馬家馨素描

家馨，一個江南女人的名字，卻被賦予了一個西北男人。據(jù)說這個名字是他父親起的，出生的那年正是文革中武斗較兇的一年，父母大學(xué)一畢業(yè)就被劃入了“保皇派”，自然也在揪斗之列，給兒子起這樣的名字很有點“躲進小樓成一統(tǒng)”的味道，同時也包含了對兒子的人生祝福。

他在陜西度過了幼年，在河北度過了童年，在寧夏度過了少年，轉(zhuǎn)了一圈后，又回到西安讀大學(xué)開始了自己青年的歷程。在云游四方的人生經(jīng)歷中，卻把較長的一段時間留給了南中國的深圳。公里候，他喜歡跟著父母到全國各地看看，長大后就自己跑去各地，卻是不看山，不看水，就喜歡與城市中的三教九流聊天，了解各地的風(fēng)土人情。

畢業(yè)工作后，他做過“掃樓”的業(yè)務(wù)員，做過流水線上的工人，做過數(shù)據(jù)庫的程序員，做過公司的管理者，而更多的時間是在做項目投融資中的可行性研究工作，類似于現(xiàn)在流行的“風(fēng)投”。進入工商銀行后，他從做個人信貸規(guī)劃開始，逐步發(fā)展到個人理財規(guī)劃。

這樣的摸爬滾打而又置身其外的經(jīng)歷，使他在與客戶的交往中能更冷靜、客觀地去看問題。

馬家馨的大學(xué)生活是在西安統(tǒng)計學(xué)院經(jīng)濟統(tǒng)計系完成的。這是當(dāng)時亞洲惟一的一所統(tǒng)計類專業(yè)大學(xué)，直屬于中國國家統(tǒng)計局，匯集了當(dāng)時全國較好的統(tǒng)計學(xué)方面的專家學(xué)者，包括當(dāng)時和以后的幾任國家統(tǒng)計局局長。

統(tǒng)計學(xué)研究包括統(tǒng)計方法研究和統(tǒng)計分析研究兩個方面，分別是告訴人們?nèi)绾问占瘮?shù)據(jù)和如何使用數(shù)據(jù)的。經(jīng)過這樣的四年教育，他養(yǎng)成了全面客觀收集資料、冷靜細致分析資料的習(xí)慣。工作后，通過中國注冊金融分析師CKFA(一級)和理財規(guī)劃師AFP的系統(tǒng)培訓(xùn)，他從理論上對各種投資品以及個人理財規(guī)劃又有了更加深入的認(rèn)識，給客戶的投資建議也更加理性、客觀。據(jù)了解他的客戶說，他在介紹投資品時從來不會使用“好”、“不好”這樣的詞語，而是全仔細地告訴你優(yōu)點是什么、缺點是什么、主要的風(fēng)險點在哪里，以及如何控制這些風(fēng)險點。在客戶對投資品充分了解之后，再根據(jù)客戶的風(fēng)險承受能力提出理財規(guī)劃?，F(xiàn)在他與客戶的關(guān)系已經(jīng)不是簡單的服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，客戶路過銀行，即使沒有什么事情，也愿意進來坐坐，聊一會兒天，甚至住在附近的老太太家里電視壞了，也會打電話叫他去幫忙弄一弄。

目前的深圳房地產(chǎn)市場陷入迷局，行業(yè)的發(fā)展走到十字路口，市民對于房地產(chǎn)方面的投資也備加關(guān)注。為此，本刊近期采訪了工商銀行深圳灣支行個人理財經(jīng)理馬家馨，希望能給讀者提供一些投資理財?shù)乃悸贰?p> 《住宅與房地產(chǎn)》：以往在人們的觀念里，普遍認(rèn)為房產(chǎn)是一種很好的投資。在當(dāng)前的經(jīng)濟形勢下，您如何看待這種投資?

馬家馨：傳統(tǒng)的中國人對于幸福的概念是：三十畝地一頭牛，老婆孩子熱炕頭。在這個概念中，頭先就要有地，然后“熱炕頭”就是房子，有房子才有所謂的“熱炕頭”。而另一個詞也可以成為中國人幸福觀的很好注解：“安居樂業(yè)”。中國人認(rèn)為只有安居才能樂業(yè)，所以說，房產(chǎn)對于中國人是非常重要的，這種重要性不僅體現(xiàn)在物質(zhì)層面上，也體現(xiàn)在精神層面上。

對于中國人的這種觀念，世界上其他民族并不完全贊同。猶太民族也是舉世公認(rèn)的一個精明的民族，他們對于這種觀念就很是不屑，認(rèn)為財富是需要流通的。所以猶太人更多地選擇了貿(mào)易。

上面的這兩種觀念，我不想說誰對誰錯，我想說的是：每種投資品就像一個人一樣，在具有各自優(yōu)點的同時，也一定具有各自的缺點，我們只有在認(rèn)清其優(yōu)點、缺點的情況下，選擇適合自己當(dāng)前情況、適合自己未來目標(biāo)的投資品，才是較好的。

《住宅與房地產(chǎn)》：房產(chǎn)投資有何優(yōu)點和缺點?

