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專家爭議地產調控是否退出 制度缺位不可持續(xù)

  編輯:海南房產網   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:21世紀經濟報道  閱讀 1021 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  2010年的樓市注定是不平靜的。

  7月2日-4日,由21世紀經濟報道主辦的“博鰲·21世紀房地產論壇”第10屆年會上,調控以后的樓市趨勢,成為激烈爭論的話題。

  全國工商聯房地產商會會長聶梅生說,遏制部分城市房價過快上漲的效果是顯著的,同比房價增幅下降,環(huán)比房價下降,開發(fā)商資金充裕度下降,調控的初步目標已經達到。

  華遠地產董事長任志強建議開發(fā)商盡早降價,否則政府能出臺更加嚴厲的打壓政策。上海復地董事長范偉也表示,“房企要有銷售,必須隨行就市,以消費者接受的價格賣房子”。在目前的市場環(huán)境下,有大公司帶頭降價是好事。

  北京師范大學研究主任鐘偉表示,從資金面情況來看,開發(fā)商撐到第三季度沒問題,但按照現在的銷售狀況,到了四季度他們就得想想辦法?!叭绻山涣扛簧希A計國慶前后房價會出現松動,到明年年初房價會出現明顯的下滑”。

  “萬科目前已經在把新產品低價入市”,萬科執(zhí)行副總裁肖莉在接受記者采訪時,只是表示,萬科在以一個合理的價格銷售產品。

  頭創(chuàng)集團總經理劉曉光也表示,核心城市的核心區(qū)域樓市價格沒有下降的空間,但核心城市的邊緣區(qū)域有20%左右的下降空間。國金證券頭席經濟學家金巖石則判斷,未來兩三個月房價將整體下跌約5%,少數樓盤和區(qū)域下跌20%-30%。

  但表象的后面,人們還在追問樓市背后的經濟和制度設計問題。

  經濟不可能二次探底

  遏制部分城市房價過快上漲的步目標雖已實現,但聶梅生在博鰲論壇上提出了另一種正在呈現的擔憂。樓市新政調控后,銷售額下降了60%,考慮到房地產長期以來特殊的經濟地位,一些負面效應或將產生。

  聶梅生表示,“房地產調控是雙刃劍”,目前在外部環(huán)境上,人民幣還在升值,出口形勢不樂觀,調整結構和經濟轉型對我國經濟來說需要時間和資本,“房地產業(yè)不能大漲大落,否則實體經濟又會形成另外一個青黃不接”。

  劉曉光也坦承,如果這樣下去,今年因房地產調控所損失的GDP可能會有2個點左右,如果加上其對上下游影響的帶動性,這個數字或將達到4個點。

  宏觀調控、樓市低迷對經濟的傳導作用會否讓通脹預期加大、“經濟二次探底”?

  “下半年經濟會適當放緩,但是不會存在二次探底的問題,一季度GDP是11.9%,二季度如果達到10%左右,上半年的經濟增長就會達到11%,下半年平均只要達到8%,經濟增長還是在9.5%左右?!敝袊嗣胥y行研究局局長張健華表示。

  財政部財政科學研究所所長賈康也對宏觀經濟形勢表示相對樂觀,稱“我們現在并沒有進入后危機時代”。賈康認為,對于通貨膨脹,目前仍然處于管理通脹預期政策時間段上,并不等于現實通脹壓力。

  張健華指出,通貨膨脹的預期是存在的,原因在于目前的CPI明顯超過了一年期存款利率。但目前普遍認為中國今年的通貨膨脹不會有特別大的問題。

  經濟學家、北京科技大學教授趙曉則認為,中國經濟今年一個季度比一個季度低,所謂的通貨膨脹的問題是根本不存在的,如果說通貨膨脹是老虎的話,政府就是武松,而且政府是養(yǎng)老虎的,政府扮演武松的角色,“通貨膨脹不是問題,中國經濟嚴重的問題是接下來是否會面臨中期低速的增長,從現在來看,態(tài)勢和可能性是非常大的?!?/P>

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  退出還是繼續(xù)?

