國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果還未真正顯現(xiàn)，銀行資產(chǎn)質(zhì)量警示，正是前期信貸的問題。如果此時(shí)放松銀行對房地產(chǎn)的信貸投放，無異于把已開始全力排毒的銀行和房地產(chǎn)市場，再次進(jìn)莫測深淵，后果不堪設(shè)想。8月以來各大城市新房成交面積大幅上升，是否與銀行資金改頭換面進(jìn)入房地產(chǎn)市場有關(guān)，值得細(xì)細(xì)研究。

銀行資產(chǎn)質(zhì)量的警示，說明現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控已到了關(guān)鍵時(shí)刻。

多個(gè)媒體上周五報(bào)道了銀行資產(chǎn)質(zhì)量的變化，這個(gè)動向理應(yīng)引起各方特別關(guān)注。因?yàn)槎鄶?shù)銀行壞賬大幅增加，引發(fā)的就是金融系統(tǒng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，非得保持高度警覺不可。銀行資產(chǎn)質(zhì)量亮出警示信號是好事。房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)“潛伏期”較長，提前警示，證明了今年4月以來房地產(chǎn)市場嚴(yán)厲調(diào)控的必要性。

日本房地產(chǎn)泡沫破滅，1997年亞洲金融危機(jī)，美國2008年次貸危機(jī)……近20年來的全球的銀行危機(jī)無不與資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅有關(guān)。而日本經(jīng)濟(jì)至今未能走出谷底，美國也尚未恢復(fù)元?dú)狻?/p>

現(xiàn)在有一些觀點(diǎn)認(rèn)為，為了防止房地產(chǎn)資金鏈斷裂，防止銀行的壞賬增加，應(yīng)該放松銀行對房地產(chǎn)的信貸。筆者不同意這個(gè)“以毒攻毒”的方式。從醫(yī)學(xué)上講，“以毒攻毒”是旁門左道，沒有真正的科學(xué)的研究結(jié)果和成功實(shí)踐臨床案例。國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果還未真正顯現(xiàn)，銀行出現(xiàn)資產(chǎn)問題警示，正是前期信貸的問題。如果此時(shí)放松銀行對房地產(chǎn)的信貸投放，無異于把已開始全力排毒、戒毒的銀行和房地產(chǎn)市場，再次進(jìn)莫測深淵，資產(chǎn)質(zhì)量問題的暴露可能被延緩，但是中毒程度會更嚴(yán)重，后果將不堪設(shè)想。

中國銀行體系現(xiàn)在的問題，就在房地產(chǎn)信貸。只是現(xiàn)在有關(guān)銀行信貸質(zhì)量下降的報(bào)道比較籠統(tǒng)，應(yīng)該細(xì)分是哪類信貸有問題，是開發(fā)商信貸問題，還是抵押貸款有問題，或者兩者都有問題。前者是開發(fā)商，后者是購房人。只有這樣，才能有效控制銀行風(fēng)險(xiǎn)。還有一類是與地方政府靠賣地?fù)?dān)保的房地產(chǎn)或其他項(xiàng)目的銀行信貸資金，如果這部分擔(dān)保的資產(chǎn)出了問題，那相關(guān)項(xiàng)目的銀行資金的償付也會出現(xiàn)問題了。

開發(fā)商信貸的風(fēng)險(xiǎn)在于，對于那些自有資金不到位，主要利用銀行貸款和預(yù)售資金作為開發(fā)資金的開發(fā)商，房屋銷售不好，就可能出現(xiàn)不能按時(shí)償還銀行貸款的問題。短期內(nèi)就是“逾期”，時(shí)間長了就是壞賬。另一類利用銀行信貸和部分預(yù)售資金邊開發(fā)邊銷售的開發(fā)商，如果開發(fā)過程中銷售狀況不如意，便出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，開發(fā)樓盤變成爛尾樓，前期銀行開發(fā)貸款可能成為壞賬，前期銷售不能兌現(xiàn)，不斷影響銀行，而且可能形成許多法律糾紛等社會問題。

