購房付款方式

　　目前通常的購房付款方式有分期付款和一次性付款。分期付款方式可以減輕購

房人支付錢款的壓力，使普通收入者購房成為可能，也可活躍房地產(chǎn)市場，加速住

宅的開發(fā)建設(shè)。但是由于我國在商品房銷售中，銀行為購房人提供貸款（也就是通

常所說的“按揭”）還不具有普遍性，因此我國現(xiàn)行的購房分期付款與國際通行的

購房分期付款概念還有差距，一次性付款也就非常普遍。

　　分期付款與一次付款比較，其短處是，由于分期付款的利息是付款延期越長，

利率越高，因此房款額加在一起會高于一次性付款的金額。不過，如果我們將通貨

膨脹和個人收入增長率及支付能力綜合起來比較，分期付款對購房者來講還是更加

合算一些。

　　購購期房的風(fēng)險規(guī)避

　　一是購房前要委托所信任的中介機構(gòu)對所購房屋項目的市場前景進行客觀評價，

如果市場前景不被看好，切不可輕舉妄動，以免當(dāng)了別人的“陪嫁”。

　　二是要委托所信任的中介機構(gòu)對開發(fā)商資質(zhì)、信譽進行調(diào)查摸底。資質(zhì)好的開

發(fā)商即便是為了自己的品牌，也不會讓項目“爛尾”。

　　三是在簽訂購房契約階段要委托自己的律師對購房合同進行認真審核，盡可能

增加更為翔實的補充協(xié)議。

　　購房洽談的心理準備

　　我們都知道，談判桌歷來是斗智斗勇之地。購房雖非敵我交戰(zhàn)，但雙方的巨大

利益卻都由這面對面的交涉，討價還價而促成。因此，無論你是否有辯駁的天資，

在談判過程中，你一定要學(xué)會控制自己的言語舉止，有理、有節(jié)、有力地爭取自己

的利益，以一個穩(wěn)重、成熟的心態(tài)，迎接對手熱切而焦急的等待。如此，你一定會

取得意想不到的功效。

　　購房洽談的要點

　　談判是需要藝術(shù)的。在購房的談判中要掌握以下要點：

　　考察外部相關(guān)信息，估算房產(chǎn)價值高低。房地產(chǎn)價值的高低較主要是由其所在

位置決定的。從這一角度考慮，購房人在把握房源時，一定要對自己選中房屋的周

邊物業(yè)情況有所了解，比如同檔次房屋的價格、銷售狀況、實際使用率、出租市場

潛力等方面的情況。所考察的范圍，如果普通住宅可以在方圓兩三公里，即相對小

些的區(qū)域內(nèi)；如果是高端物業(yè)，則應(yīng)在整個一條大街或一個物業(yè)區(qū)域相對大一些的

范圍內(nèi)進行考察。

　　還要考察所打算購購房屋周圍的環(huán)境。比如公交車站在與房屋所在地的實際距

離，周圍的商業(yè)繁華程度及檔次，樓房視野開闊度，空氣、噪音環(huán)境狀況，周邊地

區(qū)的文化氛圍，以及地區(qū)未來規(guī)劃等。

　　了解掌握了這些外部相關(guān)信息，購房人大體也就能夠感知購這里的房屋值還是

不值。如果考察后，確定可以購購，那么在與售樓員談判時，你就可以將你所掌握

的信息，在適當(dāng)?shù)臅r候，有意識地傳遞給對方，讓對方知道你是一個了解行情的人

了，這樣就可以逼迫售樓員亮出底牌，以較優(yōu)惠的條件讓你購購選中的物業(yè)。

　　購房談判的技巧

　　探明物業(yè)的詳細情況是爭取主動位置的關(guān)鍵。

　　購房人了解房屋外部環(huán)境的同時，重要的還應(yīng)該詳細了解所意向購購房屋本身

情況。其中必須要了解的信息包括：房屋開發(fā)手續(xù)是否健全；開發(fā)商的信譽和知名

度；如果是銷售代理商售房，則應(yīng)對代理的資質(zhì)情況進行了解；房屋建筑、裝修質(zhì)

量；房屋建筑進度是否與先期承諾吻合；房屋實際銷售率；房屋設(shè)計、規(guī)劃存在的

不足和缺陷。

　　有關(guān)開發(fā)手續(xù)問題。凡是規(guī)范的開發(fā)房地產(chǎn)項目，都應(yīng)有企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、項目

規(guī)劃許可證、國有土地使用證、銷售許可證等證件。如果這些證件沒有或不齊，說

明項目本身的手續(xù)不健全。

　　此時，如果你確有購購的意向，你可以留下聯(lián)絡(luò)地址或電話，但言語、表情之

間一定不要讓對方感覺出你對此物業(yè)有了極大的興趣，只要把主要信息了解到就可

以了，其他的話題少說為佳。因為此后，售樓員有了你的聯(lián)系電話，就會不斷地向

你追問是否已拿定購房的主意。這一過程中，在不向?qū)Ψ匠兄Z肯定購購他的物業(yè)的

前提下，你可以耐心地聽取對方的介紹。但同時，你真正要做的事情，就是要在不

經(jīng)意談話間，讓對方主動地提出諸如讓價比例、付款方式等可承諾的優(yōu)惠條件。

　　等到了決定簽約的階段，為了爭取得到限度的優(yōu)惠條件，你就可以把你所

了解的該物業(yè)和其他一些相關(guān)物業(yè)的情況，不失時機地拋給對方，讓對方明白，你

已經(jīng)做了較充足的多方面的準備，只有他多做讓步，才有把你留住的可能。

　　購房殺價的手段

　　暴露房屋缺點。對于賣方的房屋所有缺點加以揭露，使賣主對自己所開高價失

去信心，借以達到殺價的目的。

　　拖延戰(zhàn)術(shù)。若賣主急欲脫手，可刻意拖延時間，如謊稱需時間籌集資金等，到

臨近期限的較后一個階段，給予殺價。

　　欲擒故縱。對于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜歡的各種理由，借此殺

價。

　　總之，殺價的方法很多，購方只要頭腦清晰，靈活運用，見機行事，必能心想

事成，大功告成。

　　購房殺價的竅門

　　購賣談判的學(xué)問大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。

　　一要不動聲色，多方了解：

　　看房子時，應(yīng)表現(xiàn)出自己有一些興趣，太冷淡賣主，對方也會沒有心思同你多

談。同時細心觀察房子結(jié)構(gòu)、采光、周圍環(huán)境等，還要多聽賣方解釋，多問賣主問

題。

　　二要摸透賣方心理：

　　賣方多久之內(nèi)必須賣屋，對于在什么時候殺價非常重要。愈接近賣主要賣的期

限，賣主愈急切出售，這就是你較有利的殺價時刻。

　　■文／鐘方

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