為獲拆遷款，農(nóng)民起訴原先與城里人簽署的房屋購賣合同無效，法院判各自返還引爭議

　　新聞背景

　　近日，本市大興區(qū)人民法院對一起城市居民購購農(nóng)民房屋的購賣合同糾紛案件進(jìn)行 審理并做出判決：范某與常某簽訂的房屋購賣協(xié)議無效。1999年3月6日，農(nóng)民范某與市民常某簽訂了一份房屋購賣協(xié)議。協(xié)議約定：范某將位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)前辛莊村的4間北房賣給常某，房屋價款為1.5萬元。協(xié)議簽訂以后，常某把房款交給范某，范某也交付了房屋。同時，常某與此村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂了房屋宅基地有償使用50年的合同，并交付了個10年的有償使用費(fèi)1500元。2003年，作為賣家的范某訴至法院，要求確認(rèn)房屋購賣合同無效常某向其返還房屋。

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，村民出賣原有宅基地上的房屋，應(yīng)出售給符合申請建房用地條件的村民。據(jù)此，法院判決范某與常某簽訂的房屋購賣協(xié)議無效，常某將涉案房屋交還給范某，范某返還給常某購房款1.5萬元。

　　另據(jù)了解，類似的案件在其他法院也多有發(fā)生。農(nóng)民起訴的原因是因為征地拆遷，收回房屋可以取得高額補(bǔ)償款。有關(guān)規(guī)定是指《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》。

　　本期主持

　　李小波 北京義方律師事務(wù)所律師

　　本期嘉賓

　　余凌云 中國人民公安大學(xué)法律系副教授； 劉春玲 中華女子學(xué)院法律系講師； 郎丹柯 北京市律師協(xié)會投訴與法律事務(wù)部副主任； 劉守豹 北京普華律師事務(wù)所主任律師；方志遠(yuǎn) 北京義方律師事務(wù)所主任律師；韓冰 北京漢卓律師事務(wù)所主任律師；邱寶昌 北京匯佳律師事務(wù)所主任律師； 閻建國 北京信利律師事務(wù)所合伙人律師

　　特別觀點

　　-如果現(xiàn)行的這種體制不進(jìn)行改變的話，還會有一些問題，農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)了城，他在城里已經(jīng)安了家了，他仍然可能在農(nóng)村再安一個家，占一塊地方，因為我有這個權(quán)利，因為誰都會看到這個利益。我現(xiàn)在把房子全都蓋滿了，我就等著國家征地，一征地，我就得到補(bǔ)償。

　　-對于農(nóng)民這種房屋的銷售、購賣做出這樣嚴(yán)厲的限制肯定是不合理的。市場客觀上已經(jīng)存在了，原來的房子必然會有一些客觀上的空余出來的，你讓它空在那兒，或者是拆掉，明顯的對于財產(chǎn)價值的發(fā)揮，以及對當(dāng)事人的利益都是不利的。所以立法是不是考慮在這方面要做一些完善。當(dāng)然，有幾個前提，要嚴(yán)格保證農(nóng)村的安定，農(nóng)民的基本生存問題，這是一個起碼的原則；要保護(hù)耕地，要嚴(yán)格保護(hù)耕地。在這樣兩個前提條件之下，充分尊重所有權(quán)人對自己的房屋也好，土地使用權(quán)也好的處分權(quán)。

　　-議題一：農(nóng)村的房屋有沒有所有權(quán)，與城市房屋的所有權(quán)是否有區(qū)別？

　　主持人：近年來，隨著農(nóng)村城市化的發(fā)展，一些農(nóng)民曾把他們原來在農(nóng)村集體土地上的房子出售給了想來農(nóng)村居住的城里人?，F(xiàn)在，因為城市的擴(kuò)張，這些房屋可能面臨著拆遷。拆遷的補(bǔ)償款遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時的房價款。為了達(dá)到收回原來房屋的目的，農(nóng)民就去法院起訴，要求確認(rèn)當(dāng)時的房屋購賣合同無效。法院較近有幾起這樣的案件，判決的結(jié)果都如本次新聞背景一樣，判定當(dāng)時的購賣行為無效，各自返還。由此引發(fā)了我們今天的討論：農(nóng)民房有沒有所有權(quán)？它跟城里房屋的所有權(quán)有沒有什么區(qū)別？農(nóng)民能不能夠自由處置房屋？

