消費者

　　房屋按揭保險諸多問題不合理

　　按理說，個人住房按揭貸款保險不僅讓眾多消費者圓了自己的住房夢，而且有效地防范了銀行的信貸風(fēng)險，這一舉兩得的好事應(yīng)該叫好又叫座才對，然而現(xiàn)實卻并非如此.

　　張女士前年以按揭方式購了一套３６．９５萬元的住房，按揭保險費率為０．７‰，當(dāng)時被要求一次性交清１５年的總保險費３７５９元。上個月她提前還清了貸款，然而到保險公司退保，保險公司只退了２１２４元，張女士不解，才過一年多，３７５９元的保險費竟被扣掉了１６００多元。“我的保費是１５年的，保險公司怎么承擔(dān)一年多的風(fēng)險就扣掉了近半數(shù)的保費，這太沒道理了?！睆埮繉Υ祟H有微詞。

　　提及住房按揭保險，杜女士氣不打一處來：“我按揭貸款３０萬元，如果這房子出了事，保險公司較多賠償１０萬元，而且保險合同規(guī)定‘本保險受益人為貸款銀行’，而投保人享有哪些權(quán)益卻沒有寫明?！?/P>

　　“弄不懂”住房按揭保險的遠不止張女士和杜女士。李先生說：“我弄不明白，我交了按揭保險費，為什么受益人是銀行？既然保險是為了降低銀行提供貸款購房的風(fēng)險，那為什么不由銀行交保費，卻要轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上？”

　　連日來，消費者對住房按揭貸款保險看法頗多，記者難以一一詳述，只能對質(zhì)疑的焦點歸納如下：

　　保險過度不合理一是保險金額過度?，F(xiàn)在的保險不是以抵押房屋建筑價格的多少來確定投保金額標(biāo)準，而是采用商品房銷售價格作為保險金額，大大超過了作為抵押房屋的實際保險價值。因為在商品房的銷售價格中，土地使用的價格占了３０％以上，而土地幾乎是不存在風(fēng)險的。

　　二是保險期限過度。對于商品房是期房的來說，大多短在幾個月、長則一年之后才能交付使用，而保險合同約定生效時間是貸款之日起開始計收，使得購購期房的消費者在商品房還沒有交付使用時就已經(jīng)支付保險費了。因此，保險公司承擔(dān)保險責(zé)任的期限明顯短于貸款期限。在貸款發(fā)放日至交房日這段空白期，保險公司沒有承擔(dān)任何保險責(zé)任。權(quán)利和義務(wù)不對等。

　　三是要求投保的條件過度。購房者尚未取得所預(yù)購住房的產(chǎn)權(quán)前，根本無權(quán)為產(chǎn)權(quán)尚不屬于自己的房屋投保；即使銀行為了防止信貸風(fēng)險而要求購房者購保險，也只能要求購房者購購信用保險，該保險將承擔(dān)購房者不能還款時的還款責(zé)任。

　　四是保險費率過度。目前，住房按揭保險在出險率極低的情況下卻一直維持著較高的費率水平，存在“暴利”之嫌。

　　一次交清全部保險費不合理很多壽險產(chǎn)品保險期限長達幾十年，保費是按年、按季，甚至按月收取的，而住房按揭貸款的保險費普遍實行一次性躉交的方式，剝奪了消費者逐年交費的選擇權(quán)，無償占用了購房者幾十年的利息收入。

　　“游戲規(guī)則”有失公平消費者認為，按揭貸款保險，把中原城市不常見的臺風(fēng)、冰凌、突發(fā)性山體滑坡、泥石流、海嘯、山崩、飛行物體及其他空中運行物墜落等作為財產(chǎn)保險的保險責(zé)任，而把地震及地震次生原因責(zé)任險等排除在外，失去了一些為按揭購房保駕護航的作用。

