準(zhǔn)備金率的上調(diào)可能預(yù)示著加息的提前出現(xiàn)，這也意味著境外熱錢(qián)將伺機(jī)加緊涌入，繼續(xù)推高房?jī)r(jià)，使得調(diào)控政策的效果打折扣。

　　市場(chǎng)憂(yōu)慮：加息預(yù)期料刺激熱錢(qián)流入

　　12日晚間央行宣布將上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，準(zhǔn)備金率的上調(diào)可能預(yù)示著加息的提前出現(xiàn)，這也意味著境外熱錢(qián)將伺機(jī)加緊涌入，繼續(xù)推高房?jī)r(jià)，使得調(diào)控政策的效果大打折扣。

　　數(shù)據(jù)顯示，從去年上半年開(kāi)始，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，在央行加息預(yù)期、通貨膨脹以及人民幣升值等因素的作用下，2010年境外熱錢(qián)或?qū)⒓铀倭魅胫袊?guó)。

　　根據(jù)外匯局?jǐn)?shù)據(jù)，去年三季度外匯儲(chǔ)備增加1410億美元，而一季度外匯儲(chǔ)備增加只有77億美元。而去年三季度我國(guó)貿(mào)易順差為393億美元，外商直接投資為208億美元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)之和與1410億美元的外匯儲(chǔ)備新增余額相差了810億美元。剔除投資收益和匯兌損益，同時(shí)考慮到對(duì)外投資引起的資金流出，不可被解釋的資本流入或超過(guò)500億美元。

　　上海易居中國(guó)綜和部部長(zhǎng)楊紅旭表示，按常規(guī)理解，這500億美元大致可歸為熱錢(qián)或游資，而且“新一輪海外熱錢(qián)潮剛剛開(kāi)始，2010年外匯儲(chǔ)備增量很可能超過(guò)2009年?！?/P>

　　直接影響：樓市調(diào)控效果或大打折扣

　　專(zhuān)家認(rèn)為，由于熱錢(qián)大規(guī)模流入的可能性仍然較大，即使國(guó)家連續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)整政策，但熱錢(qián)流入仍可能將繼續(xù)推高房?jī)r(jià)，政策效果會(huì)大打折扣。

　　“雖然海外基金投資內(nèi)地樓市熱情可能難以超過(guò)2007年，但其間接推高房?jī)r(jià)的作用卻不可低估?！敝禺a(chǎn)投資人士屈國(guó)暉表示。

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，雖然國(guó)家有調(diào)整，但2008年的情況不會(huì)重現(xiàn)，外資還是看好房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，如果加息，或者通貨膨脹出現(xiàn)，房?jī)r(jià)下降是很難的，再加上熱錢(qián)攪和，調(diào)控政策效果有可能會(huì)打折扣。

　　中原地產(chǎn)外籍部營(yíng)業(yè)總監(jiān)潘婉霞對(duì)本報(bào)記者表示，在廣州市場(chǎng)上，近期確實(shí)有一部分境外購(gòu)家入市，而且比前一段時(shí)間要多，“但這個(gè)可能還不能說(shuō)是熱錢(qián)，因?yàn)闊徨X(qián)進(jìn)來(lái)主要是通過(guò)投行的渠道?！睏罴t旭也表示，單從樓市分析，進(jìn)入的熱錢(qián)主要是各類(lèi)基金，這些基金通常在境外募集，由國(guó)際金融機(jī)構(gòu)運(yùn)作。

　　不過(guò)，國(guó)務(wù)院剛剛下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》已明確表示，對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)的，要嚴(yán)格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。業(yè)內(nèi)人士指出，這表明高層已經(jīng)關(guān)注到熱錢(qián)流入對(duì)樓市的沖擊。

　　未來(lái)措施

　　按揭貸款或進(jìn)一步收緊

　　或調(diào)高貸款按揭的利率

　　新調(diào)控手段仍會(huì)陸續(xù)出臺(tái)

　　市場(chǎng)憂(yōu)慮熱錢(qián)的涌入可能使調(diào)控效果大打折扣,但部分分析師相信，本次調(diào)升準(zhǔn)備金率只是“頭炮”，未來(lái)收緊銀根政策仍會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，這或會(huì)打擊包括熱錢(qián)在內(nèi)的投機(jī)購(gòu)房意愿，令準(zhǔn)購(gòu)家推遲購(gòu)房計(jì)劃，短期整體物業(yè)成交量或出現(xiàn)萎縮。

　　“在購(gòu)家的角度，或者他們現(xiàn)在暫不購(gòu)購(gòu)，并等待會(huì)否再有其他的政策措施出臺(tái)，所以或有可能部分需求被抽走?！比疸y亞洲地產(chǎn)及休閑產(chǎn)業(yè)聯(lián)席主管王震宇稱(chēng)。他特別提到，至于樓市會(huì)否被進(jìn)一步推低，將會(huì)取決于加息特別是按揭利率這一較具決定性的因素。

　　惠譽(yù)國(guó)際評(píng)級(jí)董事胡偉恩亦認(rèn)為，政府要打擊炒家的話(huà)，下一步較有可能進(jìn)一步收緊按揭信貸 或調(diào)高貸款按揭的利率。

