孫大媽住了8年的翻建房屋要拆遷，臨拆遷時卻被告知房屋拆遷款可能不歸孫大媽，而是歸房屋宅基地的產(chǎn)權(quán)人所有。這是怎么回事呢？石景山區(qū)法院日前審理了這起房產(chǎn)糾紛案。

村里搞拆遷

自家房屋被要求“騰房”

今年1月，家住石景山區(qū)水屯村32號的孫大媽聽說自己家所住的區(qū)域?qū)⒈怀鞘懈脑?，自家的房屋將被拆遷。孫大媽知道，房屋被拆遷將會得到一大筆房屋拆遷款，于是趕緊讓和自己住在一起的兒子到拆遷辦打聽，出乎意料的是，拆遷辦告訴孫大媽，她因為房子拆遷的事被人起訴了，孫大媽的房子暫時還不能拆。即使拆，拆遷款也可能不付給孫大媽。

怎么被人起訴了呢？原來幾天前，房子的原房主找到孫大媽，說當初他們的房屋購賣行為不合法，要求孫大媽騰房。自己的房子購了8年了，怎么能說騰房就騰房呢？孫大媽一口回絕了。那么孫大媽居住的到底是誰的房子呢？

此房非彼房 

新房屋主人已在政府備案

2000年5月，一直在水屯村居住的孫大媽和兒子聽說同村村民王先生想將自家的6間房屋出售，于是娘兒倆商量后決定將房子購下來。經(jīng)過和村民王先生商量，較終雙方將價錢約定在85000元。

商量好價錢后，孫大媽的兒子和王先生來到公證處，對雙方購賣房屋的行為進行了公證。2000年7月1日，孫大媽正式住進了購來的房子里。

2001年8月8日，因房子臨近鐵路，禁不住火車行駛時的震動，兩間北屋突然倒塌。經(jīng)過水屯村村委會和石景山區(qū)規(guī)劃局的同意，孫大媽將兩間北屋拆平重新翻建了兩間新房，將包括4間西房在內(nèi)的6間房屋進行了裝修。

孫大媽因房屋坍塌需要重建而取得了城建規(guī)劃許可證，并在石景山區(qū)城建科和石景山區(qū)規(guī)委進行了備案。由此，孫大媽成了“新”房屋的主人。

房與地同體

舊主人持產(chǎn)權(quán)證索要產(chǎn)業(yè)

得知自己原房屋要被拆遷，且可能獲得一個限價房的購購指標，原房主王先生找到孫大媽，希望孫大媽能將房屋騰退給自己，自己將房屋購賣款退給孫大媽，同時還可將部分拆遷款作為補償給孫大媽。可孫大媽拒絕了。

“原來的房子已經(jīng)塌了，現(xiàn)在的房子是翻新的，我母親應該是現(xiàn)在房屋的所有權(quán)人。”孫大媽的兒子在法庭上代孫大媽說，“在規(guī)委備案都是我母親的名字，沒有原房主的名字。”

見孫大媽一方這樣說，王先生的女兒和律師拿出了一張房屋所有權(quán)證。

這是一份登記時間為1951年的房產(chǎn)證，紙張已經(jīng)發(fā)黃，但上面的字跡清楚地記載著石景山區(qū)水屯村32號房屋及土地屬王有德（即王先生之父）全家的私有產(chǎn)業(yè)。有耕種、居住、典賣、轉(zhuǎn)讓、與等完全自由的權(quán)利。

不屬農(nóng)村戶

居民購宅基地房被指違法

對于王先生的這張房產(chǎn)證，孫大媽和兒子均表示不能證明房產(chǎn)證上的房屋就是現(xiàn)在王先生想要回的房屋。兩人反復強調(diào)，現(xiàn)在的房子已經(jīng)是被翻修后的房屋，和這張房產(chǎn)證上記載的房屋沒有關(guān)系。

為了證明雙方購賣房屋的行為是有效的，孫大媽也拿出了自己的一份證據(jù)。

這份證據(jù)是王先生當時賣房時給予孫大媽的一份分家單，上面用墨跡記載著32號院內(nèi)西側(cè)的兩間北房和4間西房分給了王先生。

孫大媽說，由于購房時王先生沒有房產(chǎn)證，于是王先生就用這張分家單來予以代替。

同時孫大媽還向法庭出示了自己的戶口簿，證明自己從1992年就在水屯村居住，已經(jīng)成為水屯村村民。

看到孫大媽的兩份證據(jù)，王先生的女兒和律師表示，分家單恰恰能夠證明房屋是歸王先生所有。而戶口簿也證明了房屋購賣的不合法，因為上面明確記載著孫大媽是城鎮(zhèn)居民戶口。

根據(jù)我國相關(guān)法律，城鎮(zhèn)居民不能夠購購宅基地。

被說居民身份購房不合法，孫大媽的兒子立即向法庭提出，王先生在賣房時，其戶口已經(jīng)由農(nóng)民戶口改為了居民戶口，即便房屋購賣合同無效，房屋也不應再退還給王先生。

據(jù)了解，1973年，頭鋼建廠占用了水屯村一部分土地，為了解決村民的生活問題，頭鋼將沒有了土地的村民招進了工廠，并將這些農(nóng)民的戶口轉(zhuǎn)為了居民。

1992年，水屯村的村民全部由農(nóng)民戶口變?yōu)槌擎?zhèn)居民戶口，但仍居住在原來土地上的房屋內(nèi)。

孫大媽在翻建房屋后曾多次找到房管局要求辦理產(chǎn)權(quán)證明，但都遭到了拒絕。房管局的工作人員告訴孫大媽，水屯村不讓給村民辦理產(chǎn)權(quán)證明，因為村民都轉(zhuǎn)為居民了，村里房屋性質(zhì)不明。

同是居民戶

宅基地繼承者優(yōu)先享補償

據(jù)一位長期從事房地產(chǎn)代理案件的法律專家介紹，盡管賣房的王先生是居民戶口，但依然對水屯村的宅基地享有權(quán)利。根據(jù)那份1951年的房產(chǎn)證能夠看出，王先生一家曾是這個村的經(jīng)濟組織成員。通過孫大媽出具的分家單來看，1971年3月，在戶口轉(zhuǎn)變之前，王先生實際上從父親那兒合法地繼承了對這塊宅基地的使用權(quán)。

孫大媽雖然在1992年也將戶口落在了水屯村，但這時已是居民戶口，不能再算為這個村的經(jīng)濟組織成員，所以不能合法地享有村里宅基地的使用權(quán)。

另外，對于孫大媽一直堅認的自己現(xiàn)在的房不是當初王先生賣給自己的房這一點，法律專家說，盡管孫大媽的房子是自己翻建的，但是房屋是附著在土地之上的，二者不能單獨享有權(quán)利。“如果我承認房子是你的，但是地是我的，我要的是地，你能將房子挪走嗎？”專家打比方說。

合同一旦無效

新房主可索賠實際損失

合同一旦無效，雙方當事人需要恢復到購賣之前的狀態(tài)，孫大媽騰房，而王先生則將房屋購賣款退還給孫大媽。這樣，對于孫大媽來說顯然是不公平的，不過孫大媽還是有補救措施的。頭先，孫大媽可以要求王先生支付自己翻建房屋的費用，這部分是孫大媽的實際損失。其次，孫大媽可以要求分得拆遷款，因為這是由王先生的過錯造成的。再次，孫大媽還可就當時支付的房款向王先生要求給付利息。

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