物業(yè)公司疏于管理，業(yè)主如何維權(quán)

案例：奉天房地產(chǎn)開發(fā)公司在北京市房山區(qū)開發(fā)了某住宅小區(qū)，并委托某物業(yè)管理公司對該小區(qū)進行管理，雙方簽訂了3年的管理合同。業(yè)主們陸續(xù)入住小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司的服務并不到位，而且給小區(qū)的居民帶來極大不便。例如，門口的保安執(zhí)勤很不嚴格，致使小區(qū)多次發(fā)生失竊事件；小區(qū)的下水管道經(jīng)常壞掉，雨天，居民出行受阻；電網(wǎng)總是隔三岔五地出故障，物業(yè)維修不及時；物業(yè)管理公司幾乎沒有公布過收支賬目……于是，業(yè)主們集體決定拒絕給付物業(yè)管理費，直到物業(yè)公司改善服務。物業(yè)公司也不善罷甘休，直接切斷了小區(qū)的水電，雙方的矛盾迅速升溫。

說法：在本案中，物業(yè)公司的服務質(zhì)量較低，小區(qū)居民的基本生活條件不能保障，導致業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害。物權(quán)法的正式施行使得這一問題有了解決途徑。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主的監(jiān)督權(quán)體現(xiàn)在對物業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督，以及對物業(yè)管理收支狀況的監(jiān)督，業(yè)主們可以依法行使該項權(quán)利。另外，物權(quán)法還確認了業(yè)主有共同解聘物業(yè)服務機構(gòu)的權(quán)利，即“對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。在行使這一權(quán)利時，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

具體而言，在與物業(yè)公司協(xié)商不成的情況下，業(yè)主的維權(quán)措施應該是向物業(yè)公司的主管部門、小區(qū)所在市（縣、區(qū)）的居住小區(qū)管理辦公室、土地管理局、物價局、消費者協(xié)會等部門投訴，也可以申請有關(guān)部門調(diào)解或者直接向人民法院提起訴訟。

物業(yè)費用怎樣收取，且看合同如何約定

案例：北京美麗園小區(qū)業(yè)主委員會經(jīng)過核查，對該小區(qū)物業(yè)管理公司每平方米2.72元的物業(yè)費測算產(chǎn)生了疑問，認為物業(yè)公司增收了物業(yè)費，并以“物業(yè)收費不實”為由將物業(yè)管理公司告上法庭。一審法院駁回了業(yè)委會的訴訟請求。之后業(yè)委會提出上訴，2005年12月，二審法院依據(jù)北京市居住小區(qū)管理辦公室核準的《美麗園小區(qū)房屋使用、管理、維修公約》認為，該公約對物業(yè)公司及全體業(yè)主均有約束力，凡未經(jīng)對方同意，自行增加、減少物業(yè)收費項目或者變更收費標準，都屬違約行為。物業(yè)公司拒絕執(zhí)行二審判決，向法院提出再審。2006年8月，法院對此案作出再審判決，宣布駁回訴訟，維持原判。

說法：物業(yè)費用始終是業(yè)主較關(guān)心的話題。近年來，很多業(yè)主反映物業(yè)公司收費不明，而物業(yè)公司也不得不面對某些業(yè)主拒交物業(yè)費的問題。物權(quán)法規(guī)定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。也就是說，諸如保安費、保潔費、電梯運行費、設施管理費等物業(yè)費用的收取，應頭先根據(jù)當事人之間的合同約定，如果沒有約定，業(yè)主就要按照專有部分占建筑物總面積的比例繳納該費用。至于小區(qū)的建筑物及其附屬設施的維修資金，物權(quán)法則明確規(guī)定由業(yè)主共同決定籌集和使用，并且該資金屬于業(yè)主共有。

小區(qū)公共綠地，業(yè)主是否所有

案例：侯某家所在小區(qū)綠化非常好，而且假山、噴泉應有盡有?？墒菑?006年起，開發(fā)商就不斷占用公共綠地，將之改造為停車場等公用設施，如今綠化面積已經(jīng)縮小了近一半。侯某等業(yè)主對此非常不滿。

說法：根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，小區(qū)內(nèi)綠地歸誰所有，主要看是否在建筑區(qū)劃以內(nèi)，如果綠地在建筑區(qū)劃內(nèi)，則屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的小區(qū)綠地屬于公攤面積，業(yè)主在購房時也往往考慮綠化因素，綠地理應歸業(yè)主所有。在本案中，開發(fā)商侵犯了全體業(yè)主的共有權(quán)，應當承擔相應的法律責任。

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