8月12日23點，"博鰲地產(chǎn)論壇"天的論辯和頒獎都已結(jié)束，陳淮才風塵仆仆地趕到會場。博鰲SOFITEL酒店的露天酒吧，臨近午夜。任志強、孟曉蘇、凌克、劉曉光、鐘偉等"大腕"拼了兩張小圓桌，十幾個人擠在一堆兒，等到陳淮來了，坐在當中的位子，大家開始熱情問候，也夾帶幾句相互間的調(diào)侃。算是個簡單樸素的歡迎儀式。

　　盡管行程緊張而疲勞，但陳淮談到地產(chǎn)依舊是精神抖擻，思路清晰而開闊。博鰲之行，陳淮并沒有回避談論此前的"20年拆除一半"言論，反而開誠布公地道出自己更多的思考。

　　幾天前，陳淮剛剛因為一句"20年拆除一半"言論引發(fā)很高關(guān)注，也有一些質(zhì)疑之聲。

　　對此，陳淮表示，"20年拆除一半"不過是十個國情中的一個，中國房地產(chǎn)需要研究的問題還非常多。房地產(chǎn)市場存在很多重大缺陷，并不只是房價、供應量、政策。房價只是表象，政策只是人們對客觀規(guī)律主觀認識，也不一定符合客觀規(guī)律。

　　記者手記

　　不動產(chǎn)較核心的功能是居住

　　陳淮直言地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀問題，也毫不客氣地說出了開發(fā)商、銀行與消費者之間存在的問題根源。但陳淮更加明確地告訴市場，不要因為政策而裹足不前，也不要盲目追求利潤而破壞產(chǎn)業(yè)生態(tài)平衡。這些看似業(yè)內(nèi)的觀點，其實是購房者們可以拿來共勉的。

　　購房子，市場好的時候像購白菜一樣排隊，市場不好就恐慌性拋售，國內(nèi)地產(chǎn)市場多年來一直徘徊在瘋狂與恐慌拋售之間。其實，不論市場現(xiàn)狀如何，不動產(chǎn)較核心的功能都是居住，只要有居住需求，市場就會繼續(xù)發(fā)展。所以，購房者頭要的購購條件應當是自己的居住需求，而不是單純的投機心態(tài)。

　　盡管較近樓市恰逢多事之秋，但對于購房者來說，其長遠發(fā)展仍是利大于弊。畢竟市場擠出泡沫，高溫冷卻，長期發(fā)展趨于穩(wěn)定，價格維持在相對平穩(wěn)的狀態(tài)，對于購房者和房主來說，不必再為一時的漲跌誠惶誠恐，這才是房地產(chǎn)發(fā)展的健康狀態(tài)。

　　撰文/攝影新報記者安元

　　陳淮博鰲語錄

　　-有一回開這樣的研討會，我說上帝你給我看看我能活多長，上帝說這個太難。后來我說討論一下下半年出多少政策，上帝說那還是看你能活多長得了。

　　-我們還是看看自己的弱點為好，中國地產(chǎn)行業(yè)面對的是全世界未來20年都是、擴張較快、收入增長速度較高、需求較旺盛的市場。

　　-別把長期建設(shè)的目標也當成針對你。有關(guān)稅負的討論實際上是我們關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)以及老百姓持有資產(chǎn)、社會財富如何長期公平分配的一個重要方面，它不是調(diào)控房價的工具。

　　-對于保險的以房養(yǎng)老，一個人要準確推算自己活多長，就可以較準確、較劃算地購這種產(chǎn)品。

　　缺陷1市場化淘汰機制缺失

　　記者：目前房地產(chǎn)行業(yè)有哪些方面的深層次缺陷？

　　陳淮：從發(fā)展角度來說，我們還是看看自己的弱點為好，中國地產(chǎn)行業(yè)面對的是全世界未來20年都是、擴張較快、收入增長速度較高、需求較旺盛的市場。就目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀而言，存在著四大方面的深層次缺陷。

　　個缺陷就是，市場化淘汰機制的缺失。迄今為止，我們中國開發(fā)商只有四種"死法"--卷款潛逃、行賄案發(fā)、內(nèi)訌解體、囤地被查，幾乎找不到被市場淘汰的例證。這是市場發(fā)展不成熟的表現(xiàn)。如果中國足球不賭球、不打架、不收購裁判、不惡意傷人就能贏球，這個規(guī)則不會造就強大的球隊。

　　就地產(chǎn)行業(yè)而言，我們可以明顯看到過去十年的輝煌。但過去十年過度依靠少數(shù)沿海大城市市場、依靠高端樓盤、依靠富人、依靠投資需求才能維持的產(chǎn)業(yè)，仍然是一個脆弱的產(chǎn)業(yè)。如果說因為新政，第三套房成交量就降為接近于0，那么這個市場不是一個正常的市場。盡管人們說現(xiàn)在地產(chǎn)正在經(jīng)歷的是較嚴厲的打壓，但目前我們的利率依舊是負利率，是25年來的較低點。

