黃河滔表示，年底之所以會出現(xiàn)如此之多帶有"恐慌性"的交易，是因為許多購房者擔(dān)心去年的優(yōu)惠政策在年底到期后，會使今后的交易稅費大大增加?？墒蔷烤褂心男┬抡狡?，哪些有無確切的截止日期？目前尚無確切的說法。

　　在樓勢沙龍上，有關(guān)專家向記者詳細(xì)分析了可能到期的優(yōu)惠措施。去年公布的系列新政，也就是《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，簡稱"十四條"，其中規(guī)定了起止日期從2008年11月1日起至2009年12月31日的，只有第六條至第九條和第十四條這5項。其中，第十四條主要針對管理部門，第九條中的"住房登記費"、"住房交易(轉(zhuǎn)讓)手續(xù)費"幾乎可以忽略不計。因此，真正到年底到期而又會實質(zhì)性影響購賣雙方的，只有3條。

　　假如相關(guān)優(yōu)惠政策到今年結(jié)束，中原地產(chǎn)研究咨詢部高端經(jīng)理馬冀給記者算了一筆賬：從購方角度看，如果頭次購購90平方米以下的普通住房。例如，內(nèi)環(huán)內(nèi)建筑面積80平方米，總價120萬/套，所繳納的稅費先進(jìn)不同的就是契稅由原來的1.5%下降至1%，以及免繳合同印花稅等。因此如果趕在12月31日前交易可省下6980元。如果購購非普通住房，例如：內(nèi)環(huán)內(nèi)建筑面積200平方米，總價600萬/套。和去年舊的稅費標(biāo)準(zhǔn)中先進(jìn)不同的是合同印花稅，目前趕上"末班車"可以優(yōu)惠3120元。

　　從賣方角度看，例如：內(nèi)環(huán)內(nèi)建筑面積80平方米，總價120萬/套。普通住宅滿2年出售且先進(jìn)自住用房，按照新的優(yōu)惠稅費無任何稅費繳納。按照舊的稅費不滿5年且先進(jìn)住房，要繳納個人所得稅、營業(yè)稅及附加，共計79400元。如果賣方抓住拋售時機(jī)就能節(jié)省79400元。另外，如果是非普通住宅，如內(nèi)環(huán)內(nèi)建筑面積200平方米，總價600萬/套。滿2年先進(jìn)自住用房，按照新標(biāo)準(zhǔn)要繳納120500元的所得稅和交易手續(xù)費。但按照去年舊標(biāo)準(zhǔn)不滿5年，要繳納土地增值稅以及營業(yè)稅及附加共計456500元，擠上這班車能省456500元。

　　從上述案例中可以明顯看出，賣方所持有的物業(yè)如果趕在12月31日前出售，可以節(jié)省較大一筆費用。上述所舉案例中都是家庭先進(jìn)住房，因此相關(guān)稅費相對是較少的，如果是二套房，那么要繳納的稅費還會相應(yīng)增加。

　　展望：二套房優(yōu)惠可能取消

　　對于沒有規(guī)定截止日期的優(yōu)惠政策到時是否也會被取消？12月31日到期的優(yōu)惠措施能否延期？這些都是購房者目前非常關(guān)心的問題。由于現(xiàn)在政府部門尚未對此表態(tài)，因而難以下定論。但業(yè)內(nèi)人士普遍猜測新政中對于購購頭套普通住房的優(yōu)惠可能會被保留，而交易二套房的優(yōu)惠新政會被取消。這從目前銀行對于二套房的房貸普遍收緊就可見端倪。

　　普通住宅減少近三成

　　盤點：普通住宅數(shù)量直線下降

　　新舊稅費對購購普通住宅的優(yōu)惠較為明顯，而非普通住宅的優(yōu)惠并不吸引購房者。但問題是經(jīng)過一年的大漲，還有多少房子能算普通住宅呢？

　　去年11月，本市調(diào)整了普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)為單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價245萬元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下。普通住宅可以享受一系列優(yōu)惠新政。然而隨著近一年來房價的高漲，新的標(biāo)準(zhǔn)也顯得"捉襟見肘"，各區(qū)域的普通住宅數(shù)量都直線下降。"現(xiàn)在在世紀(jì)公園附近找一套總價245萬元以下的房子已經(jīng)是很困難的事了。"易居臣信市場研究表示，經(jīng)過今年樓市的火爆行情，二手房均價早已越過了2008年房價回調(diào)前的高點，按照總價245萬元、140萬元、98萬元的標(biāo)準(zhǔn)來劃分普通住房，內(nèi)環(huán)內(nèi)如聯(lián)洋、徐家匯，內(nèi)外環(huán)間如天山、碧云，外環(huán)外如莘莊、九亭等大多數(shù)交易活躍的區(qū)域都幾乎沒有普通住宅，而今年在大浦東計劃刺激下的原南匯區(qū)，以及成熟度漸高的松江區(qū)，當(dāng)前兩區(qū)域普通住宅也均低于二手住宅總供應(yīng)量的40%。

　　內(nèi)外環(huán)間普通住宅的"門檻"是不能高于140萬元，而今，此范圍內(nèi)的房源越來越少。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐曹楊路店經(jīng)理胡奎奎告訴記者，在普陀的上海西站板塊，2008年11月新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)頒布之初，板塊內(nèi)70%－80%的房源都屬于普通住宅，經(jīng)過一年的房價上漲后，目前這一比例已縮小至50%左右。其中十分明顯的一點是，不管房型、房齡如何，只要面積超過90平方米，要擠進(jìn)普通住宅范圍可能性極低。而在外環(huán)外，這一趨勢更加明顯。

　　根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)對整個上海區(qū)域統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海二手房市場通的普通住宅套數(shù)比例已由去年11月的約80%下降至今年10月的約55%。

　　展望：再調(diào)整可能性不大

　　普通住宅為什么少了那么多？易居臣信分析師楊晨青告訴記者，一方面，去年底新標(biāo)準(zhǔn)公布后，大批小戶型的房源成為普通住宅，頓時在市場上成了搶手貨，交易的速度非常快。另一方面，今年不斷上漲的房價也讓原本還在普通住宅門檻內(nèi)的房子，"無奈"地成為了非普通住宅。

　　盡管如此，市場人士分析認(rèn)為短期內(nèi)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)再調(diào)的可能性是不大的。2008年年底，配合一系列優(yōu)惠政策調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，無論在時機(jī)還是尺度上都是非常合適而有效的，但反觀當(dāng)前，市場經(jīng)過將近一年的高漲，房價再次飆升，甚至已全面超越了2008年初的較高位，如果在此時放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，必然會導(dǎo)致一大批房源變"非普通"為"普通"，這樣即使今年年底諸多優(yōu)惠政策到期，按照原先的財稅政策，這批"非轉(zhuǎn)普"的房源仍然能享受到比原先要低的交易成本，勢必會進(jìn)一步刺激市場交易，這與當(dāng)前政府維穩(wěn)房地產(chǎn)市場，平抑房價的宗旨明顯是背道而馳的。

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