  經濟乍暖還寒時候,樓市調控較難將息。樓市調控兩月有余,在量跌價滯的當口,逐漸顯現的國內外經濟陰晴不定狀況,使得有人開始大膽猜測:號稱“史上較嚴”的樓市調控或將鳴金收兵。

  住建部政策研究相關負責人日前曾表示,已對此次樓市調控有可能帶來的影響做好了充分準備,調控政策不會半途而廢。

  7月4日,國土資源部總規(guī)劃師胡存智表示,國土資源部將嚴格規(guī)范土地出讓制度,對于已出讓的土地,土地出讓價不低于當地基準地價70%,保證金不低于出讓較低價30%。而今年3月國土部僅規(guī)定“競購保證金不得低于出讓較低價的20%”。

  金巖石就此指出,第三、第四季度GDP增幅可能跌破8%的政策底線。一旦發(fā)生,政府的調控政策必然轉向,這也意味著本輪房地產調控政策行將結束?!拜^佳購房時機大約在12月。”

  “政策較遲會在明年退出,房價只是暫時下跌,未來由于供給的斷層,房價很可能出現反彈?!甭穭诺禺a董事局主席單偉豹認為這一次的宏觀調控仍然不會成功。


  但也有不同意見者認為,實際上,這一輪的宏觀調控或只是一個開始。

  趙曉表示,目前樓價和成交量雙下降,是因為樓價還沒有跌到大家的心理價位。他指出,下半年,“政府政策有可能放松,但是退出可能很小,這次調控不一樣是老百姓不答應房價再上漲”。過去十年中國樓市經歷了九次調控,“如果到現在第十次調控還是失敗,倒下的將會是政府部門的公信力”,這次的調控只能往前推,房產調控只是個開始。

  “今年一季度GDP增長達到11.7%,許多人變得非常自信和傲慢,他們覺得中國經濟的發(fā)展已不再需要房地產與汽車,盡管今年GDP增長的走勢很可能是前高后低,但考慮到政府目前正希望為經濟降溫,政策放松的可能性很小,頂多就是貨幣政策的微調。”鐘偉表示。

  制度改革不得不行

  調控解決不了房地產的根本問題。歷次調控被人詬病,就在于未能觸及與房地產相關的一系土地、稅收、財政和分配制度。如果制度仍然缺位,調控就不可能成功。

  陽光100董事長易小迪認為,土地問題不解決,根本性的供求問題是無法解決的。房地產市場化進程在本次調控過程中是倒退的,采取計劃經濟的手段不允許購購房屋,或者將房價下調才會發(fā)預售證,這樣的房價不真實?!叭绻敫淖冞@種局面,實質上是改變土地出讓金和土地收益的問題,政府可以收到土地出讓金,而不應該得到土地開發(fā)的全部收益,應該交給市場,從而使土地供應的鏈條完整?!?/P>

  中坤集團董事長黃怒波表示,從調控的方式與市場效果來看,調控過后,房價還可能出現報復性價格上漲的問題,因為完全的行政調控并沒有解決供需問題。

  聶梅生認為,房產稅改革已是大勢所趨,應該在房屋持有環(huán)節(jié)征稅,關鍵是要厘清土地出讓金與房產稅的關系。據了解,去年土地和房地產的稅收對中國稅收的貢獻率超過了35%。而任志強就此表示,“房產稅如果只是增加了老百姓的負擔,那這個改革一定是失敗的。”例如,二套房交易的稅費,本來是為了打壓二手房房價,“結果房價并沒降下去”。如果土地出讓金、使用費、各環(huán)節(jié)的稅都取消,那才可以征收房產稅。“亂加稅是不允許的?!?/P>

  也許正如聶梅生所說,房地產當前的問題不是房價高和低的問題,也不是可以壓的問題,而是深層次的改革問題,例如土地政策、房產稅、農村小產權等等問題,“這不是經濟層面的問題,也不是通過一次的調控,通過政府的行政干預就可以解決問題?!?/P>

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