我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展牽動全局，是緊密聯(lián)系各方利益、公眾感情、社會和諧的大事?，F(xiàn)行制度框架下，在房地產(chǎn)保有（持有）環(huán)節(jié)上稅種與稅負的合理設(shè)計嚴重缺失，尚未出臺每隔一段時間重評一次稅基、對非經(jīng)營性房地產(chǎn)也可覆蓋的物業(yè)稅（更規(guī)范的表述可稱為房地產(chǎn)稅，以下皆直稱為房地產(chǎn)稅），遠遠不能適應現(xiàn)實生活的客觀需要。

　　開征房地產(chǎn)稅的必要性

　　1．房地產(chǎn)稅是我國社會主義市場經(jīng)濟體制建設(shè)和通盤配套改革中不可或缺的地方稅體系的支柱之一。與市場經(jīng)濟體制相匹配的財政體制，是以分稅制為基礎(chǔ)的分級財政，、地方不同層級的政權(quán)，要形成不同的事權(quán)（支出責任）和與之呼應的財權(quán)，而財權(quán)中較基本、較重要的頭先是稅基的合理配置，需要形成合理的地方稅體系。我國1994年具有里程碑意義的財稅配套改革，已在和以省為代表的地方之間，初步形成了分稅制框架，而在省以下，卻遲遲未能形成有長效機制的地方稅體系和真正進入有一定規(guī)范性的分稅制狀態(tài)（各地在省以下實為五花八門、復雜易變、討價還價色彩仍十分濃厚的分成制與包干制），地方政府過于注重辦企業(yè)和粗放擴張GDP，過于依賴土地批租（一級市場）的"土地財政"收入，短期行為廣為人們所詬病，都與此種制度安排不合理、制度建設(shè)不到位問題有內(nèi)在聯(lián)系。開征房地產(chǎn)稅，可以使地方政府得到一種大宗、穩(wěn)定、隨自己職能履行而不斷"水漲船高"式增長的支柱稅源，使其改進轄區(qū)投資環(huán)境、提升公共服務(wù)水平的努力，與自己的財源建設(shè)內(nèi)在契合，從而內(nèi)生地形成轉(zhuǎn)變政府職能、行為長期化的可持續(xù)動因，并促進財稅、行政等方面的通盤配套改革的深化與逐步到位。

　　2．在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅這樣的財產(chǎn)稅，可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導向上形成一種經(jīng)濟參數(shù)和稅負約束，其正面效應對于我國這樣一個城鎮(zhèn)化方興未艾、土地稀缺性極高、房地產(chǎn)市場波動對經(jīng)濟生活影響極大的國家來說，值得特別重視。具體而言擇其要者，這種正面效應，一是可以增加住房市場上中小戶型的需求比例，從而有利于集約利用土地促進城市化健康發(fā)展和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變；二是可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場，提高社會中不動產(chǎn)資源配置的效率；三是可以促使不動產(chǎn)投資、投機（二者并無完全界限）行為收斂，有利于減少住房價格過快上漲及其導致的市場大起大落的可能性，促進房地產(chǎn)業(yè)長期的健康發(fā)展。

　　3．房地產(chǎn)稅也是在我國發(fā)揮財產(chǎn)稅的再分配調(diào)節(jié)作用所不可或缺的稅種。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅，客觀上將增加住多套房、高端房的高收入的稅負，所籌得資金轉(zhuǎn)而用于國家財政支出將更多扶助低收入，這種再分配調(diào)節(jié)作用，對于我國推進收入分配合理化的相關(guān)制度建設(shè)，現(xiàn)實意義重大，社會要求迫切。

　　開征房地產(chǎn)稅的可行性

　　4．我國在改革中已推出的"土地出讓金"，其性質(zhì)是土地使用權(quán)的價格，即憑借所有者身份對使用權(quán)持有人收取的地租；而房地產(chǎn)稅，其性質(zhì)是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上使用權(quán)持有人所必須繳納的法定稅負，收取者（國家）憑借的是社會管理者的政治權(quán)力。"租"與"稅"兩者是可以合理匹配、并行不悖的關(guān)系，不存在所謂不可克服的"法理障礙"和"不能容忍的重復征收"問題?！?BR>　　5．前些年，在無每隔若干年重評一次稅基的房地產(chǎn)稅制度框架的情況下，土地出讓金的生成價位較高，而一旦推出房地產(chǎn)稅，其生成價位會因交易者預期的改變而相對較低，這種差異也并不是開征房地產(chǎn)稅的硬障礙。在中國漸進改革已形成"路徑依賴"的情況下，我們完全可以設(shè)計"老房地產(chǎn)"與"新房地產(chǎn)"有所不同的稅務(wù)區(qū)別對待辦法。

　　6．開征房地產(chǎn)稅需要有產(chǎn)權(quán)登記與保護、稅基評估、信息管理與溝通、稅收征管等方面各環(huán)節(jié)的專業(yè)力量與條件，但這也并不能成為否定開征此稅可行性的理由。我國有關(guān)部門已在10個地方推行數(shù)年的物業(yè)稅基模擬評估和相關(guān)工作試點，所要試驗的就包括此類問題的解決方案。相關(guān)的信息系統(tǒng)、人員培訓、評估軟件和收繳管理等，都不存在硬障礙。

　　7．開征房地產(chǎn)稅在市場經(jīng)濟國家有多年積累的豐富經(jīng)驗，我國完全可以結(jié)合本國國情與實際，借鑒吸收而形成"后發(fā)優(yōu)勢"。當然，中國近些年的"小產(chǎn)權(quán)房"、歷史上形成的"經(jīng)租房"等問題，確是其他國家一般沒有的情況，需要穩(wěn)妥處理，但在配套改革中，這些都是可以設(shè)計對策方案、漸進合理解決的。

　　相關(guān)建議

　　8．有關(guān)部門應抓緊研究制定在我國開征物業(yè)稅的方案，建議將稅的名稱在方案中規(guī)范地表述為"房地產(chǎn)稅"。有關(guān)稅制設(shè)計，應與配套改革要求和房地產(chǎn)業(yè)強化政策理性、貫徹合理規(guī)劃作通盤的匹配。

　　9．鑒于此項改革"牽一發(fā)而動全身"，高度敏感，建議有關(guān)方面積極征求公眾、專家、各利益群體的意見和建議，合理引導輿論作理性、健康的討論（包括爭論），在一些關(guān)鍵點上可采取聽證會方式加強透明度和不同意見的溝通，通報"空轉(zhuǎn)"試點地區(qū)的有關(guān)情況，增進各方對此項重要改革的理解與認同。

　　10．方案設(shè)計上應注重"漸進"要領(lǐng)，不求一步到位，力求盡快搭好和推出基本制度框架。建議實施的初期，對一般的消費性住房不考慮實征（管理上很容易認定的獨立別墅、豪華公寓則可先行實征），如對一定面積以下的居民"套自用住房"實行永不實征，也是可考慮的。

　　11．應秉持緊迫感積極組織必要的人員培訓、國際交流、各地的經(jīng)驗溝通等活動，為我國房地產(chǎn)稅的出臺作盡可能周全、充分的準備。

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