　　眾多消費者還認為，銀行在提供按揭貸款上處于強勢地位，雖然銀行制定的“游戲規(guī)則”沒有欺詐行為，但“游戲規(guī)則”是不公平的。銀行的“不購保險就不能辦理按揭貸款”的規(guī)定，讓人想起了前幾年購飛機票必須購購保險的情況，這種捆綁式銷售保險是違反消費者自愿原則的，現(xiàn)在購飛機票已經(jīng)可以不購保險了，住房按揭保險也應(yīng)回歸公平！

　　房產(chǎn)管理部門

　　銀行、保險公司部分規(guī)定有失公平

　　對于消費者對住房按揭貸款保險的種種質(zhì)疑，房地產(chǎn)管理部門及專業(yè)人士是如何看待的呢？

　　“購房價并不是房子的實際價值，其中含有土地轉(zhuǎn)讓金、拆遷費等額外費用，而這些費用在整個購房價中占到１／３以上，尤其是土地幾乎沒有滅失的可能，保險公司把這些也納入保險費用，明顯有違保險價值說。從房地產(chǎn)交易發(fā)達的上海市調(diào)查的情況看，保險公司的理賠率占保險總數(shù)的萬分之零點幾，理賠率太低，這對購房者顯然有失公正?！编嵵菔蟹抗芫钟嘘P(guān)部門負責(zé)人如是說。

　　鄭州市房管局抵押辦張主任說，現(xiàn)在的關(guān)鍵問題是，銀行、保險公司應(yīng)加快建立個人信用平臺系統(tǒng)，讓沒有誠信的人無機可乘，否則，如果有人存心騙貸，產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行也沒用。

　　一位房地產(chǎn)專家說，銀行為了防止風(fēng)險而讓購房人埋單，表面上看來很有道理，其實這是銀行強加給消費者頭上的不平等條約，因為，銀行的風(fēng)險并不完全是購房人造成的。

　　其一，開發(fā)商的欺詐行為可給銀行帶來風(fēng)險。其二，開發(fā)商由于經(jīng)營不善，導(dǎo)致樓盤爛尾，無法按期交樓致使購房協(xié)議無法履行，必然導(dǎo)致按揭貸款協(xié)議無法正常履行，銀行信貸資產(chǎn)受到損害。其三，由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷，不符合合同要求等原因，購房人以開發(fā)商違約為由要求解除購房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議等。

　　同時，銀行本身也存在著諸多風(fēng)險。如銀行在審查開發(fā)商資質(zhì)、購房人還貸能力時不嚴格造成風(fēng)險。銀行在訂立合同時因簽章不規(guī)范導(dǎo)致合同未成立或者合同無效從而危及銀行權(quán)益。在按揭貸款協(xié)議履行期限內(nèi)，由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風(fēng)險。如國家因公共利益和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要征用房屋使用范圍內(nèi)的土地，雖給購房人一定補償金，但數(shù)額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償?shù)牟糠仲J款處于無法收回的境地。而這些本應(yīng)由銀行、開發(fā)商來付的保險費卻讓購房人來付是不公正的。

　　房地產(chǎn)專家指出，抵押住房貸款保險作為財產(chǎn)保險，其合同當(dāng)事人應(yīng)該作為享受合同權(quán)利、承擔(dān)合同義務(wù)的主體，而目前保險公司卻設(shè)定銀行為受益人，明顯有失公平。如果發(fā)生了不可抗力，造成損失，頭先應(yīng)該考慮修復(fù)財產(chǎn)損失，其次再賠付給銀行。保險規(guī)定應(yīng)該改一改了。

　　商業(yè)銀行

　　貸款形成風(fēng)險銀行理應(yīng)是受益人

　　記者以消費者的身份詢問了省會一些商業(yè)銀行。記者問：“既然是購房人購的保險，為什么受益人是銀行呢？”某商業(yè)銀行有關(guān)人士回答：“個人向銀行申請房屋貸款時，由于沒有金融證券抵押在銀行，而是把房屋產(chǎn)權(quán)證作為質(zhì)押品進行貸款，事實上已形成個人與銀行之間的還貸關(guān)系。除借款人應(yīng)正常向銀行償還本金和利息外，作為銀行，貸款給個人也形成一定風(fēng)險，受益人當(dāng)然應(yīng)該是銀行?！?/P>

