自2007納稅年度（1月1日起至12月31日止）起，上海開始對使用土地的單位和個人征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

昨天，上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施規(guī)定》（以下稱《規(guī)定》）：從今年起，按照較新稅額標準征收城鎮(zhèn)土地使用稅，較高征收標準為每年30元/平方米。

計稅的土地面積，對于開發(fā)商而言，以建設用地批準文件記載的土地面積為準；對于商品房而言，則以房地產權證上記載的分攤土地面積為準。

《規(guī)定》要求，城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算，實行按月、季度或者半年分期繳納。具體繳納期限，由市地方稅務局確定。

業(yè)內人士認為，這在一定程度上將加大購房者的持有成本，對于開發(fā)商來說，土地儲備代價也將隨之提高。

商品房也要征稅

去年年底，國務院頒布了修訂后的《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，將城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準提高兩倍，但具體實施方法由省級人民政府制定。上海昨天公布的《規(guī)定》即是對上述修改的落實。

按照昨天公布的《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施規(guī)定》，上海城鎮(zhèn)土地使用稅按照區(qū)域不同共分6級，其中內環(huán)線以內區(qū)域為一至三級；內環(huán)線以外外環(huán)線以內區(qū)域分布二至四級；外環(huán)線以外區(qū)域三至六級。各級土地每平方米年稅額分別為1.5元至30元不等，其中30元的收稅標準針對的是內環(huán)線以內的部分土地。

對于如何計算土地面積，《規(guī)定》指出，納稅人實際占有土地的使用權屬于專有的，計稅土地面積以房地產權證上記載的土地面積為準；無房地產權證或者房地產權證上未記載土地面積的，以建設用地批準文件記載的土地面積為準。而對于類似商品房這種使用權屬于共有的土地來說，將按照房產證上的分攤土地面積來計算。

舉例來說，在內環(huán)線以內核心地段，土地使用稅額為30元/平方米，如果以公攤土地面積100平方米來計算，土地使用者每年需要繳納3000元的土地使用稅。

開發(fā)商囤地成本增加

城鎮(zhèn)土地使用稅的調整是政府土地調控的重要環(huán)節(jié)之一。2006年8月31日，國務院發(fā)布了《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》?！锻ㄖ分械囊豁椫匾胧┦?，通過調整相關稅收政策，加大對建設用地的稅收調節(jié)力度，抑制建設用地的過度擴張。

2006年12月31日，國務院發(fā)布《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》，對1988年國務院發(fā)布施行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》作了相應修改，提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準至原來的3倍，并將城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍擴大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。

對于房地產開發(fā)商來說，一旦使用新的稅收標準，其土地儲備成本將增加。在上海北京等大城市中，以12元/平方米的中間價位計算，10萬平方米的土地一年的“持有費用”為120萬元，如此算來，對于那些動輒擁有數(shù)千萬平方米土地儲備的土地大戶來說，僅僅土地的持有成本就將達到數(shù)千萬乃至上億元之巨。

延伸新聞

城鎮(zhèn)土地使用稅：房產保有環(huán)節(jié)目前惟一稅種

早報記者 劉秀浩

土地使用稅的開征對于多套住房持有者來說，除了銀行貸款費用之外，“養(yǎng)房”的費用又增加了一筆。實際上，由于針對物業(yè)保有環(huán)節(jié)的“物業(yè)稅”一直沒有出臺，城鎮(zhèn)土地使用稅成為目前房地產保有環(huán)節(jié)中惟一的一項稅種。

較近兩年來，面對持續(xù)“高燒”的房地產市場，對住房保有環(huán)節(jié)進行征稅，提高持有成本的呼聲越來越高。

大部分專家意見認為，一旦物業(yè)稅開始征收，隨著持有成本的提高，將成為調控過熱房地產市場較有效的一招。

今年10月12日，國家稅務總局相關負責人在稅務總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作。在此之前，稅務總局和財政部先后批準了包括北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶等6個省市作為試點先行單位，進行房地產模擬評稅試點。2007年又擴大試點范圍，增加河南、安徽、福建、大連4個地區(qū)作為試點，至此試點區(qū)域達到10個。

《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施規(guī)定》

上海市下列區(qū)域內使用土地的單位和個人，應當繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

1.外環(huán)線以內的區(qū)域；

2．長寧區(qū)、徐匯區(qū)和普陀區(qū)在外環(huán)線以外的區(qū)域；

3．外環(huán)線以外區(qū)縣人民政府街道辦事處管理的區(qū)域、建制鎮(zhèn)人民政府所在區(qū)域和經(jīng)市政府批準征收城鎮(zhèn)土地使用稅的工業(yè)園區(qū)等其他區(qū)域；

4．前款第三項規(guī)定的建制鎮(zhèn)人民政府所在區(qū)域的具體范圍，由區(qū)縣人民政府征求市地方稅務局意見后確定。

六個納稅等級

1．內環(huán)線以內區(qū)域：一至三級；

2．內環(huán)線以外外環(huán)線以內區(qū)域：二至四級；

3．外環(huán)線以外區(qū)域：三至六級；

4．各納稅等級區(qū)域的具體范圍，由市地方稅務局確定并公布。

稅額標準

一級區(qū)域，每平方米年稅額30元二級區(qū)域，每平方米年稅額20元

三級區(qū)域，每平方米年稅額12元四級區(qū)域，每平方米年稅額6元

五級區(qū)域，每平方米年稅額3元六級區(qū)域，每平方米年稅額1.5元

計稅土地面積計算方法

1．納稅人實際占有土地的使用權屬于專有的，計稅土地面積以房地產權證上記載的土地面積為準；無房地產權證或者房地產權證上未記載土地面積的，以建設用地批準文件記載的土地面積為準。

無法按照前款規(guī)定確定計稅土地面積的，應當以實際測量的土地面積計稅。

2．納稅人實際占有土地的使用權屬于共有的，以所在宗（丘）地面積為計稅依據(jù)。

房地產登記中已對宗（丘）地面積按照房屋建筑面積進行分攤的，計稅土地面積以房地產權證上記載的分攤土地面積為準。

未經(jīng)房地產登記或者房地產登記中未對宗（丘）地面積按照房屋建筑面積進行分攤的，計稅土地面積依如下公式計算：計稅土地面積＝納稅人的房屋建筑面積÷宗（丘）地內所有房屋的總建筑面積×宗（丘）地面積。

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