較佳答案 物業(yè)管理公司吧！？管的東西就多了，例如：水，電，綠化，公共衛(wèi)生，公共電器，設(shè)備，安全。詳見：這里是物業(yè)管理的相關(guān)條例: 隨著人們住房消費(fèi)檔次的提高，物業(yè)管理水平的高低日益受到購房人的關(guān)注。物業(yè)管理直接關(guān)系到入住后生活的諸多方面，然而，物業(yè)管理并不是完全由購房者說了算。事實(shí)上，現(xiàn)在的物業(yè)公司基本都是暫時(shí)由開發(fā)商或代理商確定的，對于購房者而言，關(guān)鍵是簽好物業(yè)管理合同，以保證自己的正當(dāng)權(quán)益。 物業(yè)管理涉及以下幾方面的合約： 1．業(yè)主公約 業(yè)主公約是物業(yè)管理中一個(gè)極為重要的文件，它是全體業(yè)主遵守物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度的行為守則。業(yè)主公約由物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)制定，由全體業(yè)主討論通過并簽字生效。業(yè)主公約的主要內(nèi)容： （一）業(yè)主大會的召集程序；（二）對物業(yè)管理委員會成員的選舉與罷免程序；（三）業(yè)主參與住宅物業(yè)管理的權(quán)利；（四）業(yè)主對管委會和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；（五）業(yè)主使用物業(yè)區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)利；（六）業(yè)主對住宅區(qū)或物業(yè)區(qū)內(nèi)重大事項(xiàng)的表決程序等。 2．管理委員會章程 物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)制定出管委會章程。章程的主要內(nèi)容如下： （一）管委會的宗旨；（二）管委會的組織機(jī)構(gòu)；（三）管委會成員的選舉方式及任期；（四）管委會的主要職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)、作用；（五）管委會與業(yè)主大會的關(guān)系；（六）管委會成員懲罰獎勵(lì)條款；（七）管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系；（八）管委會向業(yè)主大會報(bào)告制度等。 3．委托管理合同 委托管理合同是發(fā)展商或管理委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，是物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行管理的法律依據(jù)。委托管理合同對物業(yè)管理公司的權(quán)利有明確的規(guī)定。 一般委托管理合同先由發(fā)展商與管理公司簽訂，然后由物業(yè)管理委員會與管理公司續(xù)簽。發(fā)展商的較初委托是臨時(shí)性的安排，而管理委員會的委托才是較終的。委托管理合同的主要內(nèi)容： （一）委托雙方名稱、性質(zhì)、地址、電話；（二）委托的內(nèi)容、范圍、權(quán)限；（三）收費(fèi)的種類、標(biāo)準(zhǔn)；（四）委托雙方的權(quán)利義務(wù)；（五）委托期限；（六）解約的條件；（七）違約責(zé)任；（八）獎懲條款；（九）管理費(fèi)收支；（十）利潤及風(fēng)險(xiǎn)等。 4．管理公約 管理公約是房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）和使用人與物業(yè)管理公司共同簽署并承諾共同遵守的行為守則。管理公約是物業(yè)管理工作中較為重要的法律文件，它涉及物業(yè)管理領(lǐng)域的方方面面。根據(jù)目前我國關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)法律與規(guī)定，物業(yè)管理公司是受廣大業(yè)主之委托才進(jìn)入物業(yè)區(qū)進(jìn)行管理的，他們之間的關(guān)系是聘用與被聘用、委托與被委托的關(guān)系。 大部分情況下，管理公約在物業(yè)管理初期由發(fā)展商自行管理或由發(fā)展商指定管理，但這都屬于臨時(shí)措施，所有業(yè)主并未因此而放棄重新選擇管理公司的權(quán)利，而這種權(quán)利的行使是通過業(yè)主管理委員會得以實(shí)現(xiàn)的。因此，一個(gè)完善的、體現(xiàn)公平原則的管理公約應(yīng)該由管理公司和業(yè)主委員會協(xié)商共同制定出來。管理公約的主要內(nèi)容： （一） 所管物業(yè)、范圍；（二）業(yè)主名稱、物業(yè)位置；（三）管理者提供服務(wù)的種類；（四）各種收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)的時(shí)間；（五）業(yè)主應(yīng)遵守哪些具體規(guī)則；（六）公共設(shè)施和地區(qū)的使用；（七）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；（八）管理者的權(quán)利與義務(wù)；（九）違反公約的懲罰條款；（十）法律糾紛的解決方法等。 