這樣的問題，都是房地產(chǎn)開發(fā)商不守規(guī)則所致，如果都嚴(yán)格以自有資金開發(fā)，不高度杠桿依賴銀行資金和預(yù)售資金，銀行和房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)小得多。但是房地產(chǎn)價(jià)格泡沫很大，開發(fā)商利潤空間因此就變得很大，只要能賣得出去，一定幅度的降價(jià)并不影響開發(fā)商還款能力。短期內(nèi)房地產(chǎn)影響銀行質(zhì)量問題的，主要是房屋銷售情況，房地產(chǎn)商只要能支撐，是怎么也不愿降價(jià)的，一是與政策博弈以達(dá)到利潤化，另一個(gè)擔(dān)心增加與已高價(jià)購房者的糾紛。

對于購房者來說，雖然抵押貸款時(shí)間期限較長，一般短期內(nèi)問題不容易顯現(xiàn)。但是購房者分幾種情況，如果是自住房或者是所謂改善性住房，因?yàn)樾刨J額度不會太大，只要利率不大幅提升，只要信貸的相關(guān)信用信息是真實(shí)的，近期爆發(fā)大規(guī)模止贖（即還不起錢，把房租交回銀行）的風(fēng)險(xiǎn)不大。而且還款能力與價(jià)格變動無關(guān)，不受價(jià)格變動影響。房地產(chǎn)市場調(diào)控出現(xiàn)價(jià)格變動，不影響還款能力，也就不會影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量。

而對于主要靠借銀行的錢大規(guī)模炒樓的人來說，他們從來沒有準(zhǔn)備20年或者30年按期還款，只想通過低購高賣的高額價(jià)差償還銀行的貸款，同時(shí)獲取低成本利潤，所以短期風(fēng)險(xiǎn)就不小了。這個(gè)群體是銀行房地產(chǎn)抵押貸款的主要部分，也是房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的主要推動力，可能是除開發(fā)商之外對銀行資產(chǎn)質(zhì)量變化影響的影響之一。他們的還貸能力與價(jià)格變動影響和市場銷售影響密切。

較近銷售數(shù)據(jù)顯示成交面積上升，筆者以為，要特別注意購房資金的來源。如果是全額自有資金，那就不用過于擔(dān)心。因?yàn)榇罅孔杂匈Y金閑置，可能會使通脹預(yù)期管理難度加大。因?yàn)檫@些資金不會老老實(shí)實(shí)放在銀行里，只要提取這些資金，銀行必須向銀行提供流動性，否則出現(xiàn)銀行擠兌危機(jī)，貨幣政策對流動性的合理管理就受到制約。而這些不安分守己的資金的炒作行為，無論去炒綠豆還是大蒜，都會加大通脹預(yù)期的心理壓力。所以，如果這些資金全額支付購房款，鎖定這些資金防止其四處泛濫，也可能是管理這些“體制外”的流動性的一個(gè)方法。

如果是全額外資資金，那也不用擔(dān)心。不過有兩方面的事情要特別注意防止。頭先，銀行不能給炒房外資貸款，焉知外資不是在“空手套白狼”呢？其次，防止外資銀行給外資貸款炒房。要是外資利用資金杠桿把房價(jià)推高，放大收益套利，會嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場的秩序，特別是現(xiàn)在我們的房地產(chǎn)調(diào)控正在關(guān)鍵時(shí)刻，可能使調(diào)控前功盡棄。更何況，大量外資流入，也增加了國內(nèi)流動性以及人民幣升值的壓力。

8月以來各大城市新房成交面積大幅上升，是否與銀行資金改頭換面進(jìn)入房地產(chǎn)市場有關(guān)，值得細(xì)細(xì)研究。銀行資金有強(qiáng)烈動機(jī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而銀行現(xiàn)在的經(jīng)營模式仍然是通過信貸擴(kuò)張獲取利差收益，想在去年如此大規(guī)模擴(kuò)張以后繼續(xù)擴(kuò)張，房地產(chǎn)是先進(jìn)能獲暴利而似乎是在現(xiàn)任管理者任職期內(nèi)可以繼續(xù)擴(kuò)大的領(lǐng)域，所以，不排除銀行會有為房地產(chǎn)開發(fā)商變相違規(guī)融資以及為第三套以上的購房者變相發(fā)放貸款的可能。比如，通過發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品定向?yàn)榉康禺a(chǎn)商融資，或者為房地產(chǎn)投資人用過去的房地產(chǎn)作為抵押，套取銀行信貸投資第三套甚至更多套房屋的行為開綠燈。這些都將加大銀行風(fēng)險(xiǎn)。（來源：上海證券報(bào)）

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