馬家馨：在我看來，房產(chǎn)投資有如下優(yōu)點：

購房是投資的一種，按揭供完后房子便屬于自己；而租房的話，房子始終是別人的。供樓可以說是強制儲蓄，積累實質(zhì)財富。購房其實是以小控大的財務(wù)杠桿投資，變相以小博大，若房價上升，回報可觀。

有房也可以向父母、家人、伴侶有個情感和面子上的交代。即使未供完樓，急需用錢時也可以向銀行抵押貸款。

購房之后，可以放租，賺取租金收入，等于變相由租客承擔(dān)按揭。

所以，購房同時提供居住效用與資本增值的機會。

而購房的缺點主要有以下三點：

一是流動性比較差。目前在深圳，僅房產(chǎn)過戶的正常時間就需要近一個月，如果急著賣出，可能在價錢上就得做出比較大的讓步。

二是維護成本高。購房之后，無論是否入住，都會產(chǎn)生一筆費用，這也是必需考慮的。

三是投資損失的風(fēng)險，包括房屋毀損風(fēng)險，房屋市場價格整體下跌的系統(tǒng)風(fēng)險與所居住社區(qū)管理不善造成房價下跌的個別風(fēng)險。而且我們會看到，這些風(fēng)險都是很難轉(zhuǎn)嫁出去的。

比如房屋損毀的風(fēng)險，我自己就有切身的體會。今年年初，我在四川看中了一套房子，賣房的人是我從小玩到大的朋友，因為公司經(jīng)營急需資金，所以賣房，價錢很合適，而且因為他自己的公司本身就在這套房子中辦公，所以如果賣給我之后他就付租金給我，我不用擔(dān)心出租的問題?？雌饋硎莻€很不錯的生意嘛，只是后來因為我這里耽誤了一下，就被其他人購去了。這件事漸漸淡忘的時候，發(fā)生了四川汶川地震。震后打電話問候我那個朋友，據(jù)他說，那套房子外墻震裂了，裂縫可以放進一只手，現(xiàn)在他們已經(jīng)搬出去了，那里已經(jīng)成危房了。這時我自己都覺得好懸，當(dāng)時如果不是陰差陽錯的耽誤了，這時都不知道該怎么辦了：危房住人肯定是不可以的，賣又賣不出去，總不能自己拆了吧?

《住宅與房地產(chǎn)》：從純粹的投資角度，您有些什么建議?

馬家馨：以上談的這些，我是想說明：房產(chǎn)投資是非常重要的投資，尤其對于中國人來說，它更是具有物質(zhì)和精神兩個層面的意義，但我們絕不能簡單地說房產(chǎn)投資是較好或者較不好的投資。就像女人找老公：有一個人很有錢，但他每天要忙于事業(yè)，不能總回家陪你；另一個沒有什么錢，但可以每天下班就回家陪你，你會選哪一個呢?——答案是：選擇那個適合你的人!對于一個全部資產(chǎn)在貿(mào)易上的猶太人，我們會建議他在條件允許的時候投資一些房產(chǎn)，但對于一個購了很多房產(chǎn)的中國人，我們就會建議他再配置一些其他資產(chǎn)，比如股票、基金，或是保險類的資產(chǎn)。

今年以來，在美國次貸危機和全球經(jīng)濟放緩的大背景下，我們國家也出現(xiàn)了股市下跌、樓市下跌、經(jīng)濟增長速度放緩、通貨膨脹率上升的困局。很多客戶經(jīng)常會問：股市到底了沒有?樓市到底了沒有?——其實我也很想知道到底了沒有。全世界的經(jīng)濟學(xué)家、形形色色的經(jīng)濟分析員，包括這個世界上較有權(quán)勢的男人、美國總統(tǒng)布什，肯定也想知道答案。但現(xiàn)在恐怕誰也不能告訴你吧!前幾天美國政府的救市計劃遭到眾議院的否決，不是也把布什驚出了一身冷汗?雖然今天的較新消息是眾議院通過這個計劃，但到底會發(fā)生多大的效力，現(xiàn)在還待檢驗。在這種情況下，我們建議大家作投資時，頭先要認(rèn)清楚自己的目標(biāo)，根據(jù)自己的風(fēng)險承受能力，以組合的方式，構(gòu)建一個適合自己的投資品體系——只要我們有足夠過冬的糧食，冬天過去，就一定會迎來陽光明媚的春天!