　　余凌云：這次人代會提出的憲法修正案里面很重要的就是保障私人的合法財產(chǎn)，我們公安改革的方向現(xiàn)在是取消戶口戶籍制度，這就意味著農(nóng)村和城市之間的界限逐漸淡化了，在這種情況下，既然城里人對房產(chǎn)有所有權(quán)，作為農(nóng)村的農(nóng)民同樣也應(yīng)該有房屋居住所有權(quán)。出現(xiàn)本案這種情況可能是在我們國家目前過渡轉(zhuǎn)型期里面出現(xiàn)的一種法律上沒有及時跟進(jìn)的問題。因為作為法院只能根據(jù)現(xiàn)有的法律進(jìn)行判案，法律上是明確規(guī)定，農(nóng)民房只能轉(zhuǎn)給同村的農(nóng)民，不允許向外地城市人口進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，所以造成法院的判決出現(xiàn)了購賣合同無效的情況。但是我認(rèn)為這個無效合同實際上是沒有道理的，只能說是在這一階段，可能會出現(xiàn)這么一種不合理的問題。我覺得這就是一個農(nóng)村城市化概念的問題，目前情況下就應(yīng)該認(rèn)識到這個問題，進(jìn)一步解決這個問題。

　　郎丹柯：從消協(xié)的角度上來講，我們也經(jīng)常遇到消費(fèi)者購購農(nóng)村房的糾紛，這個判例是購賣協(xié)議無效。我們曾經(jīng)遇到過相關(guān)的案件，城市的消費(fèi)者購購村委會開發(fā)的房屋，實際上它也是農(nóng)村宅基地上的建房，只不過銷售的一方主體不是村民個人，而是村委會。但是法院判決的時候，恰恰就判有效，這種情況下，你要求退房是不可以的。我想這兩個案子的基本性質(zhì)是一樣的，但是恰恰我們做出了兩種判決。所以這個問題也是我們值得考慮的，根據(jù)這種規(guī)定來判斷這個不應(yīng)該賣，或者是不應(yīng)該出售，這也是有問題的。

　　　劉守豹：我從網(wǎng)上查了一下，關(guān)于這類案件的判決有兩種情況，一種是判有效，一種是判無效。這個案件我個人認(rèn)為應(yīng)該判無效比較恰當(dāng)。如果從有效的角度，你要確認(rèn)他的產(chǎn)權(quán)，按照法院的判決，就會碰到你如何確認(rèn)你的產(chǎn)權(quán)的問題。，針對現(xiàn)在房地合一的概念，土地使用權(quán)的登記也是一個問題。我們知道農(nóng)村的土地使用權(quán)是沒有期限規(guī)定的，城市的房屋的土地使用權(quán)住宅是70年，這兩種差異怎么解決，我們現(xiàn)行的制度上有沒有相應(yīng)的一些規(guī)范。如果判決你有效，你登記不了，你是不是還要告相應(yīng)的機(jī)關(guān)，說他們不作為。所以判決有效的話，會帶來一系列的法律上和現(xiàn)實當(dāng)中的沖突。《土地管理法》第63條有一個明確的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。土地使用權(quán)給你限制了，你的流轉(zhuǎn)會成問題，如果你賣房，等于同時處分了它的使用權(quán)，因為法律規(guī)定了是不得出讓，屬禁止性規(guī)定，如果你的購賣用這樣的法律條文衡量的話，就是一個無效的合同。所以從認(rèn)定無效來說，是有它的法律依據(jù)的。

　　然而，對于這樣的一個判決，總的來說法律上是成立的，但是情理上是不合理的，這還要從我們立法的根源上去找一些具體的問題，要解決問題只能從立法的角度想怎么把這些障礙掃除掉。

　　方志遠(yuǎn)：頭先，農(nóng)村的房屋基本上是農(nóng)民自己出資建造的。，只要是在批準(zhǔn)給他的宅基地上進(jìn)行的建造，應(yīng)該說他取得這個土地的使用權(quán)是沒有違反國家法律的規(guī)定的。另外，關(guān)于農(nóng)民房與城市房屋的所有權(quán)是否有區(qū)別，我覺得如果僅僅從房屋所有權(quán)的角度上去看，應(yīng)該是沒有區(qū)別。說有差別，這些差別在于一個城市的房屋肯定在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，而農(nóng)村房屋都是在城市郊區(qū)，它的土地性質(zhì)是有所不同的，城市房屋的建設(shè)位置是在國有土地上，而農(nóng)村房屋是建在集體土地上，土地的性質(zhì)有所不同。還有一個是規(guī)劃的審批是不太一樣的，城市房屋是由規(guī)劃管理部門、行政機(jī)關(guān)依法進(jìn)行審批，而農(nóng)村建房據(jù)我了解是村里面討論、研究通過，然后報到鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級批準(zhǔn)，縣政府一級備案就可以了，是規(guī)劃審批的手續(xù)上的差別。

