要總體解決這個困境，目前看來，統(tǒng)一地權(quán)應(yīng)該是較優(yōu)先的戰(zhàn)略選擇。

1當(dāng)代中國高房價體系制度因素的歷史出路

1)中國住房改革的命脈缺憾

1986年我在國務(wù)院住房改革辦公室參與起草《城鎮(zhèn)住房制度改革試點方案說明》的時候，城鎮(zhèn)住房只有20億平方米，這是明清以來幾百年、特別是建國近四十年來中國城市房地產(chǎn)的主要家底，也是20歲以上的城市中國人當(dāng)時的基本人居環(huán)境。當(dāng)時經(jīng)過激烈討論的方案是，按每平方米200元賣給個人，進行商品化改革，20億平方米賣掉就是4000億元，后來又調(diào)整到400元，企業(yè)留一部分，地方留一部分，政府要一部分，這個錢有兩個用途，一個是用于新房建設(shè)，一個是用于其他改革事業(yè)?；叵肫饋恚?jīng)過20年的發(fā)展，房價已從每平方米200元，漲到了一兩萬元的水平，世界的變化確實很大。

但是，中國商品化住房資產(chǎn)的價值體系仍建基于城鎮(zhèn)住宅可以商品化流通、村鎮(zhèn)住宅不能流通的半邊流通市，中國住房的權(quán)利體系仍然是不完整的；中國商品化住房資產(chǎn)的價值體系仍建基于房權(quán)與地權(quán)的分離，中國房價具有巨大的不穩(wěn)定性，它使中國住房的預(yù)期收益、未來收益轉(zhuǎn)為了當(dāng)期價格、現(xiàn)價體系，形成了巨大的風(fēng)險性。它也反映了1998年中國實行住房商品化改革以來，在改革步驟設(shè)計上的重大欠缺就是沒有考慮到應(yīng)以社會保障用房作為補充；沒有考慮到應(yīng)為公民解決足夠的近成本價的商品用房；沒有及時安排村鎮(zhèn)住宅接續(xù)的商品化改革，實施全流通；沒有解決國家和集體建設(shè)用地使用權(quán)的統(tǒng)一。由此造成了中國住房資產(chǎn)的不穩(wěn)定性，以及政府應(yīng)承擔(dān)的廣泛的住房建設(shè)的社會責(zé)任。

2)個別城市住房投資屬性的強化有可能使中國房市成為世界上的博彩游戲

在目前這種房市制度的缺陷中，城市房地產(chǎn)業(yè)脫離中國住宅總量的整體資源，成為局部熱潮，有關(guān)地方政府、開發(fā)商、炒樓團及各種利益關(guān)聯(lián)方使住房成為稀缺的商品。中國住房兼具了商品、金融、社保等的多重屬性，住房的金融屬性反映了房地產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)型為投資市場的一部分，個別城市住房投資屬性的強化有使中國樓市成為世界上博彩游戲的傾向。

它使中國居民財富體系增加了脆弱性和不穩(wěn)定性，商業(yè)和居民的金融資產(chǎn)巨有罕見的市場換位能力和流動性要求，中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)已形成高度積累，構(gòu)成了金融過剩。拉動目前的中國住房的價格增長不過需要四五萬億元人民幣，但是引爆這個市場的泡沫也許就需要一二萬億元人民幣。上海、深圳、北京等大城市住房市場更具有高度投機性質(zhì)，面臨大規(guī)模價格重組的可能。如果炒樓團和投資者的住房進行比較集中的轉(zhuǎn)讓對沖，將有可能構(gòu)成10萬億元人民幣以上的巨大資產(chǎn)流動，僅以目前不到17萬億人民幣的居民儲蓄難以完成均衡的市場轉(zhuǎn)換傳導(dǎo)。截至2007年6月30日，中國廣義貨幣余額為37.78萬億元；狹義貨幣余額為13.58萬億元，這個資源不但要運轉(zhuǎn)中國的巨大的生產(chǎn)體系，而且要承載中國的消費體系，所余資源即使全部投資房地產(chǎn)，也不過七八萬億元人民幣的入市資金，以這個水平再大幅拉升中國城鎮(zhèn)樓市的升水，不但會導(dǎo)致社會的巨大分裂，而且也將造就溫州等炒樓團的市場對沖。政府沒有擔(dān)保過房價上漲，也沒有財力托住這個市場的劇烈轉(zhuǎn)變。

