2011，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，完全是不同尋常的一年，限購(gòu)限貸等政策調(diào)控效果非凡，樓市遭遇從未有過的“攻堅(jiān)戰(zhàn)”。降價(jià)潮、退房潮此起披伏，地產(chǎn)商、購(gòu)房者演繹各種糾結(jié)，但不破不立，中國(guó)樓市的“涅槃”才剛剛開始。2011年，中國(guó)樓市有那些事件值得關(guān)注？

　　1、全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo) 限購(gòu)政策出臺(tái)
　　2011年1月26日 發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，即“國(guó)八條”，要求各地出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)；35個(gè)城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。2月16日，北京出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則“京十五條”，被稱為“較嚴(yán)格限購(gòu)”。7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，房?jī)r(jià)上漲過快二三線城市要采取限購(gòu)措施。

　　【點(diǎn)評(píng)】作為樓市調(diào)控的一劑猛藥，今年限購(gòu)政策達(dá)到了預(yù)期效果。限購(gòu)之后，各地房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)下滑，樓市投資炒房熱度冷卻，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)逐步放緩。住建部部長(zhǎng)姜偉新也表示，目前國(guó)家正在建設(shè)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)，將來銀行系統(tǒng)、財(cái)政系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)和公安的一些信息系統(tǒng)全部統(tǒng)一起來到一個(gè)平臺(tái)上，就將不必采取限購(gòu)這種行政色彩濃厚的辦法。但該系統(tǒng)何時(shí)建成，姜偉新并未給出時(shí)間表。今年年底部分城市限購(gòu)令“到期”，但業(yè)內(nèi)分析，目前繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控仍然是工作，限購(gòu)令到期后繼續(xù)執(zhí)行的可能性較大。

　　2、保障房年內(nèi)全部開工

　　2011年2月，住建部與各省市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，要求完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。3月“十二五”規(guī)劃提出，要5年內(nèi)建設(shè)3600萬套保障房。2011年9月28日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障房建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》。11月10日，住建部公布新建1000萬套保障性住房開工任務(wù)超額完成。

　　【點(diǎn)評(píng)】國(guó)務(wù)院總理 曾發(fā)文指出，落實(shí)好1000萬套保障性住房開工建設(shè)計(jì)劃，是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果的重要舉措，也是一項(xiàng)必須完成的硬任務(wù)，不能有絲毫懈怠。11月今年保障房開工任務(wù)超額完成，但在欣喜之余，保障房各環(huán)節(jié)仍然存在不少問題。自保障房開建，有關(guān)保障房的質(zhì)量、資金、分配和管理方面暴露的問題頻遭爆料。中國(guó)的保障房建設(shè)仍在探索中前行，未來隨著不斷完善的保障房法律法規(guī)，監(jiān)管力度的提高，保障房這項(xiàng)民心工程將為更多百姓?qǐng)A了安居夢(mèng)。

　　3、土地現(xiàn)大規(guī)模流標(biāo)流拍

　　國(guó)土部公布的較新數(shù)據(jù)顯示，截至2011年7月，全國(guó)土地流標(biāo)數(shù)量達(dá)到353塊，比去年同期增長(zhǎng)242%，住宅類土地流標(biāo)數(shù)量為163塊，占比達(dá)到46%。其中7月份土地流標(biāo)數(shù)達(dá)到61塊，基本相當(dāng)于1-2月流標(biāo)數(shù)的總和。這中間，出臺(tái)“限購(gòu)”政策的二三線城市住宅土地流標(biāo)明顯。

　　【點(diǎn)評(píng)】：房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入寒冬，很多購(gòu)家開始觀望，投資人也撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商的房子賣不出去，自然沒有資金再購(gòu)購(gòu)?fù)恋?，而且在市?chǎng)預(yù)期不好的情況下開發(fā)商也不會(huì)妄自進(jìn)行競(jìng)價(jià)。萬科選擇了“過冬”，更多開發(fā)商持幣觀望、抱團(tuán)取暖，消化庫(kù)存。土地流拍，開發(fā)商不囤地了，但地方政府的壓力增大。失去了巨額財(cái)政收入，下一步該怎么走？應(yīng)該好好想想。

　　4、房產(chǎn)證加名征稅風(fēng)波

　　8月12日，新婚姻法解釋出臺(tái)，頭次明確離婚案件中一方婚前貸款購(gòu)購(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)登記方所有，但應(yīng)對(duì)參與還貸的配偶給予公平合理的補(bǔ)償。隨后，各地傳出房產(chǎn)證“加名熱”，全國(guó)各地在房產(chǎn)證上加名是否征稅問題上執(zhí)行混亂，南京、武漢、石家莊等多個(gè)城市要求對(duì)房產(chǎn)證加名征稅，由此引發(fā)輿論質(zhì)疑。此后，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)出通知，宣布婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。

