購(gòu)房付款方式

　　目前通常的購(gòu)房付款方式有分期付款和一次性付款。分期付款方式可以減輕購(gòu)

房人支付錢(qián)款的壓力，使普通收入者購(gòu)房成為可能，也可活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，加速住

宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)。但是由于我國(guó)在商品房銷(xiāo)售中，銀行為購(gòu)房人提供貸款（也就是通

常所說(shuō)的“按揭”）還不具有普遍性，因此我國(guó)現(xiàn)行的購(gòu)房分期付款與國(guó)際通行的

購(gòu)房分期付款概念還有差距，一次性付款也就非常普遍。

　　分期付款與一次付款比較，其短處是，由于分期付款的利息是付款延期越長(zhǎng)，

利率越高，因此房款額加在一起會(huì)高于一次性付款的金額。不過(guò)，如果我們將通貨

膨脹和個(gè)人收入增長(zhǎng)率及支付能力綜合起來(lái)比較，分期付款對(duì)購(gòu)房者來(lái)講還是更加

合算一些。

　　購(gòu)購(gòu)期房的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

　　一是購(gòu)房前要委托所信任的中介機(jī)構(gòu)對(duì)所購(gòu)房屋項(xiàng)目的市場(chǎng)前景進(jìn)行客觀(guān)評(píng)價(jià)，

如果市場(chǎng)前景不被看好，切不可輕舉妄動(dòng)，以免當(dāng)了別人的“陪嫁”。

　　二是要委托所信任的中介機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、信譽(yù)進(jìn)行調(diào)查摸底。資質(zhì)好的開(kāi)

發(fā)商即便是為了自己的品牌，也不會(huì)讓項(xiàng)目“爛尾”。

　　三是在簽訂購(gòu)房契約階段要委托自己的律師對(duì)購(gòu)房合同進(jìn)行認(rèn)真審核，盡可能

增加更為翔實(shí)的補(bǔ)充協(xié)議。

　　購(gòu)房洽談的心理準(zhǔn)備

　　我們都知道，談判桌歷來(lái)是斗智斗勇之地。購(gòu)房雖非敵我交戰(zhàn)，但雙方的巨大

利益卻都由這面對(duì)面的交涉，討價(jià)還價(jià)而促成。因此，無(wú)論你是否有辯駁的天資，

在談判過(guò)程中，你一定要學(xué)會(huì)控制自己的言語(yǔ)舉止，有理、有節(jié)、有力地爭(zhēng)取自己

的利益，以一個(gè)穩(wěn)重、成熟的心態(tài)，迎接對(duì)手熱切而焦急的等待。如此，你一定會(huì)

取得意想不到的功效。

　　購(gòu)房洽談的要點(diǎn)

　　談判是需要藝術(shù)的。在購(gòu)房的談判中要掌握以下要點(diǎn)：

　　考察外部相關(guān)信息，估算房產(chǎn)價(jià)值高低。房地產(chǎn)價(jià)值的高低較主要是由其所在

位置決定的。從這一角度考慮，購(gòu)房人在把握房源時(shí)，一定要對(duì)自己選中房屋的周

邊物業(yè)情況有所了解，比如同檔次房屋的價(jià)格、銷(xiāo)售狀況、實(shí)際使用率、出租市場(chǎng)

潛力等方面的情況。所考察的范圍，如果普通住宅可以在方圓兩三公里，即相對(duì)小

些的區(qū)域內(nèi)；如果是高端物業(yè)，則應(yīng)在整個(gè)一條大街或一個(gè)物業(yè)區(qū)域相對(duì)大一些的

范圍內(nèi)進(jìn)行考察。

　　還要考察所打算購(gòu)購(gòu)房屋周?chē)沫h(huán)境。比如公交車(chē)站在與房屋所在地的實(shí)際距

離，周?chē)纳虡I(yè)繁華程度及檔次，樓房視野開(kāi)闊度，空氣、噪音環(huán)境狀況，周邊地

區(qū)的文化氛圍，以及地區(qū)未來(lái)規(guī)劃等。

　　了解掌握了這些外部相關(guān)信息，購(gòu)房人大體也就能夠感知購(gòu)這里的房屋值還是

不值。如果考察后，確定可以購(gòu)購(gòu)，那么在與售樓員談判時(shí)，你就可以將你所掌握

的信息，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，有意識(shí)地傳遞給對(duì)方，讓對(duì)方知道你是一個(gè)了解行情的人

