疑問解答

　　鼓勵(lì)農(nóng)民建自住房并非支持建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房

　　今年年初，“一號(hào)文件”——《國(guó)務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見》出臺(tái)，惠及三農(nóng)?！耙惶?hào)文件”中提出“今年將加快推進(jìn)農(nóng)村危房改造和國(guó)有林區(qū)(場(chǎng))、墾區(qū)棚戶區(qū)改造，采取有效措施推動(dòng)建材下鄉(xiāng)，鼓勵(lì)農(nóng)民依法依規(guī)建設(shè)自用住房?！睂?duì)于這樣一條重要的信息，海南本地的老百姓都很關(guān)注，大家同時(shí)也有這樣的疑問：既然國(guó)家鼓勵(lì)農(nóng)民建設(shè)自住房，那現(xiàn)在怎么又要“嚴(yán)打”小產(chǎn)權(quán)房呢?

　　“在這里，很多人存在認(rèn)知誤區(qū)，或者說(shuō)是這里有一個(gè)概念被‘偷換’的問題?！蓖跻阄浔硎?，今年初出臺(tái)的“一號(hào)文件”，提出鼓勵(lì)農(nóng)民建房，其主旨要求是“依法”建設(shè)，而且是建設(shè)自住型房屋，進(jìn)而通過大量農(nóng)民建設(shè)自住房這件事，來(lái)有效帶動(dòng)建材下鄉(xiāng)，繁榮建材市場(chǎng)。同時(shí)，農(nóng)民依法大量建設(shè)自住房，還可以為相當(dāng)一部分鄉(xiāng)村剩余勞動(dòng)力提供短時(shí)期的就業(yè)機(jī)會(huì)。

　　“這次國(guó)家14部委提出要‘嚴(yán)打’的是小產(chǎn)權(quán)房，不是農(nóng)民在自家土地上改善住房條件而建設(shè)的自住房?！蓖跻阄溥M(jìn)一步解釋，這次14部委研究制定“嚴(yán)打”的小產(chǎn)權(quán)房，指的是一些鄉(xiāng)村地區(qū)，借著建設(shè)新農(nóng)村、改善村民生活條件的“幌子”，從而以廉價(jià)的代價(jià)獲取土地，進(jìn)而借此進(jìn)行商業(yè)類開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)?！皬谋举|(zhì)上看，兩件事講述的是兩個(gè)完全不同的概念?！蓖跻阄浞Q，大家對(duì)此要認(rèn)識(shí)清楚。

　　律師提醒

　　小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)賣雙方的權(quán)益均不受法律保護(hù)

　　“小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的合法性質(zhì)，小產(chǎn)權(quán)房并不是商品房?！焙Ｄ戏綀A律師事務(wù)所李君律師在接受海南特區(qū)報(bào)采訪時(shí)如此表示。

　　李君指出，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)賣雙方的權(quán)益無(wú)法得到法律保護(hù)。由于小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)手續(xù)不齊全，無(wú)法獲得房管等部門頒發(fā)的相關(guān)證照，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)購(gòu)后不能合法辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。

　　“由于購(gòu)購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，一旦購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目不是現(xiàn)房，而是在建房，那么就很容易出現(xiàn)其他很多問題，比如，房屋無(wú)法按時(shí)交付等。”李君說(shuō)，如果產(chǎn)生類似糾紛，那么根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，購(gòu)房人只能要求賣房者退還購(gòu)房款等，而無(wú)法向賣房者索賠違約金，因?yàn)橘?gòu)房者明知道自己購(gòu)購(gòu)的是非法的小產(chǎn)權(quán)房，還執(zhí)意交易，那是自己有過錯(cuò)在先。

　　“即使小產(chǎn)權(quán)房的賣房方單方違約，購(gòu)房者的權(quán)益仍然無(wú)法得到法律支持，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房本身就是非法的，交易雙方簽訂的合同并不具備法律效力?！崩罹赋?，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，也未在房管部門登記備案，因此，它并不在政府有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)的監(jiān)管范圍內(nèi)。購(gòu)房者在使用小產(chǎn)權(quán)房的過程中，一旦遇到一些類似房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題等情況，自身權(quán)益將無(wú)法得到保障。

　　“較后，需要提醒大家的是，隨著國(guó)家接下來(lái)即將出臺(tái)的一系列針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政策，有可能導(dǎo)致購(gòu)房者所交易的小產(chǎn)權(quán)房被強(qiáng)制拆除。如果這樣，將給小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者帶來(lái)很大的損失?！崩罹嵝褟V大市民，由于小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)開發(fā)本身就是非法的，一旦建房者的資金或其他環(huán)節(jié)出問題，那么購(gòu)房者先期交納的購(gòu)房款就可能面臨“打水漂”的風(fēng)險(xiǎn)。

　　相關(guān)知識(shí)

　　什么是小產(chǎn)權(quán)房?

　　“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)得再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

　　小產(chǎn)權(quán)房能不能轉(zhuǎn)讓?

　　《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的購(gòu)賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換的。

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