3)房市結(jié)構(gòu)需要作出重大的轉(zhuǎn)型調(diào)整

對中國而言，貸款購房是借來的富貴，以房價的預(yù)期升值提高個人的貸款比例是風(fēng)險的平衡，居住以外的房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟的預(yù)期博彩。建房有理，購房也無罪，但是需要購賣公正，不但需要市場公正，而且需要制度公正。如果考慮到中國城鄉(xiāng)住宅一體化的全流通、考慮到中國城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地使用權(quán)可能帶來的住宅商品的流動性，那么就有可能對現(xiàn)有住宅價格體系產(chǎn)生巨大革命性的顛覆效果，甚至摧毀性效應(yīng)。

這種轉(zhuǎn)型有可能以五種方式進行，即以行政為主導(dǎo)進行；以全國人大的立法為主導(dǎo)進行；也有可能以地方試驗為前導(dǎo)進行，例如廣東的農(nóng)宅入市；還有可能以市場自主發(fā)育的形式開展，例如小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)宅私下轉(zhuǎn)讓等，較后通過社會集體談判解決；也有可能通過市場的巨大內(nèi)在收縮，即危機調(diào)整進行，日本、香港都經(jīng)歷過虛高房價的翻天覆地的崩盤。

應(yīng)該說中國房市正進入一個結(jié)構(gòu)需要調(diào)整的重大歷史轉(zhuǎn)型期，這是歷史的潮流。根據(jù)建設(shè)部有關(guān)資料，我們推算2006年中國城鄉(xiāng)住宅總量大約為375億-380億平方米，其中私有化住宅總量應(yīng)該為300億以上平方米，城鎮(zhèn)住宅建筑面積110多億平方米，農(nóng)村住宅建筑面積265億-270億平方米。中國已經(jīng)成為世界上的房屋消費國，但是目前 于城市110多億平方米住房商品化流通的房地市場是一個不完整的半邊市場，隨時可以受到中國房市全流通的沖擊；它也是一個利益需要重大調(diào)整的市場，農(nóng)宅非商品流通沒有《憲法》的依據(jù)，也非市場機制使然，270億平方米左右農(nóng)村住宅的商品化流通不但是中國住房市場化改革的進一步的方向，也是中國經(jīng)濟發(fā)展的歷史機會和財富利益調(diào)整的合理選擇，是八億農(nóng)民富裕的左籌右碼。

2必須改變目前不合理的土地利用模式

土地供應(yīng)減少40萬畝是2006年中國房價上揚的重要原因現(xiàn)行的征地制度來源于計劃經(jīng)濟，它的成功應(yīng)該是在房價上漲時加大土地供應(yīng)，以平抑房價，這是征地制度的優(yōu)越性，否則就譬如抱薪救火。但是中國2006年的土地供應(yīng)恰恰反其道而行之，對此，它若不是土地調(diào)控的失誤，就是對征地制度的致命打擊，由此導(dǎo)致了現(xiàn)行的征地制度面臨著維持危機不斷加大、體系解構(gòu)、甚至運轉(zhuǎn)失靈的趨向；面臨著投資者以從眾心理購購房地產(chǎn)業(yè)的歷史潮流，購購房地產(chǎn)正成為一種單向式上升的期權(quán)，只賺不賠，賠了再找賬的博弈。

根據(jù)國土資源部2005年土地利用變更調(diào)查結(jié)果，2005年全年新增建設(shè)用地648萬畝，其中新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地150萬畝；新增村莊建設(shè)用地100萬畝；其余大約400萬畝為各類開發(fā)區(qū)、園的工礦建設(shè)用地和新增交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地。由于2005年新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地150萬畝，2005年的中國房價大體還是可以接受的，對未來透支并不大。

