事實(shí)上，包括廣州在內(nèi)的不少城市一二手房均在8月份出現(xiàn)了“量價(jià)齊升”的態(tài)勢，促動業(yè)界敏感神經(jīng)的地王近期也重出江湖，不少機(jī)構(gòu)以及業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，隨著十一黃金周的來臨，樓市將進(jìn)一步升溫，如果樓價(jià)再次出現(xiàn)明顯的反彈，那么將有新的調(diào)控措施出臺。

現(xiàn)象

銷售明顯回暖

與張麗有同樣選擇的人還有不少。實(shí)際上，從上兩周開始，張麗所在的辦公室6個同事已經(jīng)集體看房，準(zhǔn)備找機(jī)會出手。

廣州多個開發(fā)商也感受到了市場的變化，8月29日，位于金沙洲的保利春天里二期開盤，270套房子引來上千人到場，在短短的一個半公里中，270套貨被一掃而光。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理在現(xiàn)場樂呵呵地拍照發(fā)微博，“市場回不回暖，我們說了不算，老百姓說了算”。

在8月份，日光的不僅僅只有保利春天里二期，近期幾個新推樓盤都有不錯的銷售業(yè)績。8月底開盤的珠光南沙御景推出的近300套貨也出現(xiàn)了日光，番禺華南碧桂園“十年華南”開盤3公里也售出九成。

隨著各大樓盤銷售的回暖，8月份，廣州一手住宅市場出現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢。根據(jù)對陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的監(jiān)控，8月份廣州一手住宅網(wǎng)簽總成交面積約為693826平方米，與7月份環(huán)比成交面積上升56%。這是自調(diào)控出臺，成交持續(xù)低迷以來，頭次出現(xiàn)大幅度的回升。另一方面，8月份網(wǎng)簽成交均價(jià)約為10243元/平方米，環(huán)比上月的9268元/平方米上升11%。

二手方面也是出現(xiàn)明顯的回暖，甚至有井噴的態(tài)勢。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，8月，二手住宅成交連續(xù)第三個月上升，并且幅度加大，8月成交大幅增長了46%，達(dá)到今年的較高水平，成交均價(jià)環(huán)比也小升3%，達(dá)12743元/平方米。

而放眼全國，銷售回暖已成燎原之勢。根據(jù)中原地產(chǎn)研究的監(jiān)控，從整個8月份情況看，城市一手住宅成交均出現(xiàn)大幅回升，總體增幅三成。一線城市中，深圳反彈幅度，環(huán)比7月有八成的增加，廣州次之，增幅五成，京、滬兩地約增加了兩成半。二線城市增幅的是杭州，環(huán)比增長了近七成，成都、武漢兩市在四至五成。而9月份城市一手住宅總成交量依然保持一成以上的環(huán)比增幅。

廣州武漢上海再現(xiàn)地王

在廣發(fā)證券分析師沈愛卿看來，目前市場已經(jīng)出現(xiàn)了強(qiáng)勢回暖。除了各地銷售回暖之外，龍頭房企萬科銷售創(chuàng)新高，新地王的出現(xiàn)都是重要的佐證。

行業(yè)龍頭萬科繼六七月銷售金額連續(xù)突破80億之后，8月份銷售額再創(chuàng)新高，以119.9億元刷新了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的單月銷售紀(jì)錄，同比增長149%。而保利8月份也實(shí)現(xiàn)簽約金額68.42億元，同樣創(chuàng)下單月銷售新高。

地王也是觸動市場敏感神經(jīng)的重要指標(biāo)，在8月底，廣州、武漢和上海均出現(xiàn)了新的地王，這也被認(rèn)為是市場回暖的重要指標(biāo)。