　　“未來(lái)按揭貸款一定會(huì)進(jìn)一步收緊，因?yàn)檫@占整體貸款一大部分，收緊按揭會(huì)較有效。而且樓價(jià)上升，通過(guò)減少按揭以對(duì)抗銀行風(fēng)險(xiǎn)亦屬合理。”法國(guó)巴黎證券(亞洲)地產(chǎn)研究部主管張國(guó)源認(rèn)為。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性會(huì)在晚些時(shí)候受到?jīng)_擊，預(yù)計(jì)住宅價(jià)格環(huán)比漲幅有望在2010年下半年出現(xiàn)下降

　　樓市預(yù)測(cè)：一季度成交量環(huán)比或較大萎縮

　　受系列調(diào)控政策影響，法國(guó)巴黎證券(亞洲)地產(chǎn)研究部主管張國(guó)源相信，今年一季度國(guó)內(nèi)樓市的成交量會(huì)較去年第四季有較大萎縮，因?yàn)橥ǔ＜緸闃鞘械牡?。此外，由于部分人士已預(yù)期政策將會(huì)收緊，故在去年第四季提前入市。

　　“回顧2009年三季度情況我們就可以清晰地看到，宏觀流動(dòng)性緊縮的預(yù)期就可以導(dǎo)致股市的大幅下挫和房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的下降。而本次緊縮信號(hào)更加強(qiáng)烈，宏觀流動(dòng)性將有更加實(shí)質(zhì)性的下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性也會(huì)在晚些時(shí)候受到?jīng)_擊，這都將對(duì)資產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成壓力?！敝袊?guó)銀行全球金融市場(chǎng)部分析師石磊認(rèn)為。

　　中國(guó)銀行的報(bào)告稱(chēng)，宏觀流動(dòng)性與資產(chǎn)價(jià)格有密切的正向關(guān)系。2010年上半年流動(dòng)性逆轉(zhuǎn)可能發(fā)生，因此，中國(guó)住宅價(jià)格的環(huán)比漲幅有望在2010年下半年出現(xiàn)下降。而下半年可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度下降將使得土地價(jià)格下跌，由于土地是重要的信貸抵押品，土地市場(chǎng)價(jià)值的下降將進(jìn)一步引發(fā)流動(dòng)性緊縮。

　　事實(shí)上，中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已顯示，元旦節(jié)后周(1月4日~10日)主要城市購(gòu)房需求銳減，樓市成交面積普遍出現(xiàn)下滑，因惡劣天氣以及政策調(diào)控導(dǎo)致的觀望情緒上升。

　　政府：未來(lái)兩三年土地開(kāi)發(fā)充裕

　　在打壓房地產(chǎn)泡沫的同時(shí)，政府也在加大對(duì)住房市場(chǎng)的供應(yīng)。昨日，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)在新聞發(fā)布會(huì)上明確表態(tài)未來(lái)兩三年土地開(kāi)發(fā)充裕，增加房地產(chǎn)供地和實(shí)施房地產(chǎn)用地調(diào)控也完全有保障。

　　打擊囤地不建

　　“截至2009年年底，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)手中已經(jīng)擁有近300萬(wàn)畝的土地，保證今后兩三年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是沒(méi)有問(wèn)題的，全國(guó)各級(jí)土地儲(chǔ)備儲(chǔ)備土地22萬(wàn)公頃以上。”國(guó)土部副部長(zhǎng)贠小蘇表示。贠小蘇同時(shí)表示，將進(jìn)行嚴(yán)格的土地清查，打擊囤地，要求各地在2010年1月底之前對(duì)現(xiàn)仍閑置的1萬(wàn)公頃土地基本處理完畢。

　　此外，六部委還承諾將增加保障性住房和普遍商品房有效供給。對(duì)此，住建部副部長(zhǎng)齊驥明確表態(tài)，“公共租賃住房、廉租住房，再加上即將啟動(dòng)的城市和工礦棚戶(hù)區(qū)改造，今年將有600萬(wàn)套左右這類(lèi)的房子開(kāi)工建設(shè)?！?/P>

　　抑制投資和投機(jī)

　　在對(duì)消費(fèi)需求的引導(dǎo)方面，本次的政策落點(diǎn)顯然放在差別的信貸和稅收政策上。

　　銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星指出，銀行對(duì)套以上住房要嚴(yán)格堅(jiān)持頭付成數(shù)不低于40%，并且房貸利率實(shí)行差異化定價(jià)。

　　一、增加普通商品房和保障性住房有效供給

　　二、加大差別化信貸和稅收政策執(zhí)行力度

　　三、加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)監(jiān)管

　　四、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)

　　五、落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任

　　五措施抑制房?jī)r(jià)上漲

　　央行上調(diào)準(zhǔn)備金率

　　提高房企貸款門(mén)檻

　　國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院原副院長(zhǎng)劉福坦一針見(jiàn)血地指出，“央行此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，特別是針對(duì)房地產(chǎn)泡沫”。劉福坦表示，房地產(chǎn)的泡沫很大，希望緩慢地、逐漸地退出刺激政策，但又不能急剎車(chē)，不能一下子把房地產(chǎn)泡沫捅破，“所以信號(hào)才這么模糊”。

　　而更重要的是，提高存款準(zhǔn)備金率也意味著房地產(chǎn)企業(yè)貸款門(mén)檻將進(jìn)一步提高，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境將比2009年收緊。

　　有統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源中銀行貸款一般占到60%左右。而銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星昨日在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上透露，目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款已經(jīng)占到貸款增量的五分之一。

　　也正因?yàn)榇?，?zhuān)家指出，提高存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)業(yè)存在間接影響，即通過(guò)貨幣乘數(shù)回收大量流動(dòng)性，從而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款發(fā)放規(guī)模。

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