管理公約關(guān)系到物業(yè)區(qū)內(nèi)的每一個(gè)業(yè)主的利益，所以每一個(gè)業(yè)主都有權(quán)仔細(xì)閱讀公約的每一條，都有權(quán)提出自己的修改意見，但這種意見應(yīng)該通過業(yè)主管理委員會來反映出來。業(yè)主委員會要與物業(yè)管理公司密切合作，認(rèn)真反復(fù)研究，結(jié)合各物業(yè)區(qū)的特點(diǎn)，制定出切實(shí)可行的公正的物業(yè)管理公約。一個(gè)物業(yè)區(qū)只有在有了一個(gè)完善的管理公約，由物業(yè)管理公司與每一個(gè)業(yè)主簽訂了該公約的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理工作才能順利開展。 5．其它文件 除了業(yè)主公約、管委會章程、委托管理合同、管理公約這四個(gè)主要文件外，物業(yè)管理公司還要制訂出一系列的規(guī)章、制度、辦法來配合物業(yè)管理，如裝修辦法、安全守則、公共衛(wèi)生守則、公用設(shè)施及公共部分使用方法、綠化管理辦法等。 上述一系列文件確定了物業(yè)管理中各個(gè)角色的法律關(guān)系，也調(diào)整了各個(gè)方面的關(guān)系，使物業(yè)管理中各項(xiàng)活動井然有序地進(jìn)行。 不交物業(yè)費(fèi)就不給鑰匙對不對 開發(fā)商的理由 開發(fā)商為什么要這么做？道理很簡單，因?yàn)檫@樣做對開發(fā)商有利，尤其是開發(fā)商與購方存在爭議的情況下，開發(fā)商能取得爭議的主動權(quán)，迫使購方就范。因?yàn)槟壳霸诜课萁桓哆^程中，產(chǎn)生的爭議比較多，比如房屋質(zhì)量問題，承諾不兌現(xiàn)，小區(qū)公共配套設(shè)施及綠化沒有完成等問題，都在這個(gè)時(shí)候暴露出來，因?yàn)槿鄙俳鉀Q此類問題的有效途徑，所以購方日后可能會以拒交物業(yè)管理費(fèi)來與開發(fā)商抗衡，開發(fā)商為避免出現(xiàn)此類情況或預(yù)防日后的惡意欠費(fèi)的購方，利用自身在交易過程中的強(qiáng)勢地位，制定對自己有利的交易方式。這種情況的出現(xiàn)有時(shí)也不僅僅是開發(fā)商自己的原因，也有物業(yè)公司的原因，因?yàn)槲飿I(yè)公司與開發(fā)商存在法律上和利益上的關(guān)系，所以物業(yè)公司這樣做與開發(fā)商的理由大致相同，但對購方責(zé)任的承擔(dān)者要視具體違約內(nèi)容而確定。 開發(fā)商的這種做法合法嗎？ 開發(fā)商們的這種通行做法很難用合法與非法來簡單界定，要視具體情況具體分析。目前，通常狀況下，房屋購賣在交付過程中涉及三方當(dāng)事人，即購方、開發(fā)商和物業(yè)管理公司。這里要特別強(qiáng)調(diào)一下開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系。通常情況下，開發(fā)商一般不直接以自己公司的名義來直接參與以后小區(qū)的物業(yè)管理，而是成立一個(gè)物業(yè)管理公司來管理物業(yè)，實(shí)力比較強(qiáng)的開發(fā)商有時(shí)也會向社會公開招標(biāo)，招聘物業(yè)管理公司。無論是開發(fā)商出資組建并申請注冊的物業(yè)公司還是公開向社會招標(biāo)選聘的物業(yè)公司，他們與開發(fā)商之間都是獨(dú)立的法人，各自承擔(dān)獨(dú)立的民事責(zé)任，相互之間并非單位與內(nèi)部職能部門的關(guān)系。但在房屋交付的過程中，開發(fā)商一般都與物業(yè)公司之間有成文或不成文的約定，即開發(fā)商委托物業(yè)公司來辦理房屋交接手續(xù)。在房屋交付過程中，實(shí)際上與購方辦理交接手續(xù)的是開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司，物業(yè)公司代理行為的結(jié)果由開發(fā)商來承受，即視為開發(fā)商與購方辦理房屋交接手續(xù)。在辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，物業(yè)公司一般都要求購方先簽訂前期物業(yè)管理合同，交物業(yè)管理費(fèi)，交納相關(guān)的稅費(fèi)及其它費(fèi)用，然后才能去驗(yàn)收，驗(yàn)收完畢后給鑰匙，如不交物業(yè)費(fèi)，不簽訂前期物業(yè)管理合同，那么物業(yè)公司就拒絕與購方一同去驗(yàn)收，拒絕交鑰匙。物業(yè)公司的這種行為可能是開發(fā)商的授權(quán)行為，即開發(fā)商允許物業(yè)公司這么操作，尤其是開發(fā)商在自己組建物業(yè)公司并管理小區(qū)的情況下，開發(fā)商的這種授權(quán)行為比較普遍。物業(yè)公司的這種行為也可能是物業(yè)公司為避免日后欠費(fèi)的困擾，自行決定的附加條件，并沒有得到開發(fā)商的授權(quán)。