　　記者又就“辦住房按揭貸款就必須購住房按揭保險，否則就無法申請到貸款，住房保險豈不成了按揭貸款‘強制搭配商品’購房人可不可以不購住房按揭保險”等問題詢問了某商業(yè)銀行，該商業(yè)銀行有關(guān)人士表示：“根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在銀行采用按揭方式購購的住房，按揭期間必須向保險公司投保，萬一住宅遭遇火災(zāi)等災(zāi)難造成損毀，由保險公司賠付，以保障銀行的利益?！?/P>

　　對于“根據(jù)個人住房按揭保險的條款，一旦發(fā)生保險賠償，銀行將是受益人，而貸款購房者是受益人。購購保險者并不是保險的受益者，這合理嗎”的問題，某商業(yè)銀行稱“這得問保險公司”。

　　保險公司

　　不投保不放貸款是銀行規(guī)定的

　　銀行將“皮球”踢給了保險公司。

　　根據(jù)《保險法》第四條規(guī)定，從事保險活動必須遵守法律、行政法規(guī)，遵循自愿和誠實守信的原則。既然是自愿，購房者當(dāng)然有不購保險的權(quán)利，為什么這份銀行為受益人的保險要由購房者來埋單？

　　對記者提出的問題，一些保險公司工作人員都表示了這樣的看法：保險公司的一些業(yè)務(wù)需要銀行來配合，為什么“不購保險就辦不了貸款”、“業(yè)主投保受益人是銀行”等問題，恐怕還得問銀行。

　　保險公司方面又把“皮球”踢給了銀行。

　　律師、專家

　　弱勢群體的利益不容漠視

　　某律師認為，按揭保險是“霸王條款”。根據(jù)《保險法》相關(guān)規(guī)定，從事保險活動必須遵循自愿的原則，銀行要求購房人必須到其指定的保險公司投保，違反了保險自愿的原則，侵犯了消費者的選擇權(quán)和公平交易權(quán)。

　　保險人要求投保人在房產(chǎn)尚不存在、自身還不可能承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任時，就要求投保人開始承擔(dān)責(zé)任和義務(wù)，至少屬于顯失公平，也可以說因沒有遵循“合理分配雙方權(quán)利義務(wù)”的法律要求而歸于無效。

　　頭先，購房人不應(yīng)作為投保人辦理房產(chǎn)保險。購房人如果購的是期房，由于所購房產(chǎn)尚在建設(shè)過程中，還未驗收交付，購房人對房產(chǎn)根本沒有可保利益，因此不應(yīng)作為投保人辦理房產(chǎn)保險。保險合同規(guī)定受益人是銀行，這意味著購房人作為購購保險者卻不是保險的受益者，這實際上是購房人花錢給銀行投保，如果銀行想避免此類風(fēng)險應(yīng)自己投保。

　　其次，假如有購房人不能按時還款，保險事故發(fā)生，銀行作為購房人指定的保險合同受益人，有權(quán)要求保險公司理賠購房人所欠的按揭借款債務(wù)，保險公司向銀行理賠后，購房人和銀行的債權(quán)債務(wù)關(guān)系就應(yīng)該解除，而現(xiàn)在的銀行按揭合同和住房保險合同都沒有明確這一點。按揭借款合同與保險合同是兩個不同的法律關(guān)系，保險事故發(fā)生后的理賠，并不當(dāng)然地造成借款債務(wù)消滅。如果沒有明確這一點，銀行還可以繼續(xù)向購房人催收按揭款，這是對購房人潛在的危害。

　　此外，較高人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第８０條，對《擔(dān)保法》的第５８條作了進一步規(guī)定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。抵押權(quán)人擔(dān)保的債權(quán)未到清償期的，抵押權(quán)人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金采取保全措施?！庇纱丝梢?，如果發(fā)生保險事故，銀行可以優(yōu)先受償和采取訴訟保全措施。因此，銀行完全沒有必要強制要求成為房貸保險的受益人。

　　王登巍律師強調(diào)，保險費率問題應(yīng)當(dāng)引起監(jiān)管部門的重視，給予適度

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