主持人：尊敬的各位專業(yè)，各位來賓，女士們，先生們，大家下午好！歡迎大家光臨由中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)舉辦的《2010年上半年度海南房地產(chǎn)市場運(yùn)行報(bào)告發(fā)布暨頭期海南旅游地產(chǎn)策略營銷研討會》，我是本次活動主持人賈春暉，頭先，我代表主辦方對大家在白忙之中光臨本次活動表示誠摯的感謝！

　　2010年初，國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見正式發(fā)布，受此影響，海南房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫。與此同時，以遏制房過快上漲為目的的房產(chǎn)新政頻出，在樓市宏觀調(diào)控下受到不同程度的影響，海南樓市也受到重大影響。一方面是區(qū)域市場適逢政策性利好，另一方面則是全國樓市面臨政策壓力，2010年海南房地產(chǎn)行業(yè)在海南這一戰(zhàn)略要地遭遇冰火兩重天。面對前景未卜的市場，樓市各方該如何應(yīng)對目前的困境，房地產(chǎn)又應(yīng)采取怎樣營銷策略來打破目前的成交僵局？在這一背景下，中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)攜手克爾瑞中國、易居房地產(chǎn)研究院、全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟海南分盟共同舉行《2010上半年度海南房地產(chǎn)市場運(yùn)行報(bào)告發(fā)布暨頭期海南旅游地產(chǎn)策略營銷研討會》。

　　此次研討會由新浪網(wǎng)、新浪樂居海南國際旅游島頻道提供全程網(wǎng)絡(luò)直播，旅游衛(wèi)視進(jìn)行全程報(bào)道，戰(zhàn)略伙伴《攜程自由行》雜志、12580生活播報(bào)全程支持。本次活動聯(lián)合報(bào)道媒體有：12580生活播報(bào)、《中國地產(chǎn)》雜志、《中國房地產(chǎn)報(bào)》《海南日報(bào)》、《?？谕韴?bào)》、《南國都市報(bào)》、《三亞晨報(bào)》、《喂！海南》雜志、《海南房地產(chǎn)》雜志、南海網(wǎng)、海南在線、旅游衛(wèi)視、海南新聞廣播、海南交通廣播。

　　參加此次研討會的還有?？?、文昌、瓊海、以及海南地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟開發(fā)商朋友們，謝謝你們的到來。

　　接下我隆重介紹出席此次研討會的嘉賓：

　　國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場檢測專家、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁、中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)總裁丁祖昱先生

　　新浪樂居戰(zhàn)略規(guī)劃部總監(jiān)賀寅宇先生

　　中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營總經(jīng)理孫天華先生

　　上海易居房地產(chǎn)研究院院長助理、中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)信息咨詢總監(jiān)周海平先生

　　歡迎你們的到來，我們知道，上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)昨日發(fā)布，下面我們有請丁祖昱先生針對“2010上半年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢”做精彩的主題演講。 {$page$}

　　經(jīng)濟(jì)環(huán)境——宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩勢頭顯現(xiàn)

　　丁祖昱：非常感謝各位，有這樣的機(jī)會，我們一起交流目前房地產(chǎn)市場形勢。這里面可能有幾個觀點(diǎn)，今天和大家交流一下。

　　頭先上半年宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)剛剛發(fā)布，全國上半年GDP同比增長11.1%，上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢總體良好，朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。而此前，作為我國經(jīng)濟(jì)增長先行指標(biāo)的制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)已經(jīng)連續(xù)2個月回落，也預(yù)示了經(jīng)濟(jì)增速將會放緩。中國經(jīng)濟(jì)將面臨一輪“不太嚴(yán)重，但持續(xù)時間較長”的調(diào)整周期。6月，工業(yè)增加值同比增長13.7%，固定資產(chǎn)投資累計(jì)增幅25.5%，均連續(xù)四個月下滑；PMI回落至52.1%，顯示制造業(yè)復(fù)蘇動力有所減弱。

