■本期主持

呂天玲

本期嘉賓:

茅于軾:經(jīng)濟(jì)學(xué)家、天則經(jīng)濟(jì)研究所所長

張立群:國務(wù)院發(fā)展研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員

謝國忠:經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問公司董事

■話題環(huán)境

“”的調(diào)控來襲

只漲不跌是個(gè)神話,而神話在現(xiàn)實(shí)中是站不住腳的?？申P(guān)鍵的問題是什么時(shí)候跌。

面對日益高漲的房價(jià),國務(wù)院近日連續(xù)出臺多項(xiàng)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)的政策,以打擊各種炒房和投機(jī)性購房行為,凸顯其堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的決心。

周末較新出臺的房產(chǎn)新政明確要求,商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購購第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購購住房貸款。

政策甫出,滬深兩市地產(chǎn)股較先作出反應(yīng),19日早盤,地產(chǎn)板塊即大幅低開,后加速跳水,至收盤地產(chǎn)板塊整體跌幅超過8%,在各大主力板塊中跌幅。除萬通地產(chǎn)、臥龍地產(chǎn)等四股收平外,其余地產(chǎn)股悉數(shù)告跌,七成股票跌幅超過5%,25只個(gè)股封死跌停。

對這次房地產(chǎn)調(diào)控新政的“空襲”,有人贊,“”、“較嚴(yán)厲”等叫好本次組合式調(diào)控力度溢美之詞隨處可見；有人憂,預(yù)言調(diào)控“無疑是突如其來的一股‘寒流’,有可能會將樓市帶入又一個(gè)冬天”。

“房價(jià)就是牛頓萬有引力中的蘋果,終有要落下來?！盨OHO中國董事長潘石屹這句業(yè)內(nèi)廣為流傳的名言,會在較新一輪房地產(chǎn)重拳調(diào)控中得到驗(yàn)證嗎?

為此,南方日報(bào)邀請了茅于軾、張立群、謝國忠三位專家做客“南方經(jīng)濟(jì)圓桌”,就這一話題進(jìn)行深入地探討,試圖為讀者撥開樓市迷霧,將樓市的真相清晰地晾曬在大家眼前。

■新政反應(yīng)

各地樓市相繼“松動”

隨后幾天全國各大媒體紛紛報(bào)道當(dāng)?shù)氐臉鞘袪顩r,各地的房地產(chǎn)市場相繼出現(xiàn)“松動”的跡象。

北京:

4天時(shí)間內(nèi)(14日到18日),北京二手房市場新增客戶需求僅為2000套,僅相當(dāng)于13日新增的需求,客戶需求新增下跌了八成。

與此同時(shí),北京二手房房源在過去4天內(nèi)新增加了3000多套,相比之前市場平均水平上漲了40%,特別是通州區(qū)、望京、亦莊、大興、昌平等地,房源環(huán)比上漲幅度達(dá)到了翻倍。60%的房主表示不再漲價(jià),更有20%的房主表示愿意降價(jià)。

上海:

上周,上海樓市的商品住宅供應(yīng)量環(huán)比前周大漲了110%；原定六七月份才開盤的上海新盤———綠地布魯斯甚至在4月17日就開盤了,更令人感到意外的是,上海官方的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”并未找到其預(yù)售情況。與此同時(shí),上海二手房市場的投資客在新政公布后,也紛紛選擇了快速出貨,直接導(dǎo)致了近期二手房掛牌量出現(xiàn)大幅上漲。

深圳:

國十條政策出臺的天,深圳市場上出現(xiàn)了觀望現(xiàn)象,甚至還出現(xiàn)了退房行為。

分析人士預(yù)計(jì),至今年年底前,北京、上海、深圳、重慶四大城市的房價(jià)有望下跌10%—15%。

■相關(guān)背景

4月房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴線路圖

○4月18日,國務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購購第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購購住房貸款。

○4月15日,國土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃,今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實(shí)際住房用地總量。

○4月15日,國務(wù)院出臺具體措施,要求對貸款購購套住房的家庭,貸款頭付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購購頭套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款頭付款比例不得低于30%。

○4月14日,國務(wù)院常務(wù)會議指出,全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長,堅(jiān)決抑制住房價(jià)格過快上漲,并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。