8月31日，廣州番禺“前金地地王”被廣州城建以樓面價(jià)7282元/平方米取得，刷新了此前的樓面價(jià)6230元/平方米的“地王價(jià)”。就在同，萬達(dá)將武漢東湖商務(wù)區(qū)核心地段2幅商住用地收入帳下，47公頃的土地總價(jià)達(dá)76億元，創(chuàng)造了地區(qū)新的總價(jià)“地王”。9月1日，上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以16488元/平方米樓面價(jià)拿下松江廣富林低密度住宅用地2-5號，溢價(jià)率高達(dá)131%，也刷新了該區(qū)域新單價(jià)地王。

原因

多種因素促使樓市回暖

“目前市場的回暖只能算是反彈，而不是市場的反轉(zhuǎn)”，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專家鄧浩志這樣判斷目前的市場。

鄧浩志表示，從市場一線來看，這輪回暖主要有三方面原因：頭先是隨著金九銀十傳統(tǒng)銷售旺季的到來，不少開發(fā)商由于市場壓力提前推貨，導(dǎo)致8月份供應(yīng)量明顯上升；在需求方面，由于受到調(diào)控政策的影響，不少消費(fèi)者推遲入市，經(jīng)過一段時(shí)間的觀察后，也在近期開始入市；另外價(jià)格方面，不少開發(fā)商所推的新貨以比較優(yōu)惠的價(jià)格入市，也吸引了消費(fèi)者紛紛出手購購。

南都記者在各大樓盤開盤現(xiàn)場調(diào)查的結(jié)果也對此形成佐證，目前入市的購家主要還是以頭次置業(yè)或者換房的自住購家為主，覺得新推樓盤價(jià)格相對合理而紛紛出手。保利春天里二期開盤均價(jià)1.1萬至1.2萬找準(zhǔn)了購家的心理底價(jià)，不少現(xiàn)場購家表示“還是可以接受”。

據(jù)了解，不少購家急于入市的原因是擔(dān)心樓價(jià)再漲，如前文所述的張麗，就是看到二手業(yè)主反價(jià)厲害，擔(dān)心樓價(jià)再漲，只能匆忙入市，“這次調(diào)控不是說是較嚴(yán)厲的嗎，怎么都沒有見開發(fā)商有怎么降價(jià)，現(xiàn)在有調(diào)控都這樣，到時(shí)候沒有調(diào)控不是要再上天啦？”。

而經(jīng)過了近幾年的市場“調(diào)整--加速反彈”的波動之后，不少市民均認(rèn)可有專家所稱的“房價(jià)長遠(yuǎn)來看是上漲”的判斷，因此也選擇在調(diào)整臨近結(jié)束時(shí)入市。

猜想

調(diào)控加碼或?qū)е路慨a(chǎn)稅出臺

目前，不少專家和機(jī)構(gòu)已經(jīng)認(rèn)可調(diào)控風(fēng)聲漸近，但是究竟政府會出臺什么新政，會不會有二輪調(diào)控出臺，專家有不同的說法。

“其實(shí)政府沒有必要出臺新一輪的調(diào)控政策”，知名營銷策劃專家謝逸楓表示，“其實(shí)‘新國十條’力度還是蠻大的，目前政府需要的是對原有政策進(jìn)行細(xì)化，并且執(zhí)行到位”。

事實(shí)上，在“新國十條”中，包括限制異地購房、“二套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以及限制第三套房貸等政策仍然難以執(zhí)行到位。特別是銀行房貸方面，記者在采訪中了解到，雖然四大行已經(jīng)停止了第三套房貸，但是仍有不少三套、四套以上的購房者能夠通過各種方式在中小銀行貸到款。

謝逸楓表示，如果這些政策執(zhí)行到位，而市場出現(xiàn)了銷售回暖，那么也算是一件好事，“意味著有更多的剛性需求購家入市，市場調(diào)控的目標(biāo)是釋放剛性需求，抑制投資投機(jī)需求。如果沒有剛性需求購家入市，開發(fā)商對于后市謹(jǐn)慎，不敢加大開工量，較終將導(dǎo)致市場供應(yīng)不足，引售價(jià)格的再次反彈”。