但是根據(jù)國土資源部2006年土地利用變更調(diào)查結(jié)果，2006年全年新增建設(shè)用地32.9萬公頃，也即493.5萬畝。其中，新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地110萬畝﹙7.4萬公頃﹚，新增村莊建設(shè)用地大概45萬畝(3.0萬公頃)，新增獨立工礦建設(shè)用地是219萬畝﹙14.6萬公頃﹚，新增交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地近119萬畝。與2005年相比新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地減少了40萬畝；新增村莊建設(shè)用地減少了55萬畝，這是2006年以來房價有一個非常大的上漲的重要原因。它也說明了土地宏觀調(diào)控的失誤，一方面解決不好已批出土地的開發(fā)利用問題；一方面又解決不好新增建設(shè)用地問題，而且還解決不好互助建房的問題。為此2007年必須改變中國目前的供地模式，要么建立上級政府監(jiān)管、各級人大專設(shè)委員會監(jiān)督、信息全部公開、消費者可以公開查詢、逾期開發(fā)土地堅決收回的全國土地利用審批公示系統(tǒng)，讓全中國人民監(jiān)督土地利用情況；要么繼續(xù)維持目前的信息失靈的征地模式，并逐步自然解構(gòu)，否則保留這種計劃經(jīng)濟的、政府包辦的征地模式就等于預(yù)留了住房市場的風(fēng)險。

3統(tǒng)一地權(quán)是解決中國住房問題的根本出路

從征地、征用的土地利用模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲆庠搁_發(fā)和政府保障相結(jié)合的模式

轉(zhuǎn)型時期土地政策要解決好三個問題：其一已批出土地的限期開發(fā)利用問題；其二每年新增建設(shè)用地問題；其三徹底將城市土地使用權(quán)和農(nóng)村土地使用權(quán)統(tǒng)一起來的問題。根據(jù)2005年國土資源部土地利用變更調(diào)查結(jié)果綜合計算：中國現(xiàn)有耕地18.31億畝(12208.27萬公頃)，根據(jù)2006年土地利用變更調(diào)查結(jié)果，全國耕地12177.59萬公頃(18.27億畝)；其他農(nóng)用地2554.10萬公頃(3.83億畝)；居民點及獨立工礦用地2635.45萬公頃(3.95億畝)。與2005年相比，全國耕地凈減少30.7萬公頃(460.2萬畝)。其中：建設(shè)占用25.9萬公頃(387.8萬畝)。

從戰(zhàn)略上而言，中國加強未利用地仍然有一定的空間，目前居民點及獨立工礦用地不過為2635.45萬公頃(3.95億畝)，18億畝耕地以外的其他農(nóng)用地2554.10萬公頃(3.83億畝)，立足非耕地的2億畝左右的農(nóng)村建設(shè)用地，通過立足以農(nóng)村權(quán)益人為主，從簡單利用轉(zhuǎn)為加大容積率的復(fù)雜利用，革命性的提高其使用效益，從而解決今后居民點及獨立工礦用地的用地需要是完全可能的，也應(yīng)該是中國土地利用的戰(zhàn)略方向，完全可以解決好中國人民的生存需要。

現(xiàn)在中國以3.95億畝的農(nóng)用建設(shè)用地和3.83億畝的居民的城市工地和工礦用地3.95畝地相整合，基本上半斤對八兩，農(nóng)村建設(shè)用地有巨大的利用空間。3.95億畝的農(nóng)用建設(shè)用地是向居民點和工礦用地輸?shù)木薮筚Y源和中國現(xiàn)代化的根基，但是以目前的征地模式很難創(chuàng)造中國土地的精用效益，猶同囚禁，多力勝物，少力勝人，煥發(fā)農(nóng)村建設(shè)用地主體的巨大積極性和創(chuàng)造性將使3.95億畝的農(nóng)用建設(shè)用地的利用事半功倍。為此改變我們目前的征地模式，大規(guī)模增加農(nóng)村供地主體，并使農(nóng)用建設(shè)用地直接入市是中國實現(xiàn)居民點及獨立工礦用地良性發(fā)展的必由之路。為此改革的目的就是要實現(xiàn)從政府征收、征用的土地模式向市場意愿開發(fā)和政府保障相結(jié)合的土地利用模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。

即使從中國目前的土地資源量判斷：以開掘建設(shè)用地的存量資源為主，全面打擊和約束囤地行為，今后幾年每年完全能夠供應(yīng)400萬畝，甚至600萬畝解決土地市場的運作，中國完全有能力解決好居民的居住、商業(yè)、社會保障用房。中國整體經(jīng)濟建設(shè)，包括住房建設(shè)，每年的用地規(guī)模大約在500-700萬畝之間，這是我們能夠解決而沒有解決好的。

2﹚國家不應(yīng)該是土地經(jīng)營商

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