了，這樣就可以逼迫售樓員亮出底牌，以較優(yōu)惠的條件讓你購(gòu)購(gòu)選中的物業(yè)。

　　購(gòu)房談判的技巧

　　探明物業(yè)的詳細(xì)情況是爭(zhēng)取主動(dòng)位置的關(guān)鍵。

　　購(gòu)房人了解房屋外部環(huán)境的同時(shí)，重要的還應(yīng)該詳細(xì)了解所意向購(gòu)購(gòu)房屋本身

情況。其中必須要了解的信息包括：房屋開(kāi)發(fā)手續(xù)是否健全；開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和知名

度；如果是銷(xiāo)售代理商售房，則應(yīng)對(duì)代理的資質(zhì)情況進(jìn)行了解；房屋建筑、裝修質(zhì)

量；房屋建筑進(jìn)度是否與先期承諾吻合；房屋實(shí)際銷(xiāo)售率；房屋設(shè)計(jì)、規(guī)劃存在的

不足和缺陷。

　　有關(guān)開(kāi)發(fā)手續(xù)問(wèn)題。凡是規(guī)范的開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，都應(yīng)有企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目

規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、銷(xiāo)售許可證等證件。如果這些證件沒(méi)有或不齊，說(shuō)

明項(xiàng)目本身的手續(xù)不健全。

　　此時(shí)，如果你確有購(gòu)購(gòu)的意向，你可以留下聯(lián)絡(luò)地址或電話(huà)，但言語(yǔ)、表情之

間一定不要讓對(duì)方感覺(jué)出你對(duì)此物業(yè)有了極大的興趣，只要把主要信息了解到就可

以了，其他的話(huà)題少說(shuō)為佳。因?yàn)榇撕?，售樓員有了你的聯(lián)系電話(huà)，就會(huì)不斷地向

你追問(wèn)是否已拿定購(gòu)房的主意。這一過(guò)程中，在不向?qū)Ψ匠兄Z肯定購(gòu)購(gòu)他的物業(yè)的

前提下，你可以耐心地聽(tīng)取對(duì)方的介紹。但同時(shí)，你真正要做的事情，就是要在不

經(jīng)意談話(huà)間，讓對(duì)方主動(dòng)地提出諸如讓價(jià)比例、付款方式等可承諾的優(yōu)惠條件。

　　等到了決定簽約的階段，為了爭(zhēng)取得到限度的優(yōu)惠條件，你就可以把你所

了解的該物業(yè)和其他一些相關(guān)物業(yè)的情況，不失時(shí)機(jī)地拋給對(duì)方，讓對(duì)方明白，你

已經(jīng)做了較充足的多方面的準(zhǔn)備，只有他多做讓步，才有把你留住的可能。

　　購(gòu)房殺價(jià)的手段

　　暴露房屋缺點(diǎn)。對(duì)于賣(mài)方的房屋所有缺點(diǎn)加以揭露，使賣(mài)主對(duì)自己所開(kāi)高價(jià)失

去信心，借以達(dá)到殺價(jià)的目的。

　　拖延戰(zhàn)術(shù)。若賣(mài)主急欲脫手，可刻意拖延時(shí)間，如謊稱(chēng)需時(shí)間籌集資金等，到

臨近期限的較后一個(gè)階段，給予殺價(jià)。

　　欲擒故縱。對(duì)于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜歡的各種理由，借此殺

價(jià)。

　　總之，殺價(jià)的方法很多，購(gòu)方只要頭腦清晰，靈活運(yùn)用，見(jiàn)機(jī)行事，必能心想

事成，大功告成。

　　購(gòu)房殺價(jià)的竅門(mén)

　　購(gòu)賣(mài)談判的學(xué)問(wèn)大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。

　　一要不動(dòng)聲色，多方了解：

　　看房子時(shí)，應(yīng)表現(xiàn)出自己有一些興趣，太冷淡賣(mài)主，對(duì)方也會(huì)沒(méi)有心思同你多

談。同時(shí)細(xì)心觀(guān)察房子結(jié)構(gòu)、采光、周?chē)h(huán)境等，還要多聽(tīng)賣(mài)方解釋?zhuān)鄦?wèn)賣(mài)主問(wèn)

題。

　　二要摸透賣(mài)方心理：

　　賣(mài)方多久之內(nèi)必須賣(mài)屋，對(duì)于在什么時(shí)候殺價(jià)非常重要。愈接近賣(mài)主要賣(mài)的期

限，賣(mài)主愈急切出售，這就是你較有利的殺價(jià)時(shí)刻。

　　■文／鐘方

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