日前，天津市政府下發(fā)《關(guān)于進一步貫徹落實國務(wù)院房地產(chǎn)宏觀調(diào)控精神促進天津市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，要求嚴(yán)格住房建設(shè)用地出讓管理，嚴(yán)格限制低密度、大戶型住宅項目的開發(fā)建設(shè)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，此政策有利于防止后期開發(fā)商為獲得效益而競相開發(fā)高端房，有利于住房供給結(jié)構(gòu)的改善和房價結(jié)構(gòu)的理順，具有很明顯的“民生取向”。同時，目前市場中低密度產(chǎn)品供應(yīng)量仍然很大，該政策在短期內(nèi)并不會造成別墅價格的跟風(fēng)上漲。 政策出臺四方面嚴(yán)格用地管理 為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，本市有關(guān)部門近日下發(fā)了《關(guān)于進一步貫徹落實國務(wù)院房地產(chǎn)宏觀調(diào)控精神促進天津市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》。該通知指出，天津?qū)?yán)格住房建設(shè)用地出讓管理，嚴(yán)格限制低密度、大戶型住宅項目的開發(fā)建設(shè)，主要包括四個方面。 方面，土地管理部門要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)土地出讓政策規(guī)定。規(guī)范編制擬供地塊出讓方案，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。 方面，嚴(yán)格制定土地出讓的規(guī)劃和建設(shè)條件，將套型面積比例、保障性住房配建比例及開竣工時間、違約處罰條款等列入合同。 第三方面，嚴(yán)格限制低密度、大戶型住宅項目開發(fā)建設(shè)，住宅用地容積率指標(biāo)必須大于1。 第四方面，嚴(yán)格土地出讓價款收繳及開竣工時限監(jiān)管，對存在拖欠土地價款、不按期開工建設(shè)等違法違規(guī)行為的單位和個人，限制其新購置土地。 其中，較引人矚目的是第三個內(nèi)容，嚴(yán)格限制低密度住宅的開發(fā)建設(shè)，即“限大令”。 專家解讀“限大令”民生取向明顯 “‘限大令’要求‘新增住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1’，這樣，未來低密度的純別墅社區(qū)將會越來越少。不允許‘將兩宗以上地塊捆綁出讓’的要求，則可以增加土地供應(yīng)，防止土地壟斷?！碧旖蛑性飿I(yè)顧問有限公司投資顧問部總監(jiān)高飛說，“總體而言，通過套型比例、保障房建設(shè)比例以及竣工進度管理等的規(guī)控，有利于防止后期開發(fā)商為獲得效益而競相開發(fā)高端房，有利于住房供給結(jié)構(gòu)的改善和房價結(jié)構(gòu)的理順?？梢哉f，‘限大令’的‘民生取向’很明顯?！? 臥龍傳媒總經(jīng)理蘇步超認(rèn)為，“限大令”的出臺應(yīng)該說是對2005年出臺的“70·90”政策的延續(xù)，對節(jié)省現(xiàn)有土地資源十分必要。同時，也會進一步引導(dǎo)開發(fā)商在未來的拿地方向上，向中小戶型產(chǎn)品靠攏。未來，別墅類產(chǎn)品會越來越少，中低端高密度項目將成為市場主力。 有專家表示，在我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)體系尚未成熟的背景下，有限的土地供給使得住宅“高端化”對面向廣大普通購房者的中低端市場形成了巨大沖擊。住宅高端化帶來的房產(chǎn)投資屬性的釋放，會帶動整體房價上漲，加劇未來市場波動，不利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，同時也會導(dǎo)致財富資源過度集中在少數(shù)城市，加深區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不協(xié)調(diào)。因此，本市有關(guān)部門此時出臺“限大令”，對穩(wěn)定下一階段樓市具有十分重要的意義。 市場展望短期不會催抬別墅價格 “限大令”的消息出臺后，很多低密度、大戶型項目借勢宣傳，以達到促銷目的。不過，多數(shù)業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，政策效力的產(chǎn)生是一個過程，短期內(nèi)并不會催抬別墅等產(chǎn)品的價格。 高飛表示，其實從2003年開始，國家就連續(xù)出臺政策限制別墅產(chǎn)品的開發(fā)，停止了純別墅用地、獨棟別墅用地的審批?！跋薮罅睢钡某雠_，只是對之前各項調(diào)控政策的進一步細化，從供地源頭嚴(yán)格限制低密度、大戶型住宅項目的開發(fā)建設(shè)。