新聞回放:物業(yè)屢屢起糾紛

　　2005年11月8日，園方物業(yè)因收取物業(yè)費(fèi)問題暴力襲擊業(yè)主，造成業(yè)主和記者多人受傷，園方物業(yè)于11月9日宣布暫停對中方園小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，11月14日，又公告退出中方園小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主安全得不到保障，小區(qū)臟亂差，垃圾成堆，民怨沸騰，使得小區(qū)陷入無人管理的困境。

　　再向前追溯，2005年8月10日，經(jīng)三路北段的明鴻新城業(yè)主委員會罷免了老“管家”，同時(shí)以招標(biāo)形式確定了新的“管家”鄭州大宇物業(yè)公司。而當(dāng)新“管家”入駐時(shí)，老“管家”拒絕交接，互不相讓，在小區(qū)門口出現(xiàn)了罕見一景:身穿迷彩服和藍(lán)色工裝的兩家物業(yè)公司的保安并排而立。

　　此外還有一系列新聞事件也引起了我們的關(guān)注:北苑小區(qū)一周丟兩輛汽車，寶景花園業(yè)主委員會“難產(chǎn)”，剛來電又停水的臺胞小區(qū)千戶居民苦不堪言，姚寨小區(qū)物業(yè)豎起的車樁鎖業(yè)主無處停車，園田花園再現(xiàn)停水事件，東明花園物業(yè)法人代表毆打業(yè)主……

　　物業(yè)管理，一個(gè)事關(guān)業(yè)主切身利益的行業(yè)，究竟是什么導(dǎo)致了上述種種事件的發(fā)生，業(yè)內(nèi)、專家、業(yè)主都是怎樣說的呢？

　　各方說法

　　物管部門:”服務(wù)比管理更重要”

　　鄭州市房管局物業(yè)管理有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在獲悉業(yè)主被園方物業(yè)管理公司毆打之后，對此事表示了極大的關(guān)注。他指出，園方物業(yè)公司打傷人的行為頭先是非常野蠻的不文明行為，在道德上應(yīng)受到譴責(zé)，在法律上應(yīng)依法處理。同時(shí)也指出，近幾年來鄭州市物業(yè)管理取得了一定的發(fā)展，但是也存在不少問題需要進(jìn)一步規(guī)范。一是物業(yè)管理的法律法規(guī)有待完善。二是物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量有待規(guī)范和提高。這位負(fù)責(zé)人指出，目前，一些物業(yè)管理企業(yè)還達(dá)不到政府要求的標(biāo)準(zhǔn)，多收費(fèi)少服務(wù)、光收費(fèi)不服務(wù)的現(xiàn)象在一些物業(yè)公司中存在。三是物業(yè)管理觀念有待轉(zhuǎn)變。一方面，物業(yè)管理企業(yè)要從傳統(tǒng)的“管理”意識轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺?wù)”意識，要按照法律、法規(guī)和合同約定為業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)；另一方面，業(yè)主也要認(rèn)識和理解物業(yè)管理，在物業(yè)管理活動中維護(hù)自身合法權(quán)益的同時(shí)，也要履行相應(yīng)的義務(wù)。

　　物管協(xié)會:市場化程度低

　　鄭州市物業(yè)管理協(xié)會工作人員認(rèn)為，接連發(fā)生物業(yè)管理人員打人事件，主要有兩個(gè)方面的原因:頭先是行業(yè)市場化程度不夠，沒有形成一種市場化的競爭格局，更談不上優(yōu)勝劣汰，因而導(dǎo)致一些低劣的物業(yè)管理公司有存活的空間。其次，在整個(gè)行業(yè)的管理上尚存在一定的缺陷。特別是在此之前發(fā)生的幾起物業(yè)打人惡性事件，有關(guān)部門的制裁力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。不過，他強(qiáng)調(diào)這是很多方面的原因造成的。由于相關(guān)部門一直在強(qiáng)調(diào)市場應(yīng)該安定團(tuán)結(jié)，使得一些主要矛盾被掩蓋，導(dǎo)致政府的監(jiān)管和行業(yè)的自律沒能很好地結(jié)合起來，矛盾爆發(fā)出來，引起惡性事件的發(fā)生。

