繼去年密集出臺(tái)一系列樓市調(diào)控政策后，再度出手打擊炒房。國辦近日發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》指出，要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，抑制投資投機(jī)性購房需求。二套房貸款頭付款比例不得低于40%。該通知分五個(gè)方面共十一條，因此被簡稱為調(diào)控房地產(chǎn)市場的“國十一條”。

重申二套房貸頭付不得低于40%

　　通知要求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民頭次貸款購購普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。對(duì)已利用貸款購購住房、又申請(qǐng)購購套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

　　另外，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個(gè)人購購普通住房與非普通住房、頭次購房與非頭次購房的差別化稅收政策。對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。

　　房源須一次性全部公開并明碼標(biāo)價(jià)

　　通知要求，已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。通知還要求，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會(huì)同有關(guān)部門，加大對(duì)捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。

　　國土資源部門要嚴(yán)格土地出讓價(jià)款的收繳，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。

　　通知還要求各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的較低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。

　　省級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定負(fù)總責(zé)

　　通知要求，進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。各地要結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況，認(rèn)真落實(shí)差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購購房地產(chǎn)的，要嚴(yán)格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。

　　防止境外熱錢沖擊房地產(chǎn)市場

　　通知要求，要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，防止境外“熱錢”沖擊中國市場。

　　金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

　　探索土地出讓新方法遏制“地王”

　　2009年“地王”頻出的現(xiàn)象，引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)土地招拍掛制度的爭議。《通知》明確要求，各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。

　　國務(wù)院發(fā)展研究研究員廖英敏說：“探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法等一系列政策，一方面是防止‘地王’現(xiàn)象，另一方面是提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率?！?/P>

　　部分銀行房貸政策執(zhí)行大打折扣

　　2007年9月，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合規(guī)定，居民購購套住房的頭付比例提高至40%，貸款利率按基準(zhǔn)利率上浮10%，頭次明確收緊套房貸。但從2008年下半年到2009年上半年的金融危機(jī)期間，部分商業(yè)銀行為搶奪房貸客戶，對(duì)二套房貸政策的執(zhí)行都有所走樣或者打了折扣，出現(xiàn)了“頭付20%、7.5折購二套房”的情況。

　　增加保障性住房，明確“雙軌制”

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)10日接受記者采訪時(shí)指出，“國十一條”與之前的“國四條”相比，內(nèi)容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，政策方向與去年12月以來的所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，是對(duì)較近一段時(shí)間以來調(diào)控樓市政策的系統(tǒng)化。具體說來，可以概括為幾個(gè)方面：

　　頭先是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，較核心的是增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的供給。陳國強(qiáng)認(rèn)為，增加上述五類住房供給，實(shí)際上明確了此前強(qiáng)調(diào)的住房供應(yīng)的“雙軌制”，通過調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方式，讓住房“雙軌制”落實(shí)到位，實(shí)現(xiàn)住房市場結(jié)構(gòu)上的大調(diào)整。

　　有保有壓，不再提“改善性住房需求”

　　，抑制投資投機(jī)性需求。這次沒有特別提到改善性住房需求字眼，而是把頭次購房和非頭次購房、普通住房和非普通住房區(qū)別開來，加大差異化的信貸和稅收政策，支持鼓勵(lì)頭次置業(yè)需求。對(duì)非普通商品房、非頭次置業(yè)等投資投機(jī)性需求，明確采取差異化政策。對(duì)二套房明確以家庭為單位認(rèn)定是否為次購購。體現(xiàn)“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的做法，在信貸、稅收政策上加以區(qū)分。

　　第三，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。通知提出對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)格項(xiàng)目資本金的要求，對(duì)開發(fā)貸款要嚴(yán)格管理。對(duì)央企投資要規(guī)范化，主要是對(duì)2009年央企進(jìn)入樓市的一個(gè)警示。

　　第四，在明確責(zé)任方面，這個(gè)文件與此前出臺(tái)的政策方式非常不同。該通知以國務(wù)院辦公廳名義正式對(duì)下發(fā)文，與此前經(jīng)濟(jì)工作會(huì)、國務(wù)院常務(wù)會(huì)等涉及房地產(chǎn)調(diào)控的政策相比，該通知對(duì)地方各級(jí)政府責(zé)任有具體要求，對(duì)地方責(zé)任主體有明確約束力。

　　若不降溫，頭付比例可能再提高

　　市場人士表示，由于之前地方執(zhí)行調(diào)控政策力度不甚理想，此次國務(wù)院通知，也表示政府遏制房價(jià)過快增長的決心和強(qiáng)硬態(tài)度。

　　“之后如果房地產(chǎn)市場不降溫的話，頭套房頭付比例有可能會(huì)恢復(fù)到三成，二套房頭付啟動(dòng)五成也是有可能的。”央行研究員鄒平座表示。

　　多部委已推連環(huán)政策擠泡沫

　　事實(shí)上，自去年年底的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議為調(diào)控樓市定調(diào)后，相關(guān)部委便開始緊急部署：國土資源部就土地出讓、囤地出臺(tái)相關(guān)措施；住建部出臺(tái)保障房建設(shè)規(guī)劃、打擊捂盤、清理地方救市優(yōu)惠政策等。

　　讓開發(fā)商意想不到的是，上市融資時(shí)的主要審批監(jiān)管部門證監(jiān)會(huì)現(xiàn)在竟然要聽取國土部和住建部的意見；一向和房地產(chǎn)政策不“沾邊”的國資委也出來發(fā)話告誡央企要慎入房市、股市和期市。

　　部分一線城市及時(shí)跟進(jìn)

　　地方政府則迅速落實(shí)。一線城市如北京、上海、深圳等紛紛加大2010年保障房投入。

　　除此之外，繼上海出臺(tái)落實(shí)樓市調(diào)控“國四條”新政、廣州加大對(duì)閑置土地處理力度之后，深圳從1月6日開始展開為期3個(gè)月的房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)與投機(jī)炒作行為。

　　樓市既不能太火爆也不能太冷清

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌客觀地分析了此輪樓市調(diào)控的總體思路：“既要穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展勢頭，又要平抑房價(jià)。決策層既不希望樓市像2009年那樣火爆，也不能像2008年那么冷清?！?/P>

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