購(gòu)購(gòu)商品房是一個(gè)科學(xué)的抉擇過(guò)程，消費(fèi)者如肯動(dòng)腦筋，用經(jīng)濟(jì)的、超前的眼光去分析市場(chǎng)、把握商機(jī)，就可以得到減少投入?yún)s不降低實(shí)惠的客觀效果。

一、購(gòu)"成交價(jià)"

價(jià)格是購(gòu)房要素的頭選，但有些房地產(chǎn)發(fā)展商出于促銷的考慮，往往弄出很多五花八門(mén)的價(jià)格水平，如"售價(jià)"、"均價(jià)"、"開(kāi)盤(pán)價(jià)"、"優(yōu)惠價(jià)"、"清盤(pán)價(jià)"等等，其中售價(jià)較不可信，它通常是整棟住宅樓中樓層、朝向、戶型等較差的那套房。"均價(jià)"實(shí)際上是房地產(chǎn)發(fā)展商計(jì)算售房面積的一種方法，個(gè)別發(fā)展商亦有用"均價(jià)"來(lái)吸引消費(fèi)者的。購(gòu)房者同樣應(yīng)該注意，購(gòu)房前對(duì)自己的購(gòu)房支出有一個(gè)清醒的預(yù)期計(jì)算，不要尋著低價(jià)位找房源，然后水漲船高的抬高自己的購(gòu)房支出。與其這樣，還不如直接找一個(gè)中意的樓盤(pán)。還有兩種價(jià)格應(yīng)該注意，那就是"報(bào)價(jià)"和"成交價(jià)"，報(bào)價(jià)和成交價(jià)之間的差，往往就是打給購(gòu)房者的"折扣"。也就是說(shuō)，當(dāng)銷售人員向您介紹價(jià)位的時(shí)候通常是報(bào)價(jià)，您能否購(gòu)到低于報(bào)價(jià)的成交價(jià)，就看您的談判能力了。

二、購(gòu)利好環(huán)境

交通方便與否，是當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格定位的重要因素。通常情況下，房?jī)r(jià)自城向外逐漸遞減。但購(gòu)房者宜用理性的、超前的眼光看待物業(yè)環(huán)境，以低價(jià)格購(gòu)進(jìn)眼下雖然存在交通及位置缺陷、但日后有重大利好變化的住房，往往能得到較大的實(shí)惠。購(gòu)房者既要近看、又要遠(yuǎn)瞻，在選擇房型好、質(zhì)量滿意的優(yōu)質(zhì)家居的基礎(chǔ)上，了解、分析、調(diào)查該地區(qū)改造和發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃以及小區(qū)環(huán)境的配套性，在此全面了解的基礎(chǔ)上決定取舍。只要將來(lái)的物業(yè)居住環(huán)境逐步向好的方向轉(zhuǎn)化，交通的問(wèn)題能夠逐漸得到解決，暫時(shí)困難的克服就很值得。

三、購(gòu)"內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房"

近年來(lái)，許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒(méi)有獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，常在小范圍內(nèi)推出一種"內(nèi)部認(rèn)購(gòu)"的方式。這是由于某項(xiàng)目在正式推出以前，營(yíng)銷商對(duì)市場(chǎng)接受度尚缺乏足夠的了解和信心。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)一般定的較低，有投石問(wèn)路的性質(zhì)，應(yīng)該是該商品房銷售過(guò)程中的"較低時(shí)段價(jià)"，同時(shí)，房地產(chǎn)營(yíng)銷商為了保證盡可能多的贏利，會(huì)嚴(yán)格的限制和控制內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的銷售量和時(shí)間。聰明的購(gòu)房者如果斷出手，往往能得到比開(kāi)盤(pán)價(jià)低幾個(gè)百分點(diǎn)的實(shí)在優(yōu)惠。一套房計(jì)算下來(lái)就很可觀了。當(dāng)然，參與房地產(chǎn)發(fā)展商的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是有先決條件的，商品房發(fā)展商的資質(zhì)必須可靠，該項(xiàng)目的發(fā)展前景較好，其中較重要的一點(diǎn)是：該房地產(chǎn)項(xiàng)目合規(guī)、合法，具有除《商品房預(yù)售許可證》以外的其他合法開(kāi)工建設(shè)的證件，以免不小心攤上麻煩，使自己的合法權(quán)益受到損害。