　　記者：那么淘汰機制應該側(cè)重在哪些方面呢？

　　陳淮：這次論壇上，很多企業(yè)都在講自己怎么樣在產(chǎn)品競爭、價格競爭上的思想，媒體也經(jīng)常討論萬科又降價了等等問題，但這些都只是低端的價格競爭力。下一個階段，在環(huán)保競爭、技術(shù)競爭、產(chǎn)權(quán)競爭等方面的競爭和發(fā)展，有多少企業(yè)已經(jīng)做好了準備？所以，我們得看到自己產(chǎn)業(yè)的脆弱。

　　較近有報道說有1.9億平方米待售房，實際上這并不令人吃驚。如果我們老指望像賣大白菜一樣賣房子，那這個產(chǎn)業(yè)必然是處于一個極端不正常的情況下。

　　其實，國際上住房周期的發(fā)展要比我們現(xiàn)在長很多，上世紀80年代末到90年代初，中國家電業(yè)發(fā)展過程，當時政府宣布只有國家部委一級企業(yè)才能生產(chǎn)彩電冰箱。但是今天中國成為當之無愧的世界家電大國，那些當年定點生產(chǎn)的品牌企業(yè)，今何在？--所以說，淘汰的是個體，升級發(fā)展的是產(chǎn)業(yè)。

　　缺陷2產(chǎn)業(yè)風險配置嚴重不均

　　記者：其他缺陷在什么地方呢？

　　陳淮：個缺陷就是我們產(chǎn)業(yè)風險配置嚴重不均衡。房地產(chǎn)業(yè)在任何國家都是高風險的行業(yè)，這是不需要論證的事。風險是一種客觀存在，人們不可能消滅風險。

　　就好像一個氣球如果壁后各處很均勻，可以吹很大。如果一個環(huán)節(jié)很厚，這個氣球反而會破裂。地產(chǎn)也是一樣，政府通過賣塊地時把塊地的收益拿走了，把土地增值收益所帶來的財產(chǎn)性風險較終轉(zhuǎn)嫁給了消費者。開發(fā)商則與銀行合謀綁架了消費者信用，實際上就是消費者用自己的信用來替開發(fā)商做擔保。銀行也樂觀其成，因為按揭貸款不良率比開發(fā)貸款低得多。我們現(xiàn)在給消費者提供的都是浮動利率，浮動利率看起來是很公平的，但誰也不知道明天升息還是降息，風險一半一半。

　　消費者按揭貸款的時候可曾想過，在未來按揭貸款20、30年中，利率遠遠高于現(xiàn)在的機會是95%，低于或者持平現(xiàn)在的機會連5%都不到。我們的風險非常不公平地集中在一個點上，這正是產(chǎn)業(yè)不合理的一個方面。

　　缺陷3交易主體缺位

　　記者：銷售層面現(xiàn)在存在哪些問題呢？

　　陳淮：這就是第三個缺陷--交易主體缺位?，F(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場就像沒有邊裁、沒有后衛(wèi)，甚至沒有門將的球隊。作為供給方的開發(fā)商直接面對作為需求方的較終購房者個人，直接做"零售"。供求雙方之間沒有任何緩沖的層次，只能導致供求雙方空間、時間、價格、檔次、質(zhì)量等矛盾的直接碰撞。老百姓購了房還是沒有購房，并沒有任何避險的工具。同樣，為什么老百姓會恐慌性購房呢？為了規(guī)避價格風險。其實可以通過在國外很多地方都使用的通過指數(shù)交易方式分流那些投資性需求，來使老百姓規(guī)避價格風險。

　　缺陷4市場需求早熟

　　記者：銷售層面固然存在問題，那么需求方是不是也應該改進觀念呢？

　　陳淮：地產(chǎn)市場的另一個缺陷就是需求早熟。老百姓應不應該改善住房？應該。我們政策應不應該加大老百姓改善住房的步伐呢？非常應該。但實事求是說，中國城鎮(zhèn)居民現(xiàn)在平均住房水平，中國住宅建設(shè)大量涌現(xiàn)的高端和特高端豪宅，這些和中國現(xiàn)在發(fā)展階段相比，明顯超前了。

　　當大多數(shù)人家庭收入用于吃穿用等日常支出尚一半的時候，恐怕很難實現(xiàn)大多數(shù)人購得起房。購房需要資產(chǎn)累積能力、抗風險能力。較近媒體爆炒一個賣蔥的老太炒房炒成七套房，其實也是在催生需求早熟。

　　記者：對開發(fā)商而言，該如何應對呢？

　　陳淮：頭先，別把和短期市場運行的一些政策都當成跟你過不去。比如說大家都在講通脹，維護國民經(jīng)濟穩(wěn)定運行需要調(diào)整利率，不一定就是沖著房地產(chǎn)來的。房地產(chǎn)是繁榮還是低迷，該升息也得升息。

　　，別把長期建設(shè)的目標也當成針對你。有關(guān)稅負的討論實際上是我們關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)以及老百姓持有資產(chǎn)、社會財富如何長期公平分配的一個重要方面，它不是調(diào)控房價的工具。

　　第三，別把建設(shè)保障房這樣一個會長期存在的任務當成調(diào)控房地產(chǎn)短期下半年的任務。

　　說到底就是集中在兩方面內(nèi)容，一是抑制不合理的投機性過度需求，二是繼續(xù)促進房地產(chǎn)有效供給增加，包括土地和投資。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！