　　-議題二：農(nóng)村的房屋能不能自由購賣？《土地管理法》等相關(guān)法規(guī)對宅基地的規(guī)定是否限制了農(nóng)民處分房屋的權(quán)利？宅基地的使用權(quán)和宅基地上的房屋所有權(quán)是否可以分別轉(zhuǎn)讓？

　　主持人：據(jù)我所知，購農(nóng)村房的有兩種人，一種是城里的居民，另一種是在農(nóng)村集體土地上生活的農(nóng)民。購賣房屋的行為是否都有效？國家基于什么樣的考慮要限制了農(nóng)民處分房屋的權(quán)利？宅基地的使用權(quán)和宅基地上的房屋所有權(quán)是否可以分別轉(zhuǎn)讓？

　　方志遠(yuǎn)：實際上相關(guān)的法律對農(nóng)村房屋的購賣是做了一定的限制，因此應(yīng)該說農(nóng)村的房屋至少在目前是不能自由購賣的。國務(wù)院有過這樣一個文件，沒有限制農(nóng)民賣，但是卻限制居民購。這樣的話，就等于農(nóng)村的房屋是不能自由購賣的。另外，土地管理法對于宅基地的規(guī)定肯定就是限制了農(nóng)民住房處分的權(quán)利，因為宅基地的使用、申請是有一定程序的，而且它也規(guī)定了誰有權(quán)申請宅基地。實際上這就是說，無權(quán)的人就不能使用宅基地，不符合這個條件的就不能使用宅基地，房子和土地沒法分開。所以你只要購這個房子，使用這個房子，你就是使用了這個宅基地，就是取得了這個宅基地的使用權(quán)，也就發(fā)生了宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

　　韓冰：農(nóng)村的房屋購賣，現(xiàn)在有沒有法律或者是行政法規(guī)有禁止性的規(guī)定，房子不能賣給誰，誰不可以購。但是，農(nóng)村的土地是一個特殊的主體，他的特殊就在于既不屬于國家，也不屬于村民個人，而是屬于村集體。你在宅基地上建的這個房子，在你村集體內(nèi)部的自由購賣，這是沒有問題的。可是允許農(nóng)村房屋的自由購賣只限定在他這個集體的內(nèi)部，這個和土地管理法所規(guī)定的所謂一戶一宅又有一定的矛盾。從外部來講，將農(nóng)村土地使用權(quán)向本村集體成員以外無限的擴(kuò)大，行不行？法律既然沒有這種限制性的規(guī)定，應(yīng)該說就是可以的，我賣給本村的人也可以，我賣給外村的人也可以；我賣給農(nóng)村的人也可以，我賣給城市人也可以。

　　邱寶昌：宅基地的使用權(quán)和宅基地上的房屋所有權(quán)是可以分別轉(zhuǎn)讓的。農(nóng)民房屋的所有權(quán)和宅基地的使用權(quán)是分離的。農(nóng)民只對宅基地有使用權(quán)但沒有處分此使用權(quán)的權(quán)利。所以當(dāng)農(nóng)民在法律允許的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓其房屋時，只能轉(zhuǎn)讓其對房屋的所有權(quán)，而房屋所占的宅基地的使用權(quán)是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓給購購方農(nóng)民的。

　　劉春玲：土地法為什么沒有說做出規(guī)定禁止他購賣，或者是禁止向城里去購賣，我想這不是法律的一個漏洞，而是目前，如果法律做了這種規(guī)定，顯得是很被動的，因為他可能跟所有權(quán)、物權(quán)的基本原理是相沖突的，所以法律目前把這個空白留給誰了呢？留給現(xiàn)實需要調(diào)整的政策或者是其他的文件去調(diào)整，以保證法律的相對穩(wěn)定和嚴(yán)肅性。這些政策的東西可以迎合實際的需要做一些規(guī)定，所以像國務(wù)院的這些規(guī)范性文件，或者是北京市政府的規(guī)章也好，它就是迎合了目前對于農(nóng)民和農(nóng)民所棲息的賴以生存的土地的特殊保護(hù)。

　　　閻建國：房屋作為不動產(chǎn)，與土地有密不可分的關(guān)系，房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)的權(quán)利行使方面必然有緊密關(guān)聯(lián)。在土地私有化的國家，土地的所有權(quán)

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