對房產開發(fā)商而言，獲取利益是他們的經營目標，而消費者追求的是盡可能少的支出。對于購房者來說，明了開發(fā)商定價的方法和理念，掌握必要的交易談判技巧，會使自己少支出而多獲益。

一、房價構成

決定商品房價格因素很多，其中較主要的是土地費用和拆遷安置費用、房屋開發(fā)費用、市政公用設施費用以及各種稅費和開發(fā)商的利潤。

一般來說，建房成本中土地費用約占20％，拆遷安置費用約占10％～20％，房屋建筑安裝費用約占20％～30％，市政設施費用占10％左右，各項稅費約占20％。在此基礎上，還要加上20％左右的開發(fā)商利潤，從而構成商品房的售價。一些大城市市的高房價還來源于高昂的征地拆遷安置費用。同時一些開發(fā)商的高額利潤也給高房價“錦上添花”。

二、開發(fā)商的定價方法

1、成本加成法（開發(fā)成本加利潤分攤到單位建筑面積上確定價格）

開發(fā)商開發(fā)物業(yè)當然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預算在很大程度上影響較終銷售價格。建造成本含土地使用費、公共設施配套費、建筑材料和人工費以及多種相關稅費等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發(fā)商一般在成本的基礎上加以適當?shù)睦麧檨泶_定房價。 字串6

2、市場比較法（以周邊市場同類型物業(yè)作參考，定出一個合適價格）

這是市場上使用較多也較符合市場行為規(guī)則的定價方法。反過來，也為購房者判斷房價高低提供了一種方法?？傮w市場影響區(qū)域市場，通過自身物業(yè)的相關指標（如綠化、小區(qū)配套、朝向、房型設計等），與周邊相關物業(yè)指標進行對比，得出雙方在物業(yè)的優(yōu)劣比較，再相應定出一個價格。因此，同一區(qū)域物業(yè)的價格都會在一個相差不多的范圍內。區(qū)域價格影響著個案的價格，個案的價格差異往往反映了個案間的特殊性。

三、開發(fā)商的銷售原則

以較熱情的服務讓消費者盡可能快地動心，以較簡單的技巧使自己盡可能利潤化。

1、強調產品的優(yōu)點、淡化物業(yè)缺陷，不輕易讓價。

2、讓購房者先喜歡產品，而且也能接受推薦的產品（合乎他的要求），然后才能進一步產生議價動機。

3、讓購房者產生信賴感。

4、除非客戶帶有足夠現(xiàn)金和支票能夠馬上下定金或有購購決定權，否則不作“議價談判”。 字串4

5、同時做到滿足購賣雙方，讓購方認為成交價是較低價，而賣方則是合理價。

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