馬家馨素描

家馨，一個(gè)江南女人的名字，卻被賦予了一個(gè)西北男人。據(jù)說(shuō)這個(gè)名字是他父親起的，出生的那年正是文革中武斗較兇的一年，父母大學(xué)一畢業(yè)就被劃入了“?；逝伞?，自然也在揪斗之列，給兒子起這樣的名字很有點(diǎn)“躲進(jìn)小樓成一統(tǒng)”的味道，同時(shí)也包含了對(duì)兒子的人生祝福。

他在陜西度過(guò)了幼年，在河北度過(guò)了童年，在寧夏度過(guò)了少年，轉(zhuǎn)了一圈后，又回到西安讀大學(xué)開(kāi)始了自己青年的歷程。在云游四方的人生經(jīng)歷中，卻把較長(zhǎng)的一段時(shí)間留給了南中國(guó)的深圳。公里候，他喜歡跟著父母到全國(guó)各地看看，長(zhǎng)大后就自己跑去各地，卻是不看山，不看水，就喜歡與城市中的三教九流聊天，了解各地的風(fēng)土人情。

畢業(yè)工作后，他做過(guò)“掃樓”的業(yè)務(wù)員，做過(guò)流水線上的工人，做過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)的程序員，做過(guò)公司的管理者，而更多的時(shí)間是在做項(xiàng)目投融資中的可行性研究工作，類(lèi)似于現(xiàn)在流行的“風(fēng)投”。進(jìn)入工商銀行后，他從做個(gè)人信貸規(guī)劃開(kāi)始，逐步發(fā)展到個(gè)人理財(cái)規(guī)劃。

這樣的摸爬滾打而又置身其外的經(jīng)歷，使他在與客戶(hù)的交往中能更冷靜、客觀地去看問(wèn)題。

馬家馨的大學(xué)生活是在西安統(tǒng)計(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)系完成的。這是當(dāng)時(shí)亞洲惟一的一所統(tǒng)計(jì)類(lèi)專(zhuān)業(yè)大學(xué)，直屬于中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，匯集了當(dāng)時(shí)全國(guó)較好的統(tǒng)計(jì)學(xué)方面的專(zhuān)家學(xué)者，包括當(dāng)時(shí)和以后的幾任國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)。

統(tǒng)計(jì)學(xué)研究包括統(tǒng)計(jì)方法研究和統(tǒng)計(jì)分析研究?jī)蓚€(gè)方面，分別是告訴人們?nèi)绾问占瘮?shù)據(jù)和如何使用數(shù)據(jù)的。經(jīng)過(guò)這樣的四年教育，他養(yǎng)成了全面客觀收集資料、冷靜細(xì)致分析資料的習(xí)慣。工作后，通過(guò)中國(guó)注冊(cè)金融分析師CKFA(一級(jí))和理財(cái)規(guī)劃師AFP的系統(tǒng)培訓(xùn)，他從理論上對(duì)各種投資品以及個(gè)人理財(cái)規(guī)劃又有了更加深入的認(rèn)識(shí)，給客戶(hù)的投資建議也更加理性、客觀。據(jù)了解他的客戶(hù)說(shuō)，他在介紹投資品時(shí)從來(lái)不會(huì)使用“好”、“不好”這樣的詞語(yǔ)，而是全仔細(xì)地告訴你優(yōu)點(diǎn)是什么、缺點(diǎn)是什么、主要的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在哪里，以及如何控制這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。在客戶(hù)對(duì)投資品充分了解之后，再根據(jù)客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力提出理財(cái)規(guī)劃?，F(xiàn)在他與客戶(hù)的關(guān)系已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，客戶(hù)路過(guò)銀行，即使沒(méi)有什么事情，也愿意進(jìn)來(lái)坐坐，聊一會(huì)兒天，甚至住在附近的老太太家里電視壞了，也會(huì)打電話叫他去幫忙弄一弄。

目前的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入迷局，行業(yè)的發(fā)展走到十字路口，市民對(duì)于房地產(chǎn)方面的投資也備加關(guān)注。為此，本刊近期采訪了工商銀行深圳灣支行個(gè)人理財(cái)經(jīng)理馬家馨，希望能給讀者提供一些投資理財(cái)?shù)乃悸贰?p> 《住宅與房地產(chǎn)》：以往在人們的觀念里，普遍認(rèn)為房產(chǎn)是一種很好的投資。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，您如何看待這種投資?

