市場(chǎng)供應(yīng)量將隨之加大，樓面地價(jià)相應(yīng)降低

　　此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控還在往縱深 發(fā)展，更為細(xì)致的容積率及建筑密度的監(jiān)控有望提上日程。這意味著，以往房地產(chǎn)商試圖通過(guò)“綜合容積率”的做法以達(dá)到利潤(rùn)化的投機(jī)方式，或?qū)⒈唤K結(jié) 。

　　距離當(dāng)初拿地之時(shí)，位于上海浦東新區(qū)的某樓盤(pán)發(fā)展已有4年左右時(shí)間。該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商向《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示：“因?yàn)榈啬玫迷?，所以?dāng)初 申請(qǐng)兩塊土地進(jìn)行平衡容積率操作，還有商酌空間。要放在如今，根本不可能通過(guò)?！?/P>

　　他所指的“平衡容積率”，在房地產(chǎn)業(yè)中已是一個(gè)公開(kāi) 的秘密。據(jù)一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商介紹，由于上海的單塊土地出讓面積并不算大，有一種通常的操作思路是，開(kāi)發(fā)商在獲取兩幅相鄰地塊之后，通過(guò)報(bào)批 將兩幅地塊的容積率實(shí)行平衡或協(xié)調(diào)。“只要整體受讓地塊的容積率達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)即可，而細(xì)分地塊的容積率，則根據(jù)自身產(chǎn)品打造需求進(jìn)行調(diào)節(jié)。”

　　容積率的調(diào)整，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)意味著什么？一位專門(mén)為房企提供項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的業(yè)內(nèi)人士稱，“僅僅提升0.1的數(shù)據(jù)，就可以帶來(lái)較為可觀的利潤(rùn)回報(bào)。” 該人士向記者解釋道，“平衡容積率的目的，可以使地塊組合的利潤(rùn)回報(bào)達(dá)到化?！?/P>

　　舉例而言，兩幅相鄰地塊容積率分別為2.2和1.8的話 ，按照單個(gè)土地操作，高層公寓產(chǎn)品是不可避免的。但如果將容積率實(shí)行平衡，其中一幅地塊就可以調(diào)整為做低密度的別墅類產(chǎn)品。“在別墅產(chǎn)品方面，可以高 品質(zhì)的理由提升價(jià)格，另一方面，公寓產(chǎn)品卻可以通過(guò)提升容積率來(lái)獲取更多的數(shù)量，利潤(rùn)同樣豐厚。”該業(yè)內(nèi)人士表示。

　　不過(guò)如今在上海， 這一“盈利”渠道已被嚴(yán)堵。在多次公開(kāi)土地推介會(huì)上，由于不少地塊均屬“捆綁”出讓，因此開(kāi)發(fā)商們普遍對(duì)于能否操作平衡容積率表示關(guān)切。然而，相關(guān)部 門(mén)對(duì)此的回復(fù)均是“不可操作”。與此同時(shí)，記者通過(guò)多個(gè)渠道了解到，這一做法在近幾年已無(wú)成功范例出現(xiàn)。

　　對(duì)于容積率的把控勢(shì)頭已經(jīng)初 現(xiàn)端倪，一個(gè)逐漸浮出水面的消息是，高密度高容積率的規(guī)劃要求，可能在未來(lái)會(huì)被強(qiáng)調(diào)提及，甚至于有望進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃之中。隱現(xiàn)其后的本質(zhì) ，其實(shí)還是對(duì)于土地集約利用的強(qiáng)調(diào)要求。

　　“提高容積率的利處，較為直接的體現(xiàn)便是樓面地價(jià)的降低?！币晃婚_(kāi)發(fā)商直言不諱道，“尤其是 那些需要?jiǎng)舆w凈地出讓的地塊，成本是放在那里的。假設(shè)你10個(gè)億的資金投入進(jìn)去，容積率2.0的地塊分?jǐn)傁聛?lái)的土地單價(jià)，比容積率1.0的地塊可降低一半?！?

　　多位開(kāi)發(fā)商較為統(tǒng)一的觀點(diǎn)是，如果“高密度高容積率”的要求被歸為總體規(guī)劃綱領(lǐng)，對(duì)于房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)帶來(lái)的影響便是，市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)隨 之加大。“這在一定程度上可緩解供應(yīng)壓力?！敝袊?guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為。

　　“這亦是城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中需要關(guān)注的。”一家國(guó)企相關(guān)負(fù) 責(zé)人稱，“如果單純從城市容積率來(lái)考慮，有些二三線城市的規(guī)劃要求甚至還高于上海。考慮到未來(lái)土地利用發(fā)展空間，這一方面是需要予以強(qiáng)調(diào)的?！?/P>

　　不過(guò)，隨之而來(lái)的另一個(gè)“老生常談”的話題是，如何在加強(qiáng)土地集約利用的前提下，又兼而考慮到環(huán)保低碳的問(wèn)題?！俺邔咏ㄖ娜壕劭赡軙?huì) 引發(fā)‘熱島’效應(yīng)，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，成本同樣是需要顧及的?！鄙鲜銎髽I(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為。他的解釋是，以100米高度作為分水嶺，100米以上的建安成本會(huì)較100 米以下高出20%左右?！八?，30多樓的高層公寓產(chǎn)品應(yīng)該還算屬于可控范圍內(nèi)。”

　　魚(yú)與熊掌是否可以兼得？在居住舒適度和加大供應(yīng)量的問(wèn)題 把控上，上?，F(xiàn)代城市設(shè)計(jì)院副院長(zhǎng)朱望偉認(rèn)為，在框架性要求的指導(dǎo)之下，CBD之類的商務(wù)區(qū)域可加大密度及容積率，以居住為主的區(qū)域則可適度。“根據(jù)城市 風(fēng)貌做相應(yīng)規(guī)劃調(diào)整會(huì)更為理想。”

　　陳晟表示，如何達(dá)到有效運(yùn)用化，是當(dāng)今集約利用土地的一個(gè)重要課題?！皬娜P(pán)土地市場(chǎng)來(lái)考慮， 包括住宅、商業(yè)等各類性質(zhì)用地如何做到合理比例劃分，以達(dá)到長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展性，是目前較為關(guān)心的層面?！?/P>

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