美國(guó)一位60歲的老太太，前不久申請(qǐng)了一項(xiàng)“住房反向抵押貸款”，把自己的住房抵押給銀行，每月多了幾千美元收入，這樣她就可以瀟灑地到各地去旅游。而銀行則要一直等到她去世后，才會(huì)收回這套住房……這就是時(shí)下在美國(guó)流行的“以房養(yǎng)老”模式。但在中國(guó)，許多空巢家庭的老人守著空房子，卻拿著微薄的退休金，省吃儉用、生活艱難。 “‘以房養(yǎng)老’在美國(guó)已經(jīng)很普遍，但在中國(guó)還沒(méi)被了解。去年該提案在全國(guó)政協(xié)十屆四次會(huì)議上提交，我是‘以房養(yǎng)老’提案的執(zhí)筆人，較終由九三學(xué)社參政議政部修改、完善。”建設(shè)部科技司司長(zhǎng)賴明一邊給記者介紹提案的形成過(guò)程，一邊從電腦中調(diào)出“以房養(yǎng)老”的相關(guān)資料。在去年的“兩會(huì)”期間，該提案一經(jīng)提交就引起有關(guān)部門和社會(huì)的關(guān)注，成為熱門話題。 “住房不僅僅有商品屬性，還有社會(huì)保障的屬性，對(duì)后者我們的研究還不夠?！北贿x為全國(guó)政協(xié)委員和九三學(xué)社委員的賴明覺(jué)得，中國(guó)正步入老齡化社會(huì)，而且這個(gè)趨勢(shì)在加快，探索“以房養(yǎng)老”正是對(duì)現(xiàn)有養(yǎng)老模式的補(bǔ)充。 一份前瞻性提案的由來(lái) 住房反向抵押1980年代起源于荷蘭，近年來(lái)，這一貸款方式因?qū)鉀Q人口老齡化社會(huì)的養(yǎng)老問(wèn)題效果顯著而迅速在許多國(guó)家推廣。其推出大大降低了老年人生活負(fù)擔(dān)，提高了老年人的生活水平。 “借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)中國(guó)國(guó)情，我們可以建立一種新的安居養(yǎng)老保障體系，作為我國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)保障制度的一種補(bǔ)充?！辟嚸髡f(shuō)，目前，住房反向抵押貸款在中國(guó)存在推行的基礎(chǔ)和潛在的市場(chǎng)。 推行以房養(yǎng)老應(yīng)對(duì)老齡化 預(yù)計(jì)到2050年，我國(guó)老年人口將達(dá)到4.2億，占總?cè)丝诮?5％，即意味著每4個(gè)人中就有1位老年人。北京、上海等大城市，因人口壽命的普遍延長(zhǎng)，高齡老人增多，預(yù)計(jì)這一比例將高達(dá)35%。到那時(shí)，中國(guó)的老齡人口數(shù)量，將比英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、意大利、日本這5個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的總?cè)丝诩悠饋?lái)還要多。 而我國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)金的缺口越來(lái)越大，財(cái)政用于養(yǎng)老保險(xiǎn)的撥款與5年前相比整整翻了10倍多。在“未富先老”的國(guó)情下，如何切實(shí)解決好老齡人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質(zhì)量是擺在我國(guó)政府面前的大課題。 為此，提案提出推行以房養(yǎng)老應(yīng)對(duì)老齡化。目前，城市中很多老年人，辛苦一輩子所得的財(cái)富幾乎只換來(lái)了一套房子，但終于擁有了房子的老年生活卻不那么輕松。由于要居住，不可能出售或出租，只能留給后人。然而，以獨(dú)生子女居多的下一代年輕人，可能面臨贍養(yǎng)4個(gè)老人的沉重負(fù)擔(dān)。一套房子提前變現(xiàn)，上對(duì)老人、下對(duì)兒女都可算是一種可以接受的方式。 通過(guò)“以房養(yǎng)老”，一方面有效解決養(yǎng)老資金來(lái)源，減輕家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，有利于調(diào)節(jié)家庭經(jīng)濟(jì)生活，為家庭擁有資源的優(yōu)化配置、效用提升提供一種新的思路；同時(shí)可以將養(yǎng)老保險(xiǎn)、社會(huì)保障與購(gòu)房養(yǎng)老相結(jié)合，為巨額保險(xiǎn)資金尋找到安全、收益穩(wěn)定可靠的投資出路，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)金“從養(yǎng)老中來(lái)，到養(yǎng)老中去”的新型循環(huán)機(jī)制。 提案指出，“反向抵押貸款”不僅在發(fā)達(dá)國(guó)家被證明是一種成熟的融資方式，也是國(guó)際上解決老年人養(yǎng)老問(wèn)題的一種方法，已經(jīng)在多個(gè)國(guó)家運(yùn)行10多年。