我現(xiàn)在正式通知大家，樓市已見頂，接下來將逐步下跌，熊市將持續(xù)五年，大城市的平均房價可能會跌一半以上又到了吃大閘蟹的季節(jié)。

　　煮螃蟹，頭先你把蟹放在冷水鍋中，它們會覺得又回到了湖里，渾然不覺危險。然后，蓋下沉重的鍋蓋，開火。這時，你可以聽見它們抓撓鍋壁的聲音，開始輕，然后拼命掙扎，然后輕，再后就偃旗息鼓了。幾時辰后，你打開鍋蓋，蟹殼已成金黃。這時，你就可以蘸著醋姜，享受美味了。

　　現(xiàn)在，中國的炒房人就像在冷水鍋中的螃蟹。他們感覺很好，會時不時地伸伸腿。看不到任何危險。殊不知，自己已經(jīng)被人蓋上鍋蓋、下面點上了火。馬上就要被煮熟了，卻尚未發(fā)覺。

　　今年4月，我告訴過讀者，樓市泡沫即將破滅時，就會通知大家?，F(xiàn)在，樓市已經(jīng)見頂。在今年余下的時間內，它將逐步下跌。到2012年，人民幣升值預期可能會逆轉，資本會流出，屆時樓市會加速下跌。

　　中國已進入房地產(chǎn)熊市，將持續(xù)五年時間。大城市的平均房價很可能會下降一半以上。土地價格將下降更多。在泡沫較瘋狂的浙江省，價格可能會下降80%甚至更多。

　　工資與租金

　　為什么房價會下跌這么多？當泡沫泄氣的時候，房價必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平。在中國的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在的租金回報率不到3%，它必須回到5%以上，每平方米的單價則不應超過兩月的平均工資。

　　在泡沫時期，準確斷言市場頂部是一門藝術。人類跟風投資的弱點是泡沫的助推劑，總到較后時刻才能醒悟。泡沫破裂通常由資本退潮觸發(fā)。有時，超量供應會超過投機性需求，足以嚇跑投機者。多數(shù)泡沫是突然破裂的。但也有個別泡沫是逐漸泄漏的。

　　1997年，外國資金撤出推高了利率，導致香港樓市泡沫破滅，頃刻間，吸光了這個賭場的所有資金。2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破滅，是因為那些上市公司的大股東們手中的股票限售期剛過即大規(guī)模拋售，驚醒了投機者。而2007年美國樓市泡沫破滅，是因為次貸到期了，投機者發(fā)現(xiàn)還不上錢。

　　逐漸泄氣

　　房地產(chǎn)泡沫的泄氣可以持續(xù)很多年。20世紀90年代日經(jīng)225股票平均指數(shù)崩盤后，日本樓市泡沫還膨脹了兩年。而且它也不是瞬間破滅的，而是在其后的二十年中，以每年大約8%的速度下跌。臺灣受日本影響，房價也在緩慢下跌，直到中國瘋狂的投機者復蘇了房地產(chǎn)市場。

　　1998年，中國的房地產(chǎn)泡沫也破滅了。三年內，上海房價下跌了三分之二。廣東和海南的爛尾樓隨處可見。再近點說，上海的房價從2005年5月至2006年底下跌了三分之一。很多商業(yè)區(qū)的樓盤甚至下跌了一半。

　　現(xiàn)在的泡沫始于2007年，由寬松的貨幣政策和人民幣升值預期催生，我原以為，它也會在瞬間破滅。但較近的事態(tài)發(fā)展改變了我的觀點。此次的泡沫可能不會瞬間破滅，而是會慢慢泄氣。之前，我以為政府可能會在四季度放松宏觀調控，導致房價再次瘋漲，泡沫會在2011年下半年或2012年突然破滅。

　　政府目前仍然沒有放寬二三套房的貸款限制。那些較有潛力的購房者受到了管制，這些購房者其實并沒有足夠的現(xiàn)金，主要依靠貸款購房，因此，房價不能更上一層樓了。

　　除了信貸政策，流動性也在收緊。人民幣的匯率仿佛是一場“脫衣秀”。經(jīng)過多年等待，都沒有看到“真材實料”，對沖基金終于受夠了，再也不想等下去了。盡管美國財長蓋特納又一次大聲疾呼人民幣被低估了，但市場對此已經(jīng)麻木了。人民幣NDF市場并不指望人民幣在明年會大幅升值。

　　這對流入中國的熱錢影響極大。存款業(yè)的競爭日趨激烈。銀行提供的理財產(chǎn)品極像存款，但提供的利息卻比央行規(guī)定的利息高得多。

　　經(jīng)濟衰退？

　　現(xiàn)在中國房地產(chǎn)價格正在慢慢下跌，并將于2012年加快步伐，屆時，中國經(jīng)濟也將會受挫。未來十年內，出口、消費和基礎設施將會以7%-8%的速度增長。與近年來相比，這個增速相對較慢，但它更有利于提升工資、家庭生活水平和企業(yè)利潤。

　　中國人不能用房屋凈值貸款來消費。2000多萬套空置房的戶主們將會越來越窮或是破產(chǎn)。豪車的銷售量可能也會減少。但是中產(chǎn)將更具有購購力，因為他們從投機者那里購房的成本會降低。

　　為了防止房地產(chǎn)泡沫泄氣而影響到其他投資領域，政府必須迅速向銀行注資。政府有足夠的財力和智力這么做。在過去十年，中國擁有強大的樓市和疲軟的消費。而未來十年，情況可能剛好相反。

　　樓市的投機者們就像冷水鍋中的大閘蟹，正在挨煮。但是，趁著現(xiàn)在火小、水溫低，聰明人還有時間逃出生天。

　　(作者為玫瑰石顧問公司董事，經(jīng)濟學家；本文英文版頭先發(fā)于彭博，財新記者陳璐譯)

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