　　【點(diǎn)評(píng)】：在“丈母娘推高房?jī)r(jià)”的中國(guó)傳統(tǒng)觀念下，婚姻家庭與房子的關(guān)系不言而喻。新婚姻法解釋引發(fā)“加名風(fēng)波”就是較好的例證。房?jī)r(jià)畸高，高到讓人不得不放在重要位置考慮。不僅影響夫妻財(cái)產(chǎn)，還牽涉到家庭穩(wěn)定。房子深刻影響人們的生活質(zhì)量，這種影響遠(yuǎn)比想象大得多。在“寧可相信房子也不相信男人”的口號(hào)中，房?jī)r(jià)與婚姻的故事還會(huì)繼續(xù)上演。

　　5、金九銀十樓市成交腰斬

　　樓市深度調(diào)控使“金九銀十”不再。隨著限購(gòu)令的持續(xù)發(fā)力，今年北京市“金九銀十”住宅成交共26085套，對(duì)比2010年9、10月份50582套住宅成交量，下調(diào)幅度達(dá)到了46%，而與2009年“金九銀十”74690套住宅成交量相比下調(diào)幅度更是超過了64%。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，購(gòu)房者信心已經(jīng)降到谷底，降價(jià)已經(jīng)成為大勢(shì)所趨。

　　【點(diǎn)評(píng)】：較嚴(yán)調(diào)控下，金九銀十不再已在意料之中。雖然樓市未出現(xiàn)降價(jià)，但并未出現(xiàn)往年的銷售火爆現(xiàn)象，樓市投資投機(jī)需求明顯被抑制，開發(fā)商的日子更加難過。樓市泡沫破滅，房地產(chǎn)才能迎來健康發(fā)展。而對(duì)于無房的老百姓來說，他們當(dāng)然希望讓樓市降價(jià)潮來的更猛烈一些。

　　6、大開發(fā)商在滬掀降價(jià)潮

　　今年“金九銀十”，上海知名品牌房企前赴后繼地投身降價(jià)大潮引起各界廣泛關(guān)注。參與降價(jià)的不乏綠地、中海、華潤(rùn)、龍湖、星河灣等大型房企，降價(jià)幅度擴(kuò)大至20%到40%。根據(jù)已披露的降價(jià)樓盤統(tǒng)計(jì)信息，涉及大幅降價(jià)的樓盤近10個(gè)，多數(shù)折扣在7折上下，較低的跌至5.8折，這些樓盤每平米單價(jià)下跌至少四五千元，幾乎是上海有商品房成交記錄以來的折扣。繼中海、龍湖、萬科、綠地等一線開發(fā)商之后，上海二線開發(fā)商接棒降價(jià)。隨著降價(jià)潮愈演愈烈，業(yè)內(nèi)人士指出，在土地款必須到位、融資成本高企的壓力下，很多開發(fā)商只有降價(jià)求生。

　　【點(diǎn)評(píng)】：大環(huán)境下，識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰。市值縮水、外資撤離、資金鏈斷裂、需求萎靡、觀望情緒濃厚，都讓房企在這個(gè)冬天不好過。“降價(jià)求生、以價(jià)換量”成為較佳應(yīng)對(duì)手段。事實(shí)證明，那些“誓不降價(jià)”的開發(fā)商較終還是妥協(xié)。種種跡象表明，購(gòu)房人和開發(fā)商的博弈，已經(jīng)不再是針尖對(duì)麥芒了，而是刺刀對(duì)刺刀。真正的拼刺刀時(shí)代，就是價(jià)格和產(chǎn)品都要讓購(gòu)房人滿意。房?jī)r(jià)不裸奔，天真地靠抵抗、天真地望天收，欲拒還休式的降價(jià)，是注定“乞求”不到需求的。 《孟子.告子上》說：“求則得之，舍則失之。”樓市需求，求要得其法，求要得其三昧，求人不如求己。三個(gè)字：降到位。

　　7、多樓盤降價(jià) 業(yè)主維權(quán)