提案建議，目前，在中國(guó)可以先選擇幾個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、有活力、居民收入水平高、觀念創(chuàng)新的沿海大城市，如京、滬、杭、穗、深等作為試點(diǎn)城市，以推行“以房養(yǎng)老”，積累經(jīng)驗(yàn)，等到成熟后再向全國(guó)各地推廣普及。 政府將進(jìn)一步推動(dòng)以房養(yǎng)老 據(jù)九三學(xué)社參政議政部部長(zhǎng)張化介紹，提案已經(jīng)引起有關(guān)政府部門的高度重視。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司還對(duì)提案給予了書面答復(fù)。 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，建設(shè)部與中國(guó)保監(jiān)會(huì)已經(jīng)向國(guó)務(wù)院提交了《關(guān)于開(kāi)辦“反向抵押貸款”有關(guān)問(wèn)題的報(bào)告》，并得到了國(guó)務(wù)院專業(yè)的同意。目前，建設(shè)部和保監(jiān)會(huì)制定了詳細(xì)的工作計(jì)劃，成立了反向抵押貸款課題組。同時(shí)，在國(guó)內(nèi)部分城市進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，了解市場(chǎng)需求，作進(jìn)一步評(píng)估，提出必需的法律和制度保障措施。 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，引入反向抵押貸款的“以房養(yǎng)老”模式除了健全社會(huì)保障體系之外，還有兩方面的積極意義。頭先，引入反向抵押貸款后，老人可以在繼續(xù)享有住房使用權(quán)的情況下，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金收入，成為養(yǎng)老資金的重要來(lái)源，使房產(chǎn)具有融資和養(yǎng)老的功能。這就大大拓展了房產(chǎn)的原有功能，增強(qiáng)了居民購(gòu)房的吸引力，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，另一方面，老人去世后，保險(xiǎn)公司收回住房的使用權(quán)，必然要將住房出售或出租，可以增加“二手房”供應(yīng)量，有利于促進(jìn)我國(guó)還不發(fā)達(dá)的“二手房”市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。 其次，引入反向抵押貸款也有利于保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。我國(guó)人口基數(shù)大，社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)保障不足，商業(yè)養(yǎng)老市場(chǎng)十分巨大，反向抵押貸款針對(duì)擁有自己住房的老人，解決其養(yǎng)老問(wèn)題，市場(chǎng)潛力可觀，有望成為商業(yè)保險(xiǎn)的一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)。還有益于拓寬保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道，提高保險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)管理水平。 雖然以房養(yǎng)老有多種好處，但許多專家認(rèn)為，短期內(nèi)還很難在全國(guó)實(shí)施。頭先是觀念問(wèn)題，中國(guó)人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”。對(duì)以房養(yǎng)老國(guó)人還很難接受。其次，“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門，牽涉到房地產(chǎn)評(píng)估、利率確定、人的壽命預(yù)期等多個(gè)因素，成熟和完善還需要一個(gè)過(guò)程。再次，目前，我國(guó)住宅的使用權(quán)只有70年，也不利于住房反向抵押貸款的實(shí)施。 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司在給提案的答復(fù)中也認(rèn)為：目前對(duì)反向抵押貸款的了解是初步的，對(duì)有些問(wèn)題的認(rèn)識(shí)還不全面。住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，建設(shè)部將配合有關(guān)部門，抓緊研究、試點(diǎn)、爭(zhēng)取早日推出適合我國(guó)實(shí)際的“以房養(yǎng)老”模式。

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