引言 　　較近一段時間，地王涌現(xiàn)、供應(yīng)緊張、投資火爆、通脹預期等因素綜合下，房價幾乎看不到下行空間,盡管2010年樓市調(diào)控力度，但在貨幣資金充裕的情況下，土地交易市場異?；鸨Ｉ虾?、北京土地出讓金已相繼突破千億，而大連、天津亦距離千億不遠,地價漲超50%。。面對高房價，購房者不得不寄希望于非傳統(tǒng)調(diào)控政策——物業(yè)稅。物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。日前，世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財產(chǎn)的持有者作為課稅前提、以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。 　　投資推動樓市成交，投資客持有幾套物業(yè)在手而不售。這一方面造成了房價不斷飆升，另一方面也使住宅空置率日益提高。開征物業(yè)稅的呼聲日益高漲，各方都希望通過物業(yè)稅增加房產(chǎn)投資者囤房成本，迫使其降價出售。考慮到老百姓的基本自住需求和各地區(qū)的差異性，可以從持有套房開征物業(yè)稅。在10個試點省市中，上海、深圳有望是批將開征物業(yè)稅提上官方日程的。據(jù)了解，此前，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連這10個省市進行了房地產(chǎn)模擬評稅試點。據(jù)了解，國家有關(guān)部門已經(jīng)就物業(yè)稅開征的時間以及開征基點在學者和業(yè)界征求過意見。結(jié)合目前的經(jīng)濟形勢，預計起征點在1%左右，不會太高。還有學者指出，可能要比1%再低一些，不過也差不了多少。國外物業(yè)稅開征經(jīng)驗或許有一定參考。據(jù)了解，國外一般是每年交房價（房屋估值）的1%左右。如果以一套房價100萬元的房產(chǎn)為例，一年就要繳納1萬元，70年就要繳納70萬元。 　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的基本特點 　　物業(yè)稅作為一個古老的稅種，是指以各類動產(chǎn)和不動產(chǎn)為課稅對象的稅收。數(shù)據(jù)顯示，財政年度，財產(chǎn)稅在美國州及地方政府稅收總額中占到了30%以上，其中絕大部分屬于地方政府收入，占地方政府稅收收入的73.4%。而支出方面，在交通設(shè)施和環(huán)境及住房支出兩大項內(nèi)，除高速公路和自然資源保護兩項由州政府負擔以外，屬于局部獲益的建設(shè)項目，地方政府的財政支出力度要大大高于州政府。通過財產(chǎn)稅籌集到的收入用于基礎(chǔ)設(shè)施的建立和環(huán)境的改善有助于提升人民生活水平，并反過來影響房地產(chǎn)價值，形成良性循環(huán)。 　?。ǘ┪覈康禺a(chǎn)稅收政策存在的問題 　　房地產(chǎn)稅收政必須詳細剖析我國房地產(chǎn)稅收政策存在的弊端。以下我們就從個別稅種的設(shè)置入手，進而討論稅種之間的協(xié)調(diào)問題，并逐步擴展至地租、稅收和收費之間的關(guān)系，以期找出房地產(chǎn)稅收體制不順的癥結(jié)所在。 　　這種配置的消極后果是，削弱了房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，其本應(yīng)具有的收入籌集效應(yīng)和社會政策效應(yīng)也得不到很好的發(fā)揮。具體表現(xiàn)為： 　　，土地閑置、浪費現(xiàn)象嚴重。土地保有階段課稅少、稅負輕，特別是對閑置土地沒有切實可行的管理辦法，使得土地保有者往往只對土地進行簡單的開發(fā)，以便以低成本長期持有土地，等待土地價格的上漲，不利于土地作為有限資源的合理利用。 　　，不利于發(fā)揮對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。目前的稅制設(shè)計還不能從建設(shè)、銷售、購購和持有方面對房地產(chǎn)市行形成全面的、自發(fā)的調(diào)節(jié)。一些稅種的局部調(diào)整雖然在當前的形勢下有助于遏制投機行為和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，但仍然是一種應(yīng)急性質(zhì)的對策。