○4月11日,中國銀監(jiān)會主席劉明康表示,銀監(jiān)會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報(bào)告,并稱房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口大,要嚴(yán)控炒房行為。銀監(jiān)會表示,銀行不應(yīng)對投機(jī)投資購房貸款,如無法判斷,則應(yīng)大幅提高貸款的頭付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房頭付比例提升至60%。

○4月7日,國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作提出,要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費(fèi),大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。

○4月2日,財(cái)政部下發(fā)通知稱,對兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購購90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購購人均不適用頭次購購普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

■個(gè)人觀點(diǎn)陳述

話題1新政意欲何為,能否真正起到效果

主持人:面對日益高漲的房價(jià),國務(wù)院近日連續(xù)出臺多項(xiàng)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)的政策。上周連續(xù)兩次針對高房價(jià)接連打出調(diào)控重拳,將二套房頭付提高到50%,并對購購三套房以上和非本地居民的購房行為進(jìn)行嚴(yán)格的限制,從內(nèi)容看這次出臺的舉措是相當(dāng)嚴(yán)厲的。

請問各位專家,新政的實(shí)施在房地產(chǎn)市場將會引起什么樣的效果和作用?

茅于軾:解決不了根本問題

較近的這些調(diào)控樓市的政策可能會有一些作用,但是解救不了根本問題。這些政策對遏制房價(jià)上漲可能會有一些作用?，F(xiàn)在的房價(jià)太高,今年房價(jià)會在國家的多項(xiàng)調(diào)控措施之下有所下降。因此,之前瘋狂“囤地”的企業(yè),有可能虧本。但是,我認(rèn)為這些措施還不能解決中國房價(jià)高企的根本性問題。要解決中國房價(jià)高漲的問題,關(guān)鍵是要擴(kuò)大供給。

謝國忠:目前只屬于技術(shù)性調(diào)控

這些政策應(yīng)該屬于技術(shù)性的政策,跟政府以前實(shí)施的政策有些類似。政策在短期內(nèi)可能對購房者會有心理作用。

但是,這些技術(shù)性的調(diào)控,并不能真正解決房價(jià)高漲的問題。因?yàn)樵谡邎?zhí)行過程中,往往是上有政策下有對策。另一方面,我還擔(dān)心,一旦調(diào)控效果顯現(xiàn),影響到經(jīng)濟(jì)增速時(shí),房價(jià)調(diào)控政策是不是又會放開。

張立群:季度就能看到效果

這些政策在季度開始推出,而且力度是在逐步地加大,我想在季度就能看到效果,也就是說房價(jià)在今年季度肯定會逐步走穩(wěn),上漲的勢頭會穩(wěn)下來。

當(dāng)這些政策的效果顯現(xiàn)了,房價(jià)上漲的勢頭會穩(wěn)定下來。在這種背景下,也有利于支持房地產(chǎn)企業(yè)的投資建設(shè)活動,人們未來的預(yù)期也就更明確了,可以更放心地去開發(fā)建設(shè)。

話題2

新政是拳打棉花,還是直逼靶心?

主持人:很多人擔(dān)心,新政出臺只會暫時(shí)性地打壓一下房價(jià),會不會像上次調(diào)控一樣,房價(jià)在稍作休息之后會更上一個(gè)臺階?剛才兩位專家所稱不能從根本上解決樓市問題是否也是基于這方面的擔(dān)心?

謝國忠:不解決負(fù)利率難解決高房價(jià)

目前的這個(gè)政策可能只帶來房價(jià)的一點(diǎn)波動,或許這次的波動大點(diǎn),可還是沒有解決根本問題。二手市場可能有一定程度的房價(jià)下跌,但據(jù)我估計(jì)也不會太多。

之所以會出現(xiàn)很多人炒房地產(chǎn),有多種因素,其中一個(gè)很重要的因素就是我們目前的利率過低。如果利率吸引力不是很強(qiáng)的話,房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的幾率是非常大的。中國現(xiàn)在就面臨著這樣一種局面,如果不解決負(fù)利率的問題,很難根本改變房價(jià)高企的現(xiàn)狀。

張立群:樓市肯定會跌投機(jī)者要警惕風(fēng)險(xiǎn)