　　實(shí)際上這對地產(chǎn)來說，我認(rèn)為是這一件好事情，當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)也不能太差，自然正常的增長，我個人覺得目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)來說還是比較有利的，整體市場情況相對來說受到宏觀經(jīng)濟(jì)影響比較小。從全國房地產(chǎn)行業(yè)投資、建設(shè)指標(biāo)來看，各項(xiàng)指標(biāo)已出現(xiàn)回落。政策調(diào)控?cái)?shù)月后，房地產(chǎn)投資指標(biāo)、新開工、施工等建設(shè)指標(biāo)增幅已出現(xiàn)下滑趨勢，房屋竣工面積雖繼續(xù)增長，但已大幅放緩。1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，增幅比1-5月回落0.1個百分點(diǎn)。6月份房地產(chǎn)投資5830億元，較5月環(huán)比上漲46.3%，依舊維持在高位。商品房建設(shè)指標(biāo)在連續(xù)多月增長后，增幅有所放緩。特別是新開工、施工面積受調(diào)控影響，累計(jì)增幅已出現(xiàn)回落。這也說明4月15日政策出來之后，房地產(chǎn)企業(yè)也在做微觀的調(diào)整，特別是大的企業(yè)，他們在5、6月份實(shí)際上已經(jīng)對投資做了調(diào)整。

　　政策環(huán)境——樓市調(diào)控近期以落實(shí)為主，地方細(xì)則趨向溫和

　　政策這一塊，目前三季度是沒有什么變化，不管是放松的政策和還是嚴(yán)緊的政策都不會有太明朗的變化。我們知道，溫總理的“兩難論”，導(dǎo)致有關(guān)房產(chǎn)新政即將松綁的話題在坊間熱議，房產(chǎn)稅被否以及銀行對第三套房貸重新“開閘”的傳言四起，這導(dǎo)致市場對本輪宏觀調(diào)控即將放松的預(yù)期明顯升溫。但隨后三部委的“嚴(yán)正聲明”，再次表明調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，顯示政策調(diào)控短期內(nèi)不會放松。我們認(rèn)為短期內(nèi)樓市仍將處于從緊的政策環(huán)境中，在房價(jià)明顯下調(diào)前難言放松。

　　“新國十條”出臺以來，相關(guān)調(diào)控政策處于緊鑼密鼓的落實(shí)中，尤其近期國土資源部密集出臺一系列政策規(guī)范土地市場制度。但這都是對調(diào)控精神的落實(shí)。鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化以及樓市調(diào)控已取得一定效果，我們認(rèn)為短期內(nèi)不會有新的利空政策出臺。所以不要對政策做任何預(yù)測，這個前提是政府目前認(rèn)為調(diào)控達(dá)到一定效果，包括調(diào)控當(dāng)中抑制過快上漲房價(jià)，政府對這次調(diào)控效果也是滿意的，對調(diào)控產(chǎn)生的負(fù)作用，也都受到意料之中的，房價(jià)也不會得到相對抑制，當(dāng)然也不會明顯放松的，在三季度不會出現(xiàn)任何放松。

　　土地市場——已顯現(xiàn)出降溫跡象

　　在2010年1季度，土地市場延續(xù)了2009年的活躍態(tài)勢，但從4月開始，在政府密集的政策調(diào)控下，土地成交開始出現(xiàn)下滑趨勢，6月份雖有小幅回升，但仍不及1季度各月水平。6月，受供應(yīng)節(jié)奏影響，典型城市土地成交量價(jià)漲跌互現(xiàn)，但從1-6月整體表現(xiàn)來看，絕大多數(shù)典型城市土地成交總量及金額同比大幅上漲，部分城市成交規(guī)模已經(jīng)超過09年總量的七成以上。

　　從歷年的商品住宅成交與住宅類土地成交建筑面對對比的表中，我們可以看出，包括上海、杭州、南京、北京、天津、廣州、深圳、武漢、重慶、成都在內(nèi)的十大典型城市，2010年土地供應(yīng)相對住宅銷售速度普遍升高，銷售比重大幅下降。

