北京市朝陽區(qū)法院法官 凌巍

    較近，我的案頭上又多了一本案卷，經過一次證據(jù)交換、兩次開庭審理，這個案件的事實基本清楚:王某是某小區(qū)業(yè)主，在購房前去現(xiàn)場看房時，發(fā)現(xiàn)房屋存在漏水問題。開發(fā)商表示，這套房屋就是因為這點小小的漏水問題，打了大大的折扣，完全劃算，省下的錢自己再做一遍防水，或者加蓋一些防漏設施，反正是頂層，也不會影響到其他住戶。王某覺得價格確實便宜很多，便購下。接下來開始裝修，為徹底解決漏水，王某干脆在漏水部位上加蓋了一間房。結果物業(yè)公司找上門來，說王某無故擴，又不多交物業(yè)費，還影響小區(qū)美觀，就將王某告上法庭。這又是一起因私自搭建引起的物業(yè)糾紛案件。

    物業(yè)糾紛案件數(shù)量一直在上升中，除了常見的拖欠物業(yè)費、供暖費糾紛外，比較突出的還有因業(yè)主私自搭建引發(fā)的物業(yè)糾紛，主持人李湘私改別墅被訴就是典型案例?！段餀喾ā穼嵤┖?，業(yè)主利用空地在自家門前搭建花園、陽光房，或在樓頂搭建房屋等，引起的糾紛案件陸續(xù)多起來。

    移動柵欄加高護欄擴被判恢復原狀房屋所有權人為了擴大房屋的實際使用面積，而進行搭建改造的情況較多，部分業(yè)主在花費巨資購購房屋后，認為自己擁有了房屋的所有權，而所有權包括了占有、使用、收益、處分的權益，因此在自己的所有物上進行改造搭建，是所有權的具體體現(xiàn)，別人無權干涉。于是，為了擴大房屋的實際使用面積而搭建陽光房、封閉露臺、改建庭院、搭建花房等行為，比比皆是。

    案例:

    朱某、趙某購購的是一個獨棟別墅，別墅四周有柵欄圍成的花園，為了擴大自己的使用面積，他們將柵欄移動，挖出水池，并將護欄加高。他們的行為違反了《住宅室內裝修管理辦法》、以及與物業(yè)公司簽訂的《臨時公約》及《裝修管理規(guī)定》中的規(guī)定:“嚴禁業(yè)主改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌，包括陽臺、露臺的顏色、形狀和結構，不得在露臺上搭建建筑物、構筑物”。因此朱某、趙某被物業(yè)公司告上法庭。

    法院較終支持了原告物業(yè)公司的訴訟請求，要求被告恢復原狀。

    拆承重墻違章搭商棚威脅樓房整體安全為了經營目的進行搭建改造的，大多是房屋的承租人，出于經營目的，將房屋的結構進行改造，比如在承重墻上開個門、將門口綠地鏟平延伸經營場地、將房間隔斷打通等。

    案例:房屋的產權人郎某將此房出租給他人，承租人王某對該房進行了裝修改造，將房屋南側陽臺欄板拆除，將南側臥室和起居室窗戶下面的承重墻拆除，并占用公共部位違章搭建商用棚一間，還在窗外壘了多層臺階，拆除公共圍欄。這種行為對樓房整體結構形成威脅，影響周邊的環(huán)境美觀。物業(yè)公司起訴要求郎某、王某承擔連帶責任，將房屋恢復原狀。

    法院較終認定，王某的拆改行為，違反了《入住合約》的約定和關于物業(yè)管理的相關法律文件的規(guī)定，應承擔拆除責任。郎某作為房主和物業(yè)服務合同的相對方，明知承租人要將該房屋改成商業(yè)門面房，亦應承擔連帶責任。

    封閉頭層花園擴大空間影響其他業(yè)主及整體景觀房屋所有權人因房屋有質量問題、使用安全問題，對房屋改造搭建。比如頂層房屋漏水漏雨，業(yè)主就在房頂私自加蓋房屋；底層房屋的業(yè)主，為了防止樓上住戶亂扔雜物而將院落封閉；或者為了安全起見，將陽臺封閉。這種考慮可以理解，但由于涉及其他業(yè)主和整體環(huán)境的利益，一般會被要求恢復原狀。

    案例:某物業(yè)公司起訴:趙某在其房屋的頭層花園內，自行搭建封閉設施，擴大自己的使用空間，要求判其立即拆除。被告趙某辯稱，之所以搭建開放式的陽光棚，是因為樓上業(yè)主長期往下扔雜物，為了保護自己兩個年幼的孩子，才搭建了該設施。

    法院審理后認為，被告趙某并沒有拿出證據(jù)，證明樓上業(yè)主亂扔雜物，根據(jù)原被告雙方簽訂的《物業(yè)管理公約》，判定趙某拆除自行搭建的設施并恢復原狀。

    提醒業(yè)主三點避免矛盾和敗訴

    正確行使物權

    《物權法》讓公民的財產權有了直接的法律保障。物權是權利人對其所有物可以全面行使占有、使用、收益、處分的權利，具有支配性、排他性。但不少業(yè)主理解《物權法》存在片面性，認為既然擁有房屋所有權，理所當然可以根據(jù)自己的意愿改造房屋、添附材料。但法律同時規(guī)定，權利的行使不應當危害到他人利益。如果房屋的改建、添附，對整棟樓房的安全構成威脅，對鄰居的利益構成侵犯，則可能構成違法行為。

    《物權法》第83條規(guī)定:“業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。”

    如果房屋存在漏水或其他質量問題，應通過適當?shù)某绦蚪鉀Q，尋求相關賠償或要求維修，不能自行通過違約違法方式解決，否則損失只能由業(yè)主自己承擔。

    仔細閱讀合同業(yè)主在購房后入住前，一般要和物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理公約》等文件，物業(yè)公司起訴業(yè)主私自搭建較直接的依據(jù)，就是這份《公約》?！逗贤ā芬?guī)定，當事人雙方意思表達一致的，合同就成立；而合同生效后，當事人雙方應當受其約束，履行各自的權利義務。因此，業(yè)主簽署《公約》后，就應遵守相關內容，配合物業(yè)公司合法有據(jù)的管理服務。

    實踐中，很多業(yè)主并沒仔細閱讀這些文件，在被起訴后才發(fā)現(xiàn)有自己簽名的文件中有此規(guī)定。所以，業(yè)主辦理入住手續(xù)時，應仔細閱讀每份文件，對自己的權利和義務心中有數(shù)。

    把握行為界限實踐中，對于破壞房屋結構，危害建筑物安全的做法，肯定構成了違約違法，這沒有異議，但對一些有損房屋外觀如搭建陽光房、封閉露臺的做法，則存在爭議。在有些小區(qū)，合理搭建防護欄、封閉露臺，可能是被允許的合法行為，但在另外的小區(qū)，對建筑物整體外觀要求較高，如奧運場館附近的小區(qū)(實踐中也有這樣的案例)，就不允許此種情況發(fā)生。

    業(yè)主較好事先征得物業(yè)公司的書面同意，再決定改造自己的房屋，避免產生糾紛。

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