6月26日，國(guó)土資源部總規(guī)劃師胡存智在“中國(guó)房地產(chǎn)2010年夏季峰會(huì)”上透露，國(guó)土資源部將大力推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作。經(jīng)過(guò)測(cè)算，預(yù)計(jì)將置換出10%的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)。

這意味著，約2700萬(wàn)畝農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)建設(shè)用地。農(nóng)村土地分為兩種，一是耕地，保有紅線為18億畝；一是集體建設(shè)用地，主要包括農(nóng)民宅基地、村莊建設(shè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。

胡存智表示，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地能得到充分的保障，尤其是中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不會(huì)出現(xiàn)土地供應(yīng)短缺的問(wèn)題。

但是，這并不意味著城市房地產(chǎn)用地可以無(wú)限制大規(guī)模供應(yīng)。

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤用于小城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)集聚地就地推動(dòng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，他表示通過(guò)增減掛鉤結(jié)余出來(lái)的土地，希望在縣域內(nèi)使用，要原地工業(yè)化和城鎮(zhèn)化。

而對(duì)于房?jī)r(jià)上漲較快的城市來(lái)說(shuō)，仍要堅(jiān)持通過(guò)嚴(yán)格的土地定向供應(yīng)政策和查處囤地捂盤(pán)行為，來(lái)實(shí)現(xiàn)土地集約節(jié)約利用和保障房地產(chǎn)用地的協(xié)調(diào)。

城鎮(zhèn)化用地有充分保障

建設(shè)用地增減掛勾，實(shí)際上是在城市近郊或者遠(yuǎn)郊開(kāi)展建設(shè)用地的整理活動(dòng)，把項(xiàng)目區(qū)里的新老建設(shè)用地掛鉤進(jìn)行土地整理，從而劃撥新的土地資源。同時(shí)把若干需要復(fù)墾的農(nóng)村土地建設(shè)用地和城鎮(zhèn)準(zhǔn)備新用的建設(shè)用地共同組成新的項(xiàng)目區(qū)，對(duì)項(xiàng)目區(qū)里的土地進(jìn)行復(fù)墾以及建設(shè)新的項(xiàng)目。

按照國(guó)土資源部的測(cè)算，大約有10%的農(nóng)村建設(shè)用地要自然納入到城鎮(zhèn)中，變成城鎮(zhèn)建設(shè)用地。目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)農(nóng)村建設(shè)用地約2.7億畝，10%的農(nóng)村建設(shè)用地自然納入到城鎮(zhèn)中，也就是可增加2700萬(wàn)畝的城市建設(shè)用地。

按胡存智的說(shuō)法，這部分農(nóng)村建設(shè)用地的自然納入要通過(guò)建設(shè)用地增減掛鉤來(lái)實(shí)現(xiàn)。

胡存智算了一筆賬，這一輪的城市土地規(guī)劃，是按照2020年全國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到58%來(lái)進(jìn)行安排的。按照每年城鎮(zhèn)人口至少增加一個(gè)百分點(diǎn)來(lái)看，一年應(yīng)該有1500萬(wàn)-1800萬(wàn)人進(jìn)入城鎮(zhèn)。如果按照人均100平米的用地計(jì)算，每年至少需要城鎮(zhèn)用地225萬(wàn)畝。

胡存智表示，利用城鄉(xiāng)土地增減掛鉤制度，這一用地增量能得到充分保障。

房地產(chǎn)供地差別化

雖然對(duì)于城市房地產(chǎn)用地來(lái)說(shuō)，其未來(lái)有兩個(gè)供應(yīng)格局：城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地和農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。

按照胡存智的設(shè)想，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤將有利于緩解二、三線城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的城市建設(shè)用地供應(yīng)。城市新增建設(shè)用地量與農(nóng)村減少建設(shè)用地量掛鉤，保障供應(yīng)之余也為18億畝耕地“紅線”創(chuàng)造天然屏障。

今年年初，山東省國(guó)土資源廳副廳長(zhǎng)王玉志表示，作為增減掛鉤制度的試點(diǎn)地，山東省已批準(zhǔn)試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)138個(gè)，周轉(zhuǎn)指標(biāo)近10萬(wàn)畝。有效緩解了山東省城鎮(zhèn)建設(shè)用地供需矛盾。

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作雖然可以使二、三線城市的供應(yīng)得到保障，然而對(duì)于土地供應(yīng)緊張的北京、上海、深圳等一線城市而言，其土地供應(yīng)仍然承受著一定的壓力。

以上海市為例，本報(bào)從上海規(guī)土局獲得的數(shù)據(jù)顯示，按照上海市以及區(qū)縣2010年推進(jìn)重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及民生工程實(shí)施的實(shí)際用地需求，上海市2010年新增建設(shè)用地計(jì)劃7000公頃。

然而2009年國(guó)土資源部安排下達(dá)上海市2010年度新增建設(shè)用地計(jì)劃僅僅只有5000公頃。需求與供應(yīng)之間存在著近2000公頃的差距。

為了保障土地供應(yīng)，上海市國(guó)土部門(mén)一方面運(yùn)用增減掛鉤制度盤(pán)活沉積散落在上海的農(nóng)村集體建設(shè)用地，另一方面則加大存量土地盤(pán)活利用力度，加大閑置土地處置力度，積極推進(jìn)低效用地的“二次開(kāi)發(fā)”，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)集約利用土地。

胡存智表示，土地供應(yīng)除了按照城市進(jìn)行差別化供應(yīng)外，對(duì)于房地產(chǎn)用地也按照產(chǎn)品結(jié)構(gòu)實(shí)行差別化政策。國(guó)土部要求城市將70%的住宅用地供應(yīng)給保障房、政策房和中小套型普通商品房，保障民生放在位。

而對(duì)于70%比例以外的房地產(chǎn)用地供應(yīng)，不得向別墅、高爾夫球場(chǎng)等項(xiàng)目供地，同時(shí)對(duì)囤地企業(yè)進(jìn)行查處。

方鴻銘控股是國(guó)內(nèi)的高爾夫地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，方鴻銘控股董事長(zhǎng)李皓對(duì)記者說(shuō)，之前很多高爾夫項(xiàng)目都是配套住宅用地供應(yīng)的，開(kāi)發(fā)商一般通過(guò)住宅出讓回收成本。但是，較近嚴(yán)控的土地政策，讓國(guó)內(nèi)高爾夫行業(yè)幾乎再?zèng)]有新增的項(xiàng)目。