　　從成交總價(jià)來看， 6月仍有高價(jià)地塊出現(xiàn)，中鐵、世茂等拿地依舊較為積極，但地塊總價(jià)不及上半年，5、6月份土地市場和1-4月份相比所謂地王已經(jīng)不存在了，高總價(jià)地塊整體水平明顯下降，這也是政府調(diào)控取得效果的主要表現(xiàn)。

　　從樓板價(jià)來看，6月全國前十位的地塊主要集中于蘇州、杭州，但僅有4幅地塊樓板價(jià)超過萬元，且無一地塊進(jìn)入上半年前十的排行榜，樓板價(jià)水平持續(xù)降低。

　　住宅市場——房價(jià)仍處下行通道 市場繼續(xù)探底

　　從調(diào)控后兩月市場表現(xiàn)來看，上海、深圳、杭州、蘇州等5月已跌至近年較低點(diǎn)的城市，本月有所回升；合肥、貴陽等在6月創(chuàng)出新低，大部分城市目前仍然處于下行通道，市場繼續(xù)探底。

　　這個降價(jià)的趨勢速度較快，幅度較大。從PPT上展示的圖表我們可以看到，像上海、深圳、杭州、蘇州已經(jīng)都比上一輪成交量出現(xiàn)更低點(diǎn)，這些很明顯都是屬于調(diào)控重災(zāi)區(qū)，杭州、深圳都是一樣的情況，整個長三角都是比較嚴(yán)重的，另外像北京、南京，基本上都接近上一輪的較低點(diǎn)，?？诒壬弦惠喌倪€要低，國際旅游島規(guī)劃出臺以后，比上一輪08年10月較低點(diǎn)還要低。

　　我們再看5、6月份住宅市場成交量的比較，在6月份繼續(xù)創(chuàng)新低，主要體現(xiàn)在個別一線城市和二線城市。像上海、北京這樣的一線城市反映特別快，6月份可以緩沖一下，還有很多城市，5月份還在延續(xù)，或者說是成交量下滑，但是沒有下滑較慘程度，到6月份出現(xiàn)明顯下滑，相對來說，反映慢一點(diǎn)。一些相對來說做得好的城市反應(yīng)比較快，像貴陽5月份成交量70多萬平方米，到6月份只有10多萬平方米，從而可以判斷，從目前來看，一線城市基本上在5月份已經(jīng)見底了，而三三線城市可能在7月份才能見底。

　　從周度成交數(shù)據(jù)來看，上海、南京、杭州等前期下跌幅度較大的城市，周度成交開始企穩(wěn)；大多數(shù)二三線城市，仍處于繼續(xù)下跌態(tài)勢。

　　從城市存量來看，受成交萎縮影響，6月末多數(shù)城市存量出現(xiàn)明顯回升，但總體仍處歷史低位，只是目前市場還沒有說慘淡到08年下半年那種情況。{$page$}

　　整體市場處于下行通道，但仍有部分項(xiàng)目銷售良好

　　從熱銷項(xiàng)目來看，雖然整體市場處于下行通道，但仍有部分項(xiàng)目銷售良好，主要集中在以下幾類：

　　類：一線及部分二線城市高端項(xiàng)目。高端項(xiàng)目與高端品牌，這個都是銷售良好的保證，不管是項(xiàng)目自身的質(zhì)量還是企業(yè)的品牌形象都是銷售較有利的保證。比如保利、萬科、綠地、綠城、恒大等大型房企項(xiàng)目。

　　類：小戶型、總價(jià)控制項(xiàng)目。小戶型采取低頭付的策略，購房人承受壓力相對較小，適合自住型需求的受眾，這種競爭策略很到位，從而也促進(jìn)了項(xiàng)目的銷售。

　　第三類、價(jià)格走勢平穩(wěn)，市場以自住型為主的城市大盤。

　　第四類、率先降價(jià)并有實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠的項(xiàng)目。