政府這么嚴(yán)厲地打擊投機(jī)者,如果在這樣的一種情況下,還是有投機(jī)者要繼續(xù)炒房,我認(rèn)為,這些人肯定是要砸在自己手里面的。就像2007年股市,很多人都在提醒“股市有風(fēng)險(xiǎn),入市須謹(jǐn)慎”,可大家都不信,打破頭往里鉆,到較后只好自己承擔(dān)損失,這個(gè)不能怪別人。

茅于軾:泡沫遲早會破的房價(jià)遲早會下來

我猜不透(房價(jià)走勢)。不過,我認(rèn)為,房價(jià)遲早是要掉下來,可能今年掉,也可能明年掉。因?yàn)榕菽傄?泡沫總要有個(gè)結(jié)果,一個(gè)是消化掉,另一個(gè)就是它自己破掉。我覺得消化的可能性很小,的可能就是泡沫自己破裂。

■圓桌共識

較根本的解決方案在于控制需求

主持人:“對癥下藥”是我國中醫(yī)較基本、也是較經(jīng)典的醫(yī)療原理。請各位專家診斷一下樓市“高燒不斷”的怪病,并對這個(gè)病癥開出一個(gè)較善的解決方案。

謝國忠:“去泡沫化”調(diào)控力度和時(shí)機(jī)十分關(guān)鍵

要避免樓市泡沫演化成經(jīng)濟(jì)危機(jī),絕不可一針刺破泡沫,這樣的做法在泡沫小的時(shí)候或許可以,但目前只會把危機(jī)爆發(fā)的時(shí)刻提前。樓市“去泡沫化”只能通過逐步收緊流動性、打擊投機(jī)囤積、下行土地信貸稅收等慢慢釋放泡沫。然而,中國房地產(chǎn)市場歷來“一收就冷,一放就漲”,怎樣把握好調(diào)控力度和時(shí)機(jī)十分關(guān)鍵。

無論如何,中國樓市的“去泡沫化”不能再拖,或許可以頭先從抑制投資購房、改革土地招拍掛制度啟動。也不妨考慮提高二套房貸頭付比例或利率,征收大戶型、高端房物業(yè)稅等手段。從中長期看,我們還應(yīng)加大財(cái)稅改革力度,徹底扭轉(zhuǎn)地方財(cái)政來源主要依靠賣地收入這一被動局面。

茅于軾:經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房是合適得力的措施

頭先老百姓要有房子住,但并不是說政府要幫老百姓購。政府可以頭先弄一些低標(biāo)準(zhǔn)、救濟(jì)性的住房。經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房并不能完全解決問題。例如農(nóng)民工不是沒地方住,但是條件很差,政府有責(zé)任改善他們的住房條件,如:可以搞一些廉租房。

張立群:穩(wěn)定房價(jià)短期政策在控制需求

從短期來看,穩(wěn)定房價(jià)主要依靠需求方面的政策,因?yàn)榉康禺a(chǎn)供給的周期比較長,“遠(yuǎn)水解不了近渴”,等房子建好了,靠房子供應(yīng)的增加來穩(wěn)定房價(jià),這個(gè)可能需要比較長的時(shí)間。因此穩(wěn)定房價(jià)短期政策在需求控制方面。

長期來看,很重要的還是要支持房地產(chǎn)的建設(shè)活動,增加住房供給,包括政府提供的保障性住房、房地產(chǎn)企業(yè)提供的商品住房,這兩塊供給都應(yīng)該積極地增加。

這是穩(wěn)定房價(jià)較為重要的方面,也是滿足自主性住房需求的根本措施。

增加住房供給涉及多個(gè)方面,比如說怎樣在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)基礎(chǔ)上積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程?怎么樣有效地增加住宅用地供應(yīng),怎么樣支持各類房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的建設(shè)水平、擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模等?？偟恼f來,也就是要在穩(wěn)定需求、增加供給的情況下,使房價(jià)趨于穩(wěn)定。

■觀點(diǎn)交鋒

話題1到底是什么推高了房價(jià)?

主持人:今年3月份兩會之后,各地樓市重現(xiàn)“癲狂”苗頭:一線樓市重現(xiàn)大幅提價(jià),上海部分樓盤一年內(nèi)的房價(jià)漲幅超過150%,北京某處樓盤去年3月房子賣3萬元/平方米,而今年3月卻賣到了8萬元/平方米。

想

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