有些開發(fā)商因為所建設(shè)房地產(chǎn)項目不具備銷售資格，不能通過市政府有關(guān)管理部門批準(zhǔn)，拿到正式的帶有編號的示范文本合同，便自擬條款，自己印制合同，要購房人簽字。這種合同往往很不規(guī)范，所訂條款明顯有利于開發(fā)商一方，購房人一定要提高警惕。

下面以某房地產(chǎn)開發(fā)公司與購房人簽訂的商品房購賣合同為例，作如下分析。

例一，合同條，項目建設(shè)依據(jù)：出賣人根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，已取得北京市××區(qū)×××塊地的土地使用權(quán)，土地使用年限70年。出賣方在上述地塊上建設(shè)的××花園已具備銷售條件。

而商品房購賣合同示范文本中，此條的內(nèi)容是：出賣人以方式取得位于、編號為的地塊的土地使用權(quán)?！竿恋厥褂脵?quán)出讓合同號」「土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號」「劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號」為。

說明：本款主要是要填寫該商品房所在項目的合法用地依據(jù)。根據(jù)《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得有出讓和劃撥兩種方式。土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。出賣人所售為非經(jīng)濟適用住房的商品房的，其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是通過出讓方式取得的。經(jīng)濟適用住房作為享受國家優(yōu)惠政策的商品房，其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是通過劃撥方式取得的。出賣人應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地主管部門核批的土地使用權(quán)證書上的內(nèi)容來填寫土地使用權(quán)的獲得方式及該地塊相應(yīng)的坐落位置、編號等特征。

可見，某房地產(chǎn)開發(fā)公司自擬的合同條款過于籠統(tǒng)，極不嚴(yán)謹(jǐn)，很容易給非法占地蓋房行為以可乘之機。

例二，合同第六條，交付期限：

出賣人應(yīng)當(dāng)在年月日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將符合本合同約定的商品房交付購受人使用。如遇下列特殊原因，可憑有關(guān)部門證明文件，據(jù)實予以延期：

1、不可抗力；2、施工中不可預(yù)見異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決；3、遇有國家政策、法律調(diào)整，致使影響本合同履行；4、其它非甲方所能控制的事件。

有關(guān)人士分析指出，此條款中條是虛的，很多情況都可以包含其中；第三條則是把責(zé)任推給國家；第四條實際上是個“筐”，工地拉閘斷電、工人回家不歸等，都可算在其中。這些條款極易為甲方延期交房開脫責(zé)任，對購房者來說顯失公平。

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