《住宅與房地產(chǎn)》：在您的客戶中，肯定有投資房產(chǎn)的，他們目前的狀況如何?有無斷供和負資產(chǎn)現(xiàn)象?他們心態(tài)如何，有何想法，對市場有何預(yù)期?

馬家馨：在我自己的客戶中也有投資房產(chǎn)的客戶，這是毫無疑問的。目前房價下跌，大家肯定都不開心，但幸好，房產(chǎn)投資只是他們投資組合的一部分，所以這次房價的下跌對他們來說更多的是心理層面的：把去年利潤吐回去了一部分或是全部，甚至虧了一些。到手的錢又飛掉了，無論對誰都不是一件開心的事嘛，但還在可以承受的范圍內(nèi)，大多數(shù)客戶對于中國經(jīng)濟未來的走勢還是看好的。今年這次金融動蕩再次提醒我們，根據(jù)自己的風(fēng)險承受能力，構(gòu)建適合自己的組合投資的重要性。

斷供這個問題，我們應(yīng)該認(rèn)識到，銀行這個行業(yè)就是經(jīng)營風(fēng)險的一個行業(yè)，銀行每發(fā)放一筆貸款，都有可能發(fā)生違約，所以斷供不是今年才出現(xiàn)的新問題。如果沒有斷供的問題，那銀行也就太沒有技術(shù)含量了!

我們國家對于銀行業(yè)的監(jiān)管歷來比較嚴(yán)格，而且比較有效。這里面有我國銀行業(yè)改革的歷史原因，也與目前銀行業(yè)現(xiàn)行人事制度有關(guān)，在這點上我們與西方國家銀行有很大的不同。國內(nèi)銀行對于房貸，歷來都能比較嚴(yán)格地執(zhí)行管理層的要求，并且內(nèi)部也有非常嚴(yán)格的風(fēng)險控制流程。在市場瘋狂的時候，很多人可能會覺得丟了一部分業(yè)務(wù)，但當(dāng)市場出現(xiàn)動蕩的時候，受到的沖擊也會小很多。

另外，中國人與西方人的消費觀念有很大的不同，有一個關(guān)于中國老太太與美國老太太的故事很能說明問題：中國老太太臨終前說，我終于攢夠了錢可以購一套自己的房子了；美國老太太臨終前說，我終于還完了購房子的銀行貸款。這就是兩種消費觀念的差異，雖然目前很多中國人的消費觀念發(fā)生了很大的變化，但與西方人比起來，還是相當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎。這一點也是我們在研判這次危機對我國銀行業(yè)的影響時需要注意的地方。

《住宅與房地產(chǎn)》：請根據(jù)您的經(jīng)驗，就房產(chǎn)投資給我們的讀者提些建議。

馬家馨：對于在房產(chǎn)方面的投資，有下面幾點我覺得需要注意：

其一，不要以“賭”的心態(tài)來做投資。如果要“賭”的話，不如去澳門更好一點。在去年后半年，政府已經(jīng)通過各種方式發(fā)出房產(chǎn)調(diào)控的信號，如果那時還要瘋狂購房，只能用“刀頭舔血”來形容了。后半年雖然有人購房賺了錢，但風(fēng)險成本太高，顯然已經(jīng)不太適合一般的投資人了。

其二，盡可能選擇主動性強的還款。有些客戶為了節(jié)省利息支出，會要求比較短的貸款期，這樣每個月的還款壓力會比較大，一方面可能會使生活質(zhì)量下降；另一方面，萬一出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈，會使自己陷入非常被動的局面。我們一般會建議客戶選擇一個長的貸款期，比如工商銀行為大家提供“提前還款”、“提前部分還款”和“縮期還款”的服務(wù)，如果手頭資金寬松了，可以先還一部分的本金，從而降低每個月的月供，也可以選擇縮短還款期限，這種選擇可以使自己比較主動。

其三，堅持“適度”的原則。無論作什么投資，客戶都必須根據(jù)自身的現(xiàn)實情況制定投資計劃。在作一項投資決定之前，我有時會建議客戶先問自己兩個問題：

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