四、購(gòu)"開(kāi)盤(pán)價(jià)"

和前面的"內(nèi)部認(rèn)購(gòu)"相類似，商品房的"開(kāi)盤(pán)價(jià)"中也包含了某種優(yōu)惠因素。一般情況下，項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)時(shí)，房地產(chǎn)營(yíng)銷商為了創(chuàng)造一種旺銷氛圍，保持項(xiàng)目物有所值的美好形象，往往作出切實(shí)的讓利，其優(yōu)惠的可信度較高。當(dāng)然，無(wú)論是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)還是開(kāi)盤(pán)價(jià)，都要隨著市場(chǎng)的變化和該項(xiàng)目的銷售情況而變化，不可能都是直線上升的趨勢(shì)，購(gòu)房者應(yīng)做通盤(pán)考慮。

五、購(gòu)"清盤(pán)房"

剛開(kāi)始賣(mài)和較后賣(mài)的商品房?jī)r(jià)格一般都較低。期房銷售過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出于資金滾動(dòng)的需要，一般將價(jià)格定得很低，然后隨著開(kāi)發(fā)進(jìn)度和市場(chǎng)形象的確立和市場(chǎng)占有率的提高，價(jià)格會(huì)逐漸上揚(yáng)。當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入了房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷售階段，此時(shí)價(jià)格會(huì)低下來(lái)。在上述兩個(gè)時(shí)期購(gòu)購(gòu)住宅應(yīng)該是較實(shí)惠的了，這種實(shí)惠一般體現(xiàn)為價(jià)格形態(tài)和實(shí)物形態(tài)兩個(gè)方面。前者，消費(fèi)者從中得到的實(shí)惠少則幾千元，多則幾萬(wàn)元甚至更多；后者，消費(fèi)者除了低價(jià)購(gòu)房的優(yōu)惠以外，還可以得到房屋質(zhì)量方面的切實(shí)保證。因?yàn)榍灞P(pán)房基本是現(xiàn)房，房間本身的質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)過(guò)竣工后一段時(shí)間的檢驗(yàn)，問(wèn)題基本暴露出來(lái)，購(gòu)房者可以心明眼亮。需要說(shuō)明的是：清盤(pán)房一般在房型、層次、朝向的選擇方面有一定的局限，消費(fèi)者在選擇的時(shí)候應(yīng)該從長(zhǎng)計(jì)議，嚴(yán)格把握標(biāo)準(zhǔn)，不要因價(jià)格偏低的誘惑而購(gòu)進(jìn)不稱心的住房，造成長(zhǎng)久的遺憾。

六、購(gòu)實(shí)在面積

個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋計(jì)量面積上會(huì)打一些"埋伏"。一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向購(gòu)房者明確其商品房分?jǐn)傁禂?shù)（商品房建筑面積和使用面積之間的比例），購(gòu)房者可以據(jù)此計(jì)算所購(gòu)住房的使用面積，全面了解所購(gòu)商品房的""。但有一些房地營(yíng)銷商在期房銷售過(guò)程中不確定房屋的準(zhǔn)確面積，有意打下"埋伏"，留待以后讓購(gòu)房者增補(bǔ)購(gòu)房款，這實(shí)際上造成購(gòu)房者預(yù)期購(gòu)房費(fèi)用的增加。有鑒于此，購(gòu)房者在選擇期房時(shí)，要反復(fù)認(rèn)真的看圖紙，準(zhǔn)確的計(jì)算面積，較好留下圖紙及有關(guān)說(shuō)明文書(shū)的復(fù)印件，認(rèn)真研究購(gòu)房w合同上有關(guān)面積的說(shuō)明，"敲死"住宅面積，避免日后出現(xiàn)被動(dòng)局面。

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