突出的表現(xiàn)就是，過高的交易環(huán)節(jié)綜合稅負在打擊投機和促進商品房二級市場流通這兩種不同的政策目標面前，顯得有些自相矛盾。 　　第三，土地和房產(chǎn)向少數(shù)人集中，不利于社會財富的公平分配。房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)稅收負擔的不平衡，使得納稅人傾向持有土地和房產(chǎn)待其自然增值。造成富者愈富，貧者愈貧的局面，不利于調(diào)節(jié)財富分配和地權(quán)的平均。 　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)租、稅、費混雜 　　在研究我國房地產(chǎn)稅收體制問題時，不能拋開我國的土地制度。我國實行土地的社會主義公有制，以及國有土地有償、有限期使用制度。因此，與土地私有制國家相比，我國政府不但是公共管理者身分，還代為扮演土地所有者的角色；在國家與私人部門的經(jīng)濟聯(lián)系中，不但存在著稅收，還包括地租。在我國特殊的土地制度下，雖然租、稅、費都涉及到政府的參與和調(diào)節(jié)，但三者體現(xiàn)著不同的經(jīng)濟關(guān)系。它們的本質(zhì)區(qū)別在于，地租是基于土地所有權(quán)的部分讓渡，收費體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營或使用者與行政管理部門之間的等價交換，而稅收則是一種再分配過程。目前我國的房地產(chǎn)租、稅、費混雜現(xiàn)象嚴重，具體表現(xiàn)在： 　　1．以稅代租 　　以稅代租的代表是城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅作為土地有償使用的一項措施，混淆了稅收與地租的界限。《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》條中明確規(guī)定，“為了合理利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地級差收入，提高土地使用效益，加強土地管理，制訂本條例”。既然明確是“調(diào)節(jié)級差收入”，這顯然是屬于地租的范疇，應(yīng)該由地租來進行調(diào)節(jié).現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅的基本規(guī)范是1988年頒布的。我國雖然從1987年開始實行土地有償轉(zhuǎn)讓試點，但之后一段時間的許多房產(chǎn)所占用的土地仍是無償劃撥的。直到1990年國務(wù)院頒布了《中華人民共和國土地出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地的有償使用才開始全面推行。而出現(xiàn)在先的城鎮(zhèn)土地使用稅并沒有調(diào)整，并保留了下來，具有地租的性質(zhì)，但又達不到地租的水平。 　　2．以費代稅 　　以費代稅的代表是市政公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）和土地閑置費。 　　（1）市政公用設(shè)施建設(shè)費（大市政配套費）。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的體制下，房地產(chǎn)開發(fā)公司以“實物地租”的形式，如為城市配套各種公共建筑、道路、上下水管網(wǎng)等，向城市提供各類市政基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套，以取得房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)。 　　1990年代中期，隨著我國土地使用制度改革的深化?！皩嵨锏刈狻钡男问揭舶l(fā)生了變化。熟地出讓價格之中包含了城市政府對各種實物配套的投入，這時的“實物地租”變成了對新土地使用者的一種實實在在的租金，土地使用者不再交納配套費。而對占絕大多數(shù)的劃撥土地或生地出讓的土地則收取各種城市建設(shè)配套費，如市政設(shè)施綜合配套費，水、氣、熱管網(wǎng)建設(shè)費，綠化建設(shè)費等等，配套費標準的高低則與地段差別和配套程度相關(guān). 　　城市市政公用設(shè)施配套費的征收，較大幅度地增加了城市建設(shè)資金來源，有效地解決了城市建設(shè)多年“欠賬”的難題。但隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立，這項收費的問題也逐步暴露出來。一是收費與配套不對稱的問題。如許多城市對開發(fā)項目收取配套費后，仍由開發(fā)企業(yè)進行自行配套，而將大市政配套費用于全社會的城市市政公用設(shè)施建設(shè)。這種以配套費的形式籌措全社會城建資金的做法，由于混淆了產(chǎn)權(quán)與權(quán)益相對稱的關(guān)系，打亂了企業(yè)投資盈利性與城建投資公益性的界限，所以在理論上站不住腳。二是有些城市市政公用設(shè)施配套費存在著名目過多、標準混亂、管理失控、彈性較大的情況。在實踐中由于人為因素而使配套費支出偏高和偏低（通過各種途徑爭取免交、少交或緩交）的現(xiàn)象十分普遍。三是在配套費的名義下，各地還搭乘了許多其它配套收費，如電力、消防、郵電、商業(yè)、防洪等，使配套費的內(nèi)容更加龐大、管理更加混亂、負面影響也較為強烈。 　?。?）土地閑置費?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》十五條規(guī)定“以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)”。 然而，這一規(guī)定的執(zhí)行情況不容樂觀，在房地產(chǎn)開發(fā)熱潮日益高漲的形勢下，開發(fā)商大肆囤積土地，而每年征收的閑置費卻。原因是有些開發(fā)商只在出讓的土地上進行簡單開發(fā)，從而輕易地避開了被征收閑置費或收回土地使用權(quán)的危險。 　　因此，征收土地閑置費的初衷是好的，但不應(yīng)作為一項收費，而應(yīng)該并入到房地產(chǎn)持有稅當中，只要是持有就應(yīng)交稅。這樣就可以避免上述執(zhí)行受阻的尷尬局面。而且在我國土地資源短缺的條件下，對于閑置土地，更應(yīng)該加大征收力度，即作為一種罰稅。 　　3．以費擠稅 　　目前，我國涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費項目名目繁多。由于各種收費屬于地方行為，因此對收費項目難以進行準確的統(tǒng)計，但通過對某些城市的粗略調(diào)查，可知房地產(chǎn)相關(guān)的收費項目總數(shù)遠多于稅收總數(shù)。不良狀況造成的影響有：一是導致房地產(chǎn)的高成本和高價格，直接加重了消費者的負擔；二是抑制了真正意義上稅收的培育和成長，“費大于稅”的狀況使得國家稅收政策難以發(fā)揮其作為經(jīng)濟杠桿的調(diào)節(jié)作用；三是收費權(quán)力屬于基層部門，較為分散，且缺少約束，容易形成一種競爭收費的態(tài)勢，違背了收費的性質(zhì)，變成了部門創(chuàng)收，更容易孽生腐敗。 　　據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，國際社會一般的商品房價格構(gòu)成為：土地費用和稅費占20%，建筑和安裝工程費用占72% ，其他費用占8% 。而我國商品房價格平均構(gòu)成為：土地費用和稅費占45% ，建筑和安裝工程費用占40%，其他費用占15%。在某些大城市中，建筑和安裝工程費用占房價的比重甚至不足30%[1]。對企業(yè)的抽樣調(diào)查結(jié)果表明，企業(yè)稅外負擔占稅負的比重一般在20-30%之間，但抽樣調(diào)查的4家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，收費負擔占稅的比重為111%；太原市某住宅小區(qū),稅外費占銷售收入的35.78%，占經(jīng)營成本及費用的70.22%，占房價的35.78%,為利潤的851.97%，費稅比達到4:1[1]。 　　可見，名目繁多的收費大部分是由消費者來承擔的。產(chǎn)生這種局面的原因一方面是由于房地產(chǎn)稅收體系不完善，所籌集的稅收收入過少，使地方財政捉襟見肘，而由于稅收管理權(quán)限的過于集中，地方政府通過調(diào)整稅收制度來增加收入幾乎沒有可能；另一方面政府通過基金、收費等形式籌集收入又是被允許的，自主的余地是比較大的。因此，在這樣一“硬”一“軟”的約束下，本應(yīng)由稅收籌集的收入轉(zhuǎn)而披上了費的外衣，較終形成了收費泛濫、以費擠稅的狀況。所以

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