合竣工驗收條件或存在質(zhì)量安全消防隱患的項目，需先對房屋質(zhì)量安全、消防安全進行確認(rèn)，需要整改的需先整改到位再由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門或有關(guān)部門補辦手續(xù)或出具認(rèn)定意見后辦理不動產(chǎn)登記。

十一、開發(fā)主體欠繳土地出讓價款和相關(guān)稅費的怎么處理？

答：報經(jīng)市縣人民政府同意，按“證繳分離”原則，在有關(guān)部門追繳土地出讓價款和稅費的同時，辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。土地出讓價款和相關(guān)費用按照項目建設(shè)工程規(guī)劃許可批準(zhǔn)時點評估價加銀行利息確定，涉及轉(zhuǎn)移登記中受讓方需繳交契稅的，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)履行納稅義務(wù)。

十二、房屋和土地權(quán)利不一致問題如何登記？

答：因房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移、土地使用權(quán)未同步轉(zhuǎn)移登記導(dǎo)致房屋、土地權(quán)利主體不一致的，經(jīng)核實，權(quán)屬關(guān)系變動清晰且無爭議的，可由現(xiàn)房屋所有權(quán)人單方申請，經(jīng)公告無異議后，注銷原土地登記，辦理房地權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)登記。

十三、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房在劃撥地上的如何辦理過戶？

答：在申請過戶時補辦出讓手續(xù)，按照單戶房屋的建筑面積*(整幢樓占地面積/整幢樓的總建筑面積)計算分?jǐn)偯娣e，以分?jǐn)偯娣e對應(yīng)宗地所在區(qū)域住宅用地基準(zhǔn)地價的40%補交出讓價款，土地性質(zhì)變更后出讓年期的計算以同一建筑的第 一套房屋補辦出讓手續(xù)為起始計算，土地出讓年期可根據(jù)各地具體情況確定，但zui高不超過70年。

十四、在限 購政策出臺前沒有取得預(yù)售許可證，但實際房屋已經(jīng)銷售，在限 購政策出臺后才取得預(yù)售許可證，能辦理網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)登記？

答：購房人可憑購房合同或認(rèn)購協(xié)議以及付款憑證(包括完稅憑證、稅務(wù)發(fā)票或已付款銀行轉(zhuǎn)賬有效憑證POS機購房簽單、購房轉(zhuǎn)賬單等)，補辦購房合同網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)登記。

十五、對歷史遺 留問題處置中出現(xiàn)的失信行為有沒有懲戒措施？

答：對拒不配合完善相關(guān)手續(xù)，影響購房人辦理不動產(chǎn)登記的開發(fā)建設(shè)單位或個人，由行業(yè)主管部門或有關(guān)部門依法依規(guī)納入失信聯(lián)合懲戒名單，并予以公告。

十六、《處理意見》出臺后，新增的歷史遺 留問題是否適用？

答：《處理意見》印發(fā)后新增不動產(chǎn)登記問題，包含和列舉的相同或者類似的不動產(chǎn)登記問題，不適用于本通知。

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