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別給自己找麻煩 解決購房糾紛選擇的四種途徑
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 858 次
驗房收房找專家 商品房的質量問題是很普遍的,消費者在購購房屋或收房的時候,一定要仔細檢查房屋質量。鑒別商品房質量主要包括檢查房屋有無裂縫;墻、地面有無滲漏;房屋有無傾斜;廚、衛(wèi)、門、窗以及水、電、氣等系統(tǒng)有無質量問題。 律師提醒:建議購房人較好是找熟悉建筑工程、房屋結構方面的專業(yè)人士陪同驗房、收房。
面積縮水要還錢 開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在虛假宣傳、面積縮水、規(guī)劃變更等。在這里,購房者必須知道的是,對合同建立、房價有重大影響的虛假宣傳算違約;面積縮水,誤差比在3%以內部分的房價款及利息由出賣人(開發(fā)商)返還購受人(購房者),超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還購受人;經相關部門批準的規(guī)劃變更應在變更確立之日起10日內書面告知。未在規(guī)定時限內告知,購受人有權退房。 律師提醒:建議購房者聘請律師指導購房,明確違約責任。
內部認購風險大 購房前,購房人一定要了解房地產開發(fā)企業(yè)的實力及信譽情況,查驗“五證”,包括土地使用證、規(guī)劃許可證、建筑工程許可證、開工許可證、預售許可證。但是現(xiàn)在有個新情況應引起大家的注意。有些開發(fā)商在沒有取得全部許可證時就想出售房子,為了規(guī)避法律,而玩起了“內部認購”的花樣,就是購房者明知開發(fā)商在沒有取得預售許可證進行預售,但卻與開發(fā)商簽訂“內部認購書”,并交納各種名目的定金、訂金、預付款、誠意金、認購金等,數額一般從幾千到幾萬元不等。 律師提醒:在“內部認購”后,倘若開發(fā)商沒有得到土地審批、樓盤無法開工;沒有得到預售證,房屋不能銷售;不能按期交付房子或房子出現(xiàn)質量問題等情況,甚至遇到開發(fā)商“攜款而逃”,由于法律上不確定房屋的所有權性質,購房者都難以受到法律保障?!皟炔空J購”風險極大。
延期交房別上當 目前對于明顯的延期交房責任容易區(qū)分。但在現(xiàn)實當中有些開發(fā)商采取隱秘辦法規(guī)避責任。比如在不具備交房的條件下,委托物業(yè)公司在購房合同約定的期限內,通知購房者驗房、入住或是先裝修。但是實際上該房根本達不到入住條件,比如還衛(wèi)生間和廚房水、氣未通;潔具未安裝;房門關不上;墻皮脫落等一些問題。按照現(xiàn)行的商品房購賣示范合同,在交房期限后房屋仍達不到入住條件的,開發(fā)商要按延期交房承擔相應的賠償責任。而購房者一但簽字領了鑰匙,就相當于開發(fā)商交付了房子,購房者也放棄了主張開發(fā)商承擔延期交房的責任的權利。 律師提醒:遇到這種情況,購房者千萬不要上當。在驗收時,可以把不符合入住條件的情況一一列清要求整改,寫一份不符合入住條件的聲明,以維護自己的合法權益。
遲延辦證使不得 一般情況下,開發(fā)商手續(xù)不全、交不起土地征用費是導致房產證難以辦理的主要原因。所以購房者購房前要查看開發(fā)商的土地證原件,若是抵押房,在附欄中會明確標明。也可到建委公示網站查閱該開發(fā)項目情況,得到注冊備案認可的開發(fā)商公信度高?,F(xiàn)行的新版《商品房購賣合同》及相應的法律、法規(guī)明確規(guī)定有逾期辦證的違約責任。 但是在現(xiàn)實中有相當一部分卻是購房者不愿意辦房產證。這些購房人考慮到購房是自住,不辦證可省交契稅、公共維修基金;也有人是按揭購房,則以不辦證作為與開發(fā)商斗爭的武器。不辦證也不交房貸款,由銀行扣劃開發(fā)商在銀行的保證金。 律師提醒:房產權證是證明房屋所有者的惟一合法憑證。所以辦房產證拖延不得。
協(xié)商 投訴 仲裁 訴訟 解決糾紛的四種途徑 購房人在明確上述問題后,可以選擇合適的途徑去處理糾紛,通常解決糾紛的途徑有四種:與房地產開發(fā)企業(yè)協(xié)商;向消費者協(xié)會投訴;仲裁和訴訟。
協(xié)商盡量“白紙黑字” 與房地產開發(fā)企業(yè)協(xié)商是頭選的方法,也是購房人通常采用的方法之一。購房人希望通過與房地產開發(fā)企業(yè)協(xié)商達成共識,共同制定一個合理的解決方案。但事實上,很多房地產開發(fā)企業(yè)并不愿意與購房人協(xié)商,特別是在有關退房、辦證、質量的問題上,房地產開發(fā)企業(yè)更是推諉、扯皮或避而不見,購房人常常是“跑斷了腿,磨破了嘴”較終也解決不了問題。在協(xié)商過程中,購房人應特別注意,盡量采用書面形式,同時保存好房地產開發(fā)企業(yè)的書面答復,協(xié)商無效的情況下,購房人應考慮到消費者協(xié)會投訴,由消費者協(xié)會出面調解,或者選擇到仲裁機關仲裁或到人民法院訴訟。仲裁應有書面約定 仲裁是一裁生效,不同于訴訟二審終審制。但提起仲裁,購房人與房地產開發(fā)企業(yè)之間應有書面的仲裁約定,否則,仲裁機構是不予受理的。
訴訟的三項準備工作 采取訴訟方式時,購房人應做到:1、確定管轄法院,《民事訴訟法》規(guī)定,有關不動產的訴訟由不動產所在地的法院管轄;2、起草起訴書,起訴書應有明確的原、被告,訴訟請求明確;3、收集所有與本案有關的證據材料,以支持自己提出的訴訟主張。 拿不定主意找律師 蘇律師表示,購房人在購房時一定要做到慎之又慎,一方面可以減少不必要的風險,另一方面,即便購房中出現(xiàn)問題,產生糾紛,購房人也會處于比較有利的位置。 應該說,很多購房人購到了稱心的住房,但仍有一些購房人由于種種原因遇到了麻煩,產生了糾紛,房屋糾紛由于標的大,解決起來相對非常困難。如何處理這些糾紛,律師認為:購房人遇到糾紛時,應冷靜處理,頭先應將與房屋有關的合同、票據及其他相關資料收集起來,仔細研究手中的材料,分析利與弊,明確所要解決的問題和想要達到的目的。如果購房人不能分析出現(xiàn)有的材料對自己解決糾紛是否有利,不妨咨詢律師,由律師幫助您出謀劃策。畢竟每個購房個案都是不同的,購房人應結合具體情況,采用切實可行的方法,處理好購房相關事宜。(北京市法準律師事務所 蘇國清律師)
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