專家稱今年難再現(xiàn)

　　去年房價瘋漲局面

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，該項通知對于抑制當前房價上漲過快有一定作用，“預(yù)計今年不可能再現(xiàn)2009年房價瘋漲的局面。2010年房價整體漲幅或?qū)⒊尸F(xiàn)虛乏的狀態(tài)，不排除部分地區(qū)房價出現(xiàn)回調(diào)的可能?！?/P>

　　伴隨著房地產(chǎn)市場的回升，近期部分城市房價過快上漲等問題引起決策層高度重視。昨天，國務(wù)院正式下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　房貸：二套房頭付不低于40%

　　《通知》要求，對已利用貸款購購住房、又申請購購套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價。并要求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機構(gòu)在繼續(xù)支持居民頭次貸款購購普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求。

　　另外，繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。要嚴格執(zhí)行國家有關(guān)個人購購普通住房與非普通住房、頭次購房與非頭次購房的差別化稅收政策。對不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。同時，要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念。

　　地價：探索土地出讓綜合評標

　　《通知》要求增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。城市人民政府要抓緊編制2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃，明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地年度供應(yīng)計劃，落實到地塊，明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標要求。房價過高、上漲過快、住房有效供應(yīng)不足的城市，要切實擴大上述五類住房的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例。

　　值得注意的是，《通知》要求各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評標方法。違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。并指出，對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。

　　售房：須一次性公開全部房源，明碼標價

　　《通知》還要求，要結(jié)合當?shù)貙嶋H，合理確定商品住房項目預(yù)售許可的較低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。

　　保障性住房：三年內(nèi)將惠及1540萬戶

　　力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。保障性住房建設(shè)在2010年一開年，就提出了明確要求，要求通過城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經(jīng)濟適用住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難。

　　《通知》要求加快建設(shè)限價商品住房、公共租賃住房，解決中等偏下收入家庭的住房困難。承諾將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補助標準，改進和完善補助資金的下達方式，調(diào)動地方積極性，確保資金使用效果。同時，鼓勵金融機構(gòu)向符合條件的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目提供貸款。

　　稅收：抓緊清理越權(quán)減免稅

　　《通知》要求，各地要結(jié)合本地情況，認真落實差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺的越權(quán)減免稅以及其他與調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。對于境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購購房地產(chǎn)的，要嚴格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。要按照支持居民合理住房消費、抑制投資投機性購房、增加有效供給、完善相關(guān)政策的原則，加大工作力度，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　《通知》明確，進一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責(zé)，市、縣人民政府抓落實的工作責(zé)任制。綜合新華社

　　政策 解讀:樓市調(diào)控蘊涵四大看點

　　國務(wù)院正式下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這份2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控藍圖蘊涵哪些新看點呢？

　　嚴格二套房貸頭付比例打擊投機，利率靈活掌握

　　“二套房貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價。”《通知》的明確規(guī)定讓猜測多時的二套房貸政策塵埃落定。

　　北京市馬家堡地區(qū)鏈家房產(chǎn)中介公司的工作人員小董聽到這個政策的反應(yīng)就是對投機客來說打擊非常大。他說：“購房者往往自己支付少量的成本，利用銀行貸款，四兩撥千斤，以有限的資金購購多套住房，在房價上漲后，賣掉一些房產(chǎn)，然后又拿這些本金，通過銀行貸款購購更多的住房?！?/P>

　　事實上，套(含)以上住房頭付比例不得低于40%的規(guī)定在2007年全國樓價持續(xù)飆升的狀態(tài)下就已出臺。2008年四季度以來，在應(yīng)對國際金融危機的背景下，地方和銀行普遍減弱了政策執(zhí)行力度，一些地方二套及二套以上購房貸款頭付低于40%，利率也有所降低，出現(xiàn)了投機客以極低借貸成本貸款購購多套房進行投機的行為，助推部分城市房價過快上漲。

　　國務(wù)院發(fā)展研究研究員廖英敏說：“嚴格二套住房購房貸款管理，一方面明確了頭付比例，另一方面讓銀行根據(jù)風(fēng)險靈活掌握貸款利率，目的還是合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求。”

　　探索土地出讓綜合評標辦法，劍指“地王”頻出

　　2009年“地王”頻出的現(xiàn)象，引發(fā)了社會各界對土地招拍掛制度的爭議，在肯定其促進土地市場公平交易的同時，這種“價高者得”的方式也引起詬病。

　　《通知》明確要求，各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評標方法。

　　對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。

　　廖英敏說：“探索土地出讓綜合評標方法等一系列涉及土地市場的政策，一方面是防止‘地王’現(xiàn)象，另一方面是提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率?！?/P>

　　《通知》提出“增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)”，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說：“穩(wěn)定土地供應(yīng)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要前提。”

　　頭次規(guī)范“央企”投資房地產(chǎn)

　　“國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”，這是通知中涉及“繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序”的內(nèi)容之一。

　　整頓房地產(chǎn)市場秩序，歷來是政府調(diào)控政策的主要內(nèi)容，值得注意的是，在這份通知中，除了對住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、價格等有關(guān)部門、稅務(wù)部門提出要求以外，還特別提到國有資產(chǎn)監(jiān)管部門，這樣的表述在以往政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策中鮮有出現(xiàn)。

　　廖英敏說：“2009年部分上市的國有大企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場，還拿了不少‘地王’。國有大企業(yè)瘋狂拍地的行為，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這次政府特別提出要進一步規(guī)范國有大企業(yè)投資房地產(chǎn)，也是希望國有資本在房地產(chǎn)市場上能夠起到好的主導(dǎo)作用?！?/P>

　　防止境外“熱錢”沖擊國內(nèi)樓市

　　中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示，當前在全球普遍低利率環(huán)境下，國際跨境資金短期流動加劇，在歐美資本市場和房地產(chǎn)市場相對低迷的同時，新興市場這兩個領(lǐng)域價格不斷上漲，不斷吸引著“熱錢”的進入。

　　《通知》明確提出，有關(guān)部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。

　　尹中立說：“預(yù)計今年海外熱錢會進一步進入新興市場國家的股市房市等領(lǐng)域，帶來這兩個領(lǐng)域的泡沫膨脹。國家正是基于這樣的擔(dān)憂，明確提出加強對跨境投融資活動的監(jiān)控，防止境外‘熱錢’沖擊我國市場這樣的政策?！?/P>

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