　　然而多城市樓盤降價(jià)促銷卻引來老業(yè)主“房鬧”，要求開發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)、退房。上海樓市表現(xiàn)尤為突出，嘉定龍湖地產(chǎn)酈城售樓處，綠地集團(tuán)位于嘉定區(qū)秋霞坊的房子受到老業(yè)主沖擊，中海房產(chǎn)因降價(jià)遭老業(yè)主砸盤，不得已深夜開盤“偷賣”房，其他城市，深圳萬科清林徑，北京華業(yè)東方玫瑰、順馳領(lǐng)海、珠江拉維小鎮(zhèn)、潤(rùn)楓領(lǐng)尚等項(xiàng)目都因降價(jià)遭遇老業(yè)主“維權(quán)”。

　　【點(diǎn)評(píng)】持續(xù)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，開發(fā)商資金鏈緊張，為回籠資金降價(jià)促銷，雖然樓市觀望加劇，但適合的價(jià)格仍然可以吸引需求入市。針對(duì)維權(quán)事件，輿論基本呈現(xiàn)“一邊倒”的形勢(shì)，老業(yè)主的降價(jià)索賠被指違反契約精神。購(gòu)房即有購(gòu)房合同，合同上并無房產(chǎn)保值承諾，購(gòu)房也和其他投資一樣，都有上漲和下跌的風(fēng)險(xiǎn)，不能因?yàn)榻祪r(jià)就要開發(fā)商“埋單”。“房鬧”事件不僅說明了建立一個(gè)成熟理性的市場(chǎng)的重要性，也讓民眾清醒的意識(shí)到，在國(guó)家下定決心調(diào)控樓市下，房地產(chǎn)市場(chǎng)“只漲不跌”的神話已成歷史。

　　8、佛山限購(gòu)令朝令夕改

　　廣東省佛山市住建局10月11日中午發(fā)布通知，宣布從12日起有條件放松限購(gòu)政策，然而僅過了12公里的當(dāng)夜，就又下令暫緩執(zhí)行，被網(wǎng)友戲謔為“史上較短命政令”。

　　【點(diǎn)評(píng)】限購(gòu)后樓市成交銳減，直接影響地方政府土地出讓計(jì)劃，進(jìn)而又影響到地方財(cái)政收入。佛山松綁限購(gòu)政策，說明地方財(cái)政收入難以為繼，而佛山的“新政”會(huì)不會(huì)引起其他城市的效仿也成關(guān)注焦點(diǎn)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為從國(guó)家的調(diào)控決心來看，是不會(huì)允許樓市全面反彈的情況發(fā)生的，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策已到關(guān)鍵時(shí)刻，樓市博弈進(jìn)入深水區(qū)。

　　9、劉明康稱房?jī)r(jià)跌40%銀行撐得住

　　10月19日，銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康表示，即使房地產(chǎn)價(jià)格下跌40%，中國(guó)銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)覆蓋率仍高于國(guó)際通行水平，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控。他稱從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，10.7萬億元的地方政府性債務(wù)中確有80%來自銀行貸款，但全國(guó)財(cái)政收入繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)等因素提高了償債能力。券商銀行業(yè)研究員分析表示，房地產(chǎn)抵押品重度壓力測(cè)試下跌40%不能簡(jiǎn)單理解為房?jī)r(jià)下跌40%，但該組數(shù)據(jù)確實(shí)意味著中國(guó)銀行業(yè)對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的承受力較強(qiáng)。同時(shí)，有業(yè)內(nèi)專家解讀為政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策不會(huì)放松。

　　【點(diǎn)評(píng)】：劉明康此番言論一出，立即引來“房?jī)r(jià)下跌誰先垮”的爭(zhēng)論。我們更愿意將其看做樓市調(diào)控不會(huì)放松的堅(jiān)決表態(tài)。至于誰較終為房?jī)r(jià)下跌購(gòu)單？這是個(gè)仁者見仁的問題。比起銀行、政府、開發(fā)商，較“傷不起”的還是剛需。別讓他們受傷就行了。至于其他，誰的責(zé)任誰承擔(dān)。

　　10、綠城陷“破產(chǎn)”風(fēng)波

　　11月1日，“綠城正申請(qǐng)破產(chǎn)”的消息在網(wǎng)上快速散播開來，次日綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平用 “綠城目前一切尚好”作出回應(yīng)。近日，綠城又傳出與中投牽手的消息：綠城將與中投旗下子公司建銀投資合作，成立合資公司投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)。

　　【分析】自樓市調(diào)控以來，綠城從“信托調(diào)查門”到“退市門”，再到的“破產(chǎn)門”，即便一些信息至今仍未被證實(shí)，但有一點(diǎn)可以肯定，此輪調(diào)整中，包括綠城在內(nèi)的若干房企資金緊張，上海易居較新報(bào)告顯示，今年前三季度，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為63.58%，為2009年以來新高，且越來越多的上市房企資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)入到過高的區(qū)間，資金問題

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