不過，這一政策主要影響的是下一階段供應(yīng)的地塊，對已經(jīng)通過規(guī)劃審批的項目不會有什么影響。而且目前市場中低密度產(chǎn)品的供應(yīng)量很大，至少在1年內(nèi)，此類產(chǎn)品還不會出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 此外，“限大令”對市場的影響也會因區(qū)域的不同而有所區(qū)別。城市地區(qū)土地資源本就稀缺，嚴(yán)格限制低密度、大戶型住宅項目的開發(fā)后，未來外環(huán)線以內(nèi)此類產(chǎn)品的稀缺性將會越來越明顯。相比之下，外圍居住組團、尤其一些遠郊縣，土地供應(yīng)量較大，受此政策的影響就要小很多。 合富輝煌天津公司拓展總監(jiān)張興華(微博)表示，“限大令”對于天津房地產(chǎn)市場的影響主要體現(xiàn)在后市效果上。一方面，對住宅用地要求的日益嚴(yán)格，將使未來低密度土地日趨減少；另一方面，別墅市場也會更加稀缺。而對于目前的市場而言，短期內(nèi)可能會帶來高端別墅市場的旺銷。但由于高端市場本就屬于相對穩(wěn)定的客戶，受政策影響不會很大，因此不會產(chǎn)生極端明顯的變化。 深層影響迫使產(chǎn)品設(shè)計進行創(chuàng)新 中國房產(chǎn)信息集團(微博)天津市場監(jiān)測部總監(jiān)鄧超認(rèn)為，“限大令”的出臺會促使開發(fā)商在創(chuàng)新上下功夫，通過精巧設(shè)計在高容積率下做出品質(zhì)更好的產(chǎn)品。未來，樓市產(chǎn)品種類將會更加豐富。 比如有些現(xiàn)有的聯(lián)排別墅項目，設(shè)計了大量的共享空間，業(yè)主可以在此自行搭出一層，大大增加了房屋利用率。 有些項目推出疊加別墅這種處于復(fù)式公寓和別墅之間的過渡性產(chǎn)品，五層住宅分為一躍二、三層平層、四躍五三種戶型，一躍二戶型小院，三層平層和四躍五戶型露臺，以使每套戶型均能擁有別墅一樣的低密度生活品質(zhì)。 有些市的高層住宅推出具有別墅形態(tài)的復(fù)式戶型，既能享受到開闊的景觀、市完善的各類配套，又能擁有別墅般的室內(nèi)躍動空間，還能限度地節(jié)約土地。 此外，未來純粹的低密度別墅社區(qū)將會逐漸從市場中消失，取而代之的是高層加低密度住宅的混合型社區(qū)。這種社區(qū)通過引入水系等園林設(shè)計方式使兩種住宅天然區(qū)分開來，同時通過樓體擺位等方式減少高層對低密度住宅私密性的干擾。 日前，天津市政府下發(fā)《關(guān)于進一步貫徹落實國務(wù)院房地產(chǎn)宏觀調(diào)控精神促進天津市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，要求嚴(yán)格住房建設(shè)用地出讓管理，嚴(yán)格限制低密度、大戶型住宅項目的開發(fā)建設(shè)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，此政策有利于防止后期開發(fā)商為獲得效益而競相開發(fā)高端房，有利于住房供給結(jié)構(gòu)的改善和房價結(jié)構(gòu)的理順，具有很明顯的“民生取向”。同時，目前市場中低密度產(chǎn)品供應(yīng)量仍然很大，該政策在短期內(nèi)并不會造成別墅價格的跟風(fēng)上漲。 政策出臺四方面嚴(yán)格用地管理 為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，本市有關(guān)部門近日下發(fā)了《關(guān)于進一步貫徹落實國務(wù)院房地產(chǎn)宏觀調(diào)控精神促進天津市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》。該通知指出，天津?qū)?yán)格住房建設(shè)用地出讓管理，嚴(yán)格限制低密度、大戶型住宅項目的開發(fā)建設(shè)，主要包括四個方面。 方面，土地管理部門要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)土地出讓政策規(guī)定。規(guī)范編制擬供地塊出讓方案，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。 方面，嚴(yán)格制定土地出讓的規(guī)劃和建設(shè)條件，將套型面積比例、保障性住房配建比例及開竣工時間、違約處罰條款等列入合同。 第三方面，嚴(yán)格限制低密度、大戶型住宅項目開發(fā)建設(shè)，住宅用地容積率指標(biāo)必須大于1。 第四方面，嚴(yán)格土地出讓價款收繳及開竣工時限監(jiān)管，對存在拖欠土地價款、不按期開工建設(shè)等違法違規(guī)行為的單位和個人，限制其新購置土地。 其中，較引人矚目的是第三個內(nèi)容，嚴(yán)格限制低密度住宅的開發(fā)建設(shè)，即“限大令”。

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