全球資本市場看房地產(chǎn)這塊，總體來說，目前全球投資者對中國房地產(chǎn)業(yè)還是情有獨(dú)鐘。

　　2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會，共議“新政下的中國房地產(chǎn)”。

　　以下為前瑞銀集團(tuán)（UBS）投資銀行亞洲區(qū)主席、候任德意志銀行亞洲區(qū)公司金融業(yè)務(wù)主席兼企業(yè)和投融資銀行部中國區(qū)主管蔡洪平先生12日下午的現(xiàn)場演講實(shí)錄：

　　蔡洪平：謝謝主持人，我的題目跟大家不一樣，是從全球資本市場怎么來看待中國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　現(xiàn)在的事情越來越讓人費(fèi)解，我剛從美國回來，跟很多人做了談話。現(xiàn)在美國市場也沒有方向，昨天晚上美國市場跌了265點(diǎn)，我開始認(rèn)為奧巴馬政府會非常有效的把經(jīng)濟(jì)從低谷往回拉，取回好的業(yè)績?？墒乾F(xiàn)在美聯(lián)儲的表態(tài)和失業(yè)率持續(xù)上升，使得奧巴馬政府沒有辦法找到一個出路，所以未來市場還是非常波動。

　　當(dāng)代來說，美國市場還是全球火車頭之一，所以就有了個問題，會場以外280公里有美國的航空母艦、美國艦隊在和越南搞演習(xí)。我曾經(jīng)參加過1974年的西沙海戰(zhàn)，那六個島是當(dāng)時搶下來的。這是個看不懂的事情。

　　第三個，現(xiàn)在全球?yàn)?zāi)難越來越多。我過往走了一周，到處都有災(zāi)難。一切情況都很奇怪。這是我看不懂的地方，我希望大家思考。 

　　我現(xiàn)在說的是全球資本市場看房地產(chǎn)這塊，總體來說，目前全球投資者對中國房地產(chǎn)業(yè)還是情有獨(dú)鐘。從今年上半年開始，宏觀調(diào)控以來，資本市場連續(xù)出現(xiàn)三次對房地產(chǎn)估值大型的波動，每次升幅都在20%-30%左右。從目前亞洲區(qū)資本市場里面，中國房地產(chǎn)板塊較活躍，今年對沖基金賺的錢也是較多的。

　　相對來說，制造業(yè)沒有人看，全球過剩，除了高科技?？墒俏以诿绹龅桨头铺匾粋€搭檔，他認(rèn)為高科技很快會被淘汰，周期太快。以前4年一個周期，現(xiàn)在是4個月一個周期。

　　金融板塊也沒法看，因?yàn)槿藗儞?dān)心的是中國刺激經(jīng)濟(jì)計劃在過往兩年使得好端端的金融業(yè)將面臨一個購單的結(jié)局。

　　金融業(yè)板塊估值往下降，金融風(fēng)暴后，人們帶來了很多擔(dān)心。中國銀行業(yè)也在處理，不斷提高撥備率也好或者限制銀信合作也好，要求補(bǔ)充資本充足率也好，巴塞爾協(xié)議12月份生效，銀行面臨很大不確定性。

　　所以投資者看來，房地產(chǎn)業(yè)還是非常受關(guān)注的一個行業(yè)。在中國房地產(chǎn)有三個類型，類，頭等艙的。以國企背景的大的房地產(chǎn)公司，他們估值都要在15-19倍甚至20多倍。這非常高，這比美國房地產(chǎn)高一倍。

　　，非國企背景，但是有非常強(qiáng)的發(fā)展力，同時過往業(yè)績不錯的。我們叫藍(lán)籌房地產(chǎn)公司。像世茂、富力、雅居樂、綠城、龍湖等等，他們市盈率10-12倍之間。

　　第三類，低的只有4、5倍，高的有8、9倍，第三類是地區(qū)性的多一些，管理層單一，模式成有，使得估值低一定。但是這三類公司在香港的上市整個的表現(xiàn)和交易量非常大。

　　每次中國政府關(guān)于宏觀政策有些松動的跡象出現(xiàn)，比如說不在調(diào)控第三套房貸政策，稍微一點(diǎn)跡象，就會使香港房地產(chǎn)交易量非?；钴S。今年房地產(chǎn)股票是亞洲甚至包括A股市場較較活躍的板塊之一，雖然沒有大規(guī)模的融資。去年9月份我做了好幾個房地產(chǎn)項(xiàng)目。今年就不見得有這么多公司上市。 

　　現(xiàn)在投資者注重什么？，可持續(xù)的增長在什么地方？投資者需要看，特別是對準(zhǔn)備上市的公司比較挑剔。

　　你簡單的發(fā)展，我們物業(yè)、住宅發(fā)展，你到底2000萬平方米土地儲備，你發(fā)展到一定時候，假定80億之后，你要多少土地儲備？當(dāng)時楊國強(qiáng)碧桂園是我做的，潘石屹的那個也是我做的上市。人們關(guān)注你怎么樣保證持續(xù)發(fā)展。

　　，投資者更加看重的是新的發(fā)展模型。今天上午陳啟宗也說到現(xiàn)在投資者蠻關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展新模型是什么。這個新有很多方面，宏觀調(diào)控下，發(fā)展策略是新的，客戶群發(fā)展是新的，只要你說出一個新意，投資者很喜歡。

　　比如一二級聯(lián)動模型，還有剛才張寶全說到的休閑度假模型，這個投資者非常有興趣，但是也要非常關(guān)心你的持續(xù)發(fā)展在什么地方。在目前我說到的房地產(chǎn)估值差一倍的差別里面很大一塊就是是不是全國品牌發(fā)展。

　　第三，企業(yè)家和企業(yè)的可信度，這是一些公司上市特別要留意的。可信度本沒有一個基本定義和標(biāo)準(zhǔn)，是印象考慮的。這個，投資銀行和會計師、律師沒有辦法給你評估。

　　你說到的盈利目標(biāo)是不是說到做到，你說到的發(fā)展策略是不是實(shí)現(xiàn)了，中間發(fā)生變故的時候，跟投資者有沒有溝通？在香港，比如對許榮茂先生，像綠城、龍湖，很多老總在海外有很高的威信，評級很高。這里很重要看企業(yè)家和企業(yè)的可信度。

　　千萬不要上市當(dāng)年把盈利弄得太高，世界上沒有傻瓜蛋，人們?yōu)榱素敻蝗グl(fā)展事業(yè)，永遠(yuǎn)賺不到錢。王傳福現(xiàn)在還坐經(jīng)濟(jì)艙，比亞迪馬上上A股 了，他至今不知道什么叫PE，可是他事業(yè)非常執(zhí)著。

　　我認(rèn)為上市是為了發(fā)展，而不是為了賺錢。所以每年要穩(wěn)步增長，不要為了上市一下子弄個幾十億，到接下來沒有增長甚至還下降。這不是拍賣，沒有意義的。

　　投資者希望購你的未來。給投資者傳遞的信心以及言談舉止過程中，跟投資者談的東西都摸得著，而且要有非常高的可信度。說到10分，做到12分，投資者對你有很高的評價。

　　去年做龍湖的是14倍，為什么同時有的公司上市只有7倍甚至6倍還賣不出去？我可以告訴大家，現(xiàn)在投資者非常挑剔，他們幾乎是購貴的不購便宜的。龍湖去年14倍，照樣發(fā)展得很好。因?yàn)槟阌行判母嬖V他我為什么有這樣的價格。有的公司不行，8倍不行，發(fā)7.5倍，投資者馬上撤單。