　　針對類似的惡性事件，協(xié)會在今年的工作計(jì)劃當(dāng)中，對推行行業(yè)自律措施方面有一條特別強(qiáng)調(diào)，對于在行業(yè)中違反了職業(yè)操守和規(guī)則的相關(guān)人員，將給予提醒，并且在協(xié)會所可能的范圍內(nèi)對嚴(yán)重事件和人員予以曝光，在行業(yè)內(nèi)不予錄用。

　　物業(yè)公司:收費(fèi)難，虧損

　　針對越來越多的物業(yè)管理糾紛，物業(yè)管理公司也是有苦難言！其中，矛盾的癥結(jié)主要就是收費(fèi)難問題！

　　收費(fèi)之難一:想不通就拒交物業(yè)費(fèi)?！耙郧皬膩頉]有交過，現(xiàn)在為什么要交？”面對物業(yè)費(fèi)，經(jīng)常會有人提出這樣的疑問。經(jīng)歷了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的住房制度，人們已形成了住房不付費(fèi)的觀念。物業(yè)公司對業(yè)主來說，只是近些年才接觸到的一個(gè)名詞。更有一些業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)只收費(fèi)不服務(wù)。在這種情況下，物業(yè)費(fèi)的收取經(jīng)常會遭到拒絕?！拔乙荒曛畠?nèi)就丟了7輛自行車，不知道物業(yè)收費(fèi)到底都干嗎了？”經(jīng)常有居民這樣抱怨。

　　收費(fèi)之難二:開發(fā)商問題殃及物業(yè)。物業(yè)公司本身便是開發(fā)商的下屬公司，或者二者同屬于一家企業(yè)集團(tuán)。一旦開發(fā)商銷售時(shí)的承諾沒有兌現(xiàn)，業(yè)主得不到滿意答復(fù)，物業(yè)便很可能因此遭受池魚之殃。收費(fèi)之難三:業(yè)主欠費(fèi)形成惡性循環(huán)。“一些人不交物業(yè)費(fèi)，我們沒錢了，只能停公用設(shè)施。”小區(qū)的許多公用設(shè)施是在收取物業(yè)費(fèi)的基礎(chǔ)上運(yùn)行的。如果大批業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，那么物業(yè)公司很有可能無法維持原有公用設(shè)施的正常工作。因此，停電梯的有之，關(guān)大門的有之，而這些舉動較終導(dǎo)致了更多業(yè)主的不滿，惡性循環(huán)由此而生。

　　種種原因，物業(yè)管理公司收費(fèi)率低，造成虧損，使得在收費(fèi)問題上采取極端措施，毆打業(yè)主的事情也就不難理解了。

　　開發(fā)商:有苦也難言

　　在諸多物業(yè)糾紛中，開發(fā)商往往被指責(zé)與物業(yè)管理公司有裙帶關(guān)系，很多業(yè)主與開發(fā)商的糾紛轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理公司頭上。其實(shí)，對于這些問題，開發(fā)商也是有苦難言！比如，此次園方物業(yè)毆打業(yè)主一事，很多人誤認(rèn)為是開發(fā)商中方園在毆打業(yè)主和記者，其實(shí)園方物業(yè)和開發(fā)商中方園是截然不同的兩個(gè)法人，二者沒有任何關(guān)系，園方物業(yè)是中方園業(yè)主委員會從社會上聘請的物業(yè)管理公司，園方物業(yè)毆打業(yè)主和記者，給中方園公司也造成名譽(yù)損失。更重要的是，現(xiàn)在園方物業(yè)撒手不干，一個(gè)4000戶的大型社區(qū)居然無人管理，中方園小區(qū)內(nèi)，草地瘋長，落葉遍地，小攤小販讓亂停亂擺，此時(shí)，作為開發(fā)商中方園公司只好讓自己公司的員工做社區(qū)安全、垃圾清運(yùn)等簡單的物業(yè)管理工作。