而廣州維森置業(yè)有限公司董事長張維倫則表示，“新的調(diào)控會出現(xiàn)，但是并不能稱為二輪調(diào)控，而是此前調(diào)控的延續(xù)和升華”。在張維倫看來，由于市場會出現(xiàn)周期性的變化，因此，政府在不同階段的調(diào)控措施也是不同的。

目前各大銀行以及各個地方政府都已經(jīng)陸續(xù)出臺了新的政策，加強(qiáng)了政策的落實(shí)和實(shí)施。如各大銀行停止三套房貸，深圳商品房預(yù)售款將?？顚Ｓ?、各地加快清理閑置土地，這些都是4月份調(diào)控的延續(xù)。

張維綸認(rèn)為，如果房價(jià)出現(xiàn)明顯反彈的話，那么國家很可能在房產(chǎn)稅以及信貸方面出臺新的政策。“房產(chǎn)稅肯定會出臺，銀行信貸也會收緊”。

此前，關(guān)于是否征房產(chǎn)稅的爭議中，國務(wù)院一錘定音，表示要逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，房產(chǎn)稅也被認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控的“核武器”。由于2009年天量信貸導(dǎo)致樓市的快速回暖，業(yè)內(nèi)人士表示，如果調(diào)控?zé)o明顯效果時(shí)，政府將關(guān)緊流向房地產(chǎn)的“資金水龍頭”。無論是對于消費(fèi)端的個人房貸，還是面向開發(fā)商的商業(yè)貸款，資金層面的調(diào)控將成為地產(chǎn)政策的“狠牌”之一。

采寫：南都記者 邱銳泉

實(shí)習(xí)生 張曉茜

影響

z調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)再次顯現(xiàn)

市場的快速回暖對于開發(fā)商來講是“有喜有憂”，天河一即將開盤的開發(fā)商表示，按照目前的市場環(huán)境，開盤價(jià)格要好過市場預(yù)期。但是他也擔(dān)心，如果市場回暖過快，價(jià)格出現(xiàn)迅速反彈，可能會招致新的調(diào)控措施出臺。

“從目前的市場表現(xiàn)來看，政府出臺新的調(diào)控政策的可能性非常大”，廣州維森置業(yè)有限公司董事長張維倫對南都記者表示，在調(diào)控出臺近5個月后，各地房價(jià)沒有出現(xiàn)明顯的下跌，而在8月份反而有上漲的趨勢，因此政府將會迫于壓力出臺新的調(diào)控政策。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專家鄧浩志也認(rèn)為，“如果由于快速反彈，房價(jià)再次臨近歷史高點(diǎn)或者超過歷史高點(diǎn)，這顯然是政府不愿意看到的”。

也有一些保持觀望的市民在等待新調(diào)控政策的出臺。持幣代購的市民陳先生就自稱“淡定哥”。他認(rèn)為，這輪調(diào)控肯定要見效果的，如果樓價(jià)再升，肯定會有新政策出臺?！斑@一次調(diào)控是稱為‘史上較嚴(yán)厲的’，如果房價(jià)還沒有怎么降就漲上去的，那么今后政府的政策還有威信嗎，明年的政府工作報(bào)告中關(guān)于民生居住問題該怎么寫啊”。

實(shí)際上，自8月以來，政府也在不斷釋放“調(diào)控不會廢止”的信號。在8月中下旬，國務(wù)院副總理 在8天之內(nèi)兩次提出要繼續(xù)落實(shí)好國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施。各大證券機(jī)構(gòu)也在近期紛紛出臺關(guān)于房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)的提示。廣發(fā)證券分析師沈愛卿認(rèn)為，輪博弈已經(jīng)粉墨登場，9、10月樓市走向至關(guān)重要，政府的智慧將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。銀河證券分析師認(rèn)為價(jià)格上漲將招致政府更嚴(yán)厲調(diào)控措施的出臺。

新政后一手住宅成交量

8月69.39萬m 2

7月37.52萬m 2

6月52.52萬m 2

5月54.86萬m 2