無論哪種情況，這種交鑰匙前必須先交物業(yè)管理費(fèi)的做法都涉及到三個(gè)不同的法律關(guān)系，即購方與開發(fā)商之間的房屋購賣合同關(guān)系、購方與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)管理關(guān)系或稱委托管理關(guān)系和開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的委托代理關(guān)系。目前房屋交付過程中的通行做法實(shí)際上是混淆了這三個(gè)不同的法律關(guān)系。嚴(yán)格來講，房屋交付是購方與開發(fā)商之間在履行房屋購賣合同，與日后購方和物業(yè)公司之間的委托管理法律關(guān)系無關(guān)。房屋交付應(yīng)該按照購方與開發(fā)商之間事先在房屋購賣合同中的約定，只要符合雙方事先的約定，那么開發(fā)商就應(yīng)該將房屋交給購方，而不應(yīng)附加任何條件。如果超過了合同約定的較后交付期限，開發(fā)商仍然將附加條件單方面強(qiáng)加于購方，那么按合同的約定，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，除非購方接受開發(fā)商的附加條件。在存在合法的委托關(guān)系的情況下，物業(yè)公司的行為后果由開發(fā)商承擔(dān)，除非物業(yè)公司越權(quán)代理，事后開發(fā)商又沒有追認(rèn)的情況下，開發(fā)商才能免責(zé)。如果開發(fā)商在工商注冊登記時(shí)在經(jīng)營范圍中有物業(yè)管理的內(nèi)容，開發(fā)商以自己的名義管理物業(yè)，且事先購方與開發(fā)商之間在房屋購賣合同中有約定，即房屋交付的前提條件之一必須是購方交了物業(yè)費(fèi)才能給鑰匙，那么這種事先約定應(yīng)該是合法有效的，雙方應(yīng)按事先的約定履行合同，開發(fā)商不承擔(dān)違約責(zé)任。 提醒 較后提醒住房消費(fèi)者一定要分清在住房消費(fèi)過程中房屋購賣關(guān)系與物業(yè)委托管理關(guān)系，出現(xiàn)不同的問題由不同的責(zé)任人承擔(dān)違約責(zé)任，不能因?yàn)殚_發(fā)商與物業(yè)公司之間存在著委托關(guān)系，就將開發(fā)商的行為與物業(yè)公司的行為混在一起。除房屋交付時(shí)存在這個(gè)問題之外，在房屋維修方面也存在這種類似的情況，希望消費(fèi)者辨清責(zé)任的承擔(dān)者，避免開發(fā)商與物業(yè)公司之間的互相推諉，讓應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任者無法推托，以便住房消費(fèi)者更好地保護(hù)自己的利益。 物業(yè)管理費(fèi)用問題解答 一、問：物業(yè)公司何時(shí)開始收取物業(yè)管理費(fèi)？ 答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)一般從購房人驗(yàn)收房屋，簽字認(rèn)可后，開始計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時(shí)開始計(jì)取管理費(fèi)的。如果購房人在購房時(shí)，開發(fā)商與購房人雙方對物業(yè)管理費(fèi)計(jì)取另有約定的除外。例如：有的開發(fā)商在賣房時(shí)承諾免年物業(yè)管理費(fèi)，就屬于這種情況。 二、問：開發(fā)商的空置房是否應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)？ 答：目前，沒有明文規(guī)定。但從行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費(fèi)。至于交納管理費(fèi)的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 三、問：對于自來水、電、煤氣，物業(yè)公司在向住戶收取這些能源費(fèi)用時(shí)，是否可以自行加價(jià)？ 答：自來水公司、供電公司、煤氣公司是上述能源的供應(yīng)者，住戶是消費(fèi)者。物業(yè)公司并不是水、電、氣的批發(fā)商，只是水、電、氣等費(fèi)用的代收者，而且是受專業(yè)部門委托后，方可代收能源費(fèi)。水、電、氣是由政府定價(jià)，不能隨意加價(jià)。至于物業(yè)公司的代收酬勞，物業(yè)公司可按照當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門的有關(guān)規(guī)定來向住戶收取一定的服務(wù)費(fèi)。 四、問：在計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？ 答：計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購房人簽定的購房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。 五、問：公共區(qū)域的照明費(fèi)用，誰來負(fù)擔(dān)？ 答：公共區(qū)

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