　　“雖然不是開發(fā)商的責(zé)任，但作為有責(zé)任的開發(fā)商，不但要蒙受名譽(yù)上的損失，而且還要承擔(dān)物業(yè)管理留下的爛攤子，開發(fā)商其實(shí)也有苦難言。”中方園的周總說。

　　權(quán)威診斷

　　物管糾紛六大“癥結(jié)”

　　問題一:透明度有多高？物業(yè)管理是一項(xiàng)長期的工作，需要不斷地投入資金。物業(yè)管理收費(fèi)雖有明文規(guī)定、明碼標(biāo)價(jià)，物管公司也都承諾收費(fèi)以及資金管理透明化，并定期公布賬務(wù)。然而根據(jù)多位業(yè)主的來電來信反映，收費(fèi)混亂的現(xiàn)象仍然普遍存在。

　　問題二:誰是社區(qū)的主人？

　　周小姐反映，她所在的小區(qū)要改組業(yè)主委員會，不公開唱票，選舉票數(shù)也不公開，業(yè)主委員會就這樣成立了。

　　《物權(quán)法(草案)》規(guī)定了業(yè)主有專用部分的所有權(quán)、共有部分的管理權(quán)，同時(shí)對業(yè)主委員會的選舉和更換、物業(yè)公司的選聘和解聘、維修基金的使用等都做出了明確的規(guī)定。這樣的規(guī)定，加強(qiáng)了對發(fā)展商、物業(yè)管理公司和業(yè)主本身的約束力。

　　問題三:是管理還是服務(wù)？

　　物管企業(yè)競爭激烈，市場化運(yùn)作的程度也日趨提高，物業(yè)公司應(yīng)該非常清楚市場的主人就是業(yè)主。物業(yè)管理本質(zhì)是服務(wù)，是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)、選聘物業(yè)管理企業(yè)為其提供服務(wù)，叫“物業(yè)管理”只是約定俗成。但目前的狀況是，很多物管企業(yè)仍視自己是管理部門，更多的時(shí)候是按照自己的意志，而非業(yè)主的需要去管理社區(qū)。一些業(yè)主認(rèn)為物管機(jī)構(gòu)是花錢雇來的“管家”，應(yīng)該盡心盡力為業(yè)主排憂解難，做好服務(wù)工作，而不是居高臨下地以管理者的姿態(tài)出現(xiàn)。

　　問題四:配套設(shè)施收益歸誰？

　　長期以來，物業(yè)內(nèi)配套設(shè)施的歸屬問題，引起糾紛較多的即是會所與車庫。這有兩條途徑可以確定:一是看是否有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，二是由房屋測繪部門提供是否已進(jìn)入銷售面積的分?jǐn)傋C明。對物業(yè)公司而言，歸屬問題明確了，管理問題也需明確，即如果屬于業(yè)主所有，則相關(guān)的經(jīng)營收入及經(jīng)營費(fèi)用可以進(jìn)入管理費(fèi)核算范圍。

　　問題五:社區(qū)相鄰權(quán)如何保護(hù)？

　　小區(qū)公用設(shè)施是小區(qū)全體業(yè)主的公共財(cái)產(chǎn)，物業(yè)管理或開發(fā)商本不應(yīng)該無故占用。近期有業(yè)主來電表示，當(dāng)初購房時(shí)就是看到小區(qū)有相對寬松的公共休閑場所，誰知入住后不到一年，用作綠化的架空層，被管理處建成了類似會所的棋牌室和健身房，還向業(yè)主收取一定的娛樂費(fèi)用。

　　問題六:房子“養(yǎng)老”問題物業(yè)管理專項(xiàng)資金，包括開發(fā)商繳的小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)資金和業(yè)主繳的公共維修基金，它的設(shè)立旨在長期維護(hù)社區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施，以保障居民的安全。但出于種種原因，物管公司對于專項(xiàng)資金的管理尚不規(guī)范，甚至存在挪用等違規(guī)的情況。記者 張尚

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