馬家馨：傳統(tǒng)的中國(guó)人對(duì)于幸福的概念是：三十畝地一頭牛，老婆孩子熱炕頭。在這個(gè)概念中，頭先就要有地，然后“熱炕頭”就是房子，有房子才有所謂的“熱炕頭”。而另一個(gè)詞也可以成為中國(guó)人幸福觀的很好注解：“安居樂(lè)業(yè)”。中國(guó)人認(rèn)為只有安居才能樂(lè)業(yè)，所以說(shuō)，房產(chǎn)對(duì)于中國(guó)人是非常重要的，這種重要性不僅體現(xiàn)在物質(zhì)層面上，也體現(xiàn)在精神層面上。

對(duì)于中國(guó)人的這種觀念，世界上其他民族并不完全贊同。猶太民族也是舉世公認(rèn)的一個(gè)精明的民族，他們對(duì)于這種觀念就很是不屑，認(rèn)為財(cái)富是需要流通的。所以猶太人更多地選擇了貿(mào)易。

上面的這兩種觀念，我不想說(shuō)誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，我想說(shuō)的是：每種投資品就像一個(gè)人一樣，在具有各自?xún)?yōu)點(diǎn)的同時(shí)，也一定具有各自的缺點(diǎn)，我們只有在認(rèn)清其優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)的情況下，選擇適合自己當(dāng)前情況、適合自己未來(lái)目標(biāo)的投資品，才是較好的。

《住宅與房地產(chǎn)》：房產(chǎn)投資有何優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)?

馬家馨：在我看來(lái)，房產(chǎn)投資有如下優(yōu)點(diǎn)：

購(gòu)房是投資的一種，按揭供完后房子便屬于自己；而租房的話，房子始終是別人的。供樓可以說(shuō)是強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，積累實(shí)質(zhì)財(cái)富。購(gòu)房其實(shí)是以小控大的財(cái)務(wù)杠桿投資，變相以小博大，若房?jī)r(jià)上升，回報(bào)可觀。

有房也可以向父母、家人、伴侶有個(gè)情感和面子上的交代。即使未供完樓，急需用錢(qián)時(shí)也可以向銀行抵押貸款。

購(gòu)房之后，可以放租，賺取租金收入，等于變相由租客承擔(dān)按揭。

所以，購(gòu)房同時(shí)提供居住效用與資本增值的機(jī)會(huì)。

而購(gòu)房的缺點(diǎn)主要有以下三點(diǎn)：

一是流動(dòng)性比較差。目前在深圳，僅房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的正常時(shí)間就需要近一個(gè)月，如果急著賣(mài)出，可能在價(jià)錢(qián)上就得做出比較大的讓步。

二是維護(hù)成本高。購(gòu)房之后，無(wú)論是否入住，都會(huì)產(chǎn)生一筆費(fèi)用，這也是必需考慮的。

三是投資損失的風(fēng)險(xiǎn)，包括房屋毀損風(fēng)險(xiǎn)，房屋市場(chǎng)價(jià)格整體下跌的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與所居住社區(qū)管理不善造成房?jī)r(jià)下跌的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。而且我們會(huì)看到，這些風(fēng)險(xiǎn)都是很難轉(zhuǎn)嫁出去的。

比如房屋損毀的風(fēng)險(xiǎn)，我自己就有切身的體會(huì)。今年年初，我在四川看中了一套房子，賣(mài)房的人是我從小玩到大的朋友，因?yàn)楣窘?jīng)營(yíng)急需資金，所以賣(mài)房，價(jià)錢(qián)很合適，而且因?yàn)樗约旱墓颈旧砭驮谶@套房子中辦公，所以如果賣(mài)給我之后他就付租金給我，我不用擔(dān)心出租的問(wèn)題?？雌饋?lái)是個(gè)很不錯(cuò)的生意嘛，只是后來(lái)因?yàn)槲疫@里耽誤了一下，就被其他人購(gòu)去了。這件事漸漸淡忘的時(shí)候，發(fā)生了四川汶川地震。震后打電話問(wèn)候我那個(gè)朋友，據(jù)他說(shuō)，那套房子外墻震裂了，裂縫可以放進(jìn)一只手，現(xiàn)在他們已經(jīng)搬出去了，那里已經(jīng)成危房了。這時(shí)我自己都覺(jué)得好懸，當(dāng)時(shí)如果不是陰差陽(yáng)錯(cuò)的耽誤了，這時(shí)都不知道該怎么辦了：危房住人肯定是不可以的，賣(mài)又賣(mài)不出去，總不能自己拆了吧?

《住宅與房地產(chǎn)》：從純粹的投資角度，您有些什么建議?

馬家馨：以上談的這些，我是想說(shuō)明：房產(chǎn)投資是非常重要的投資，尤其對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，它更是具有物質(zhì)和精神兩個(gè)層面的意義，但我們絕不能簡(jiǎn)單地說(shuō)房產(chǎn)投資是較好或者較不好的投資。就像女人找老公：有一個(gè)人很有錢(qián)，但他每天要忙于事業(yè)，不能總回家陪你；另一個(gè)沒(méi)有什么錢(qián)，但可以每天下班就回家陪你，你會(huì)選哪一個(gè)呢?——答案是：選擇那個(gè)適合你的人!對(duì)于一個(gè)全部資產(chǎn)在貿(mào)易上的猶太人，我們會(huì)建議他在條件允許的時(shí)候投資一些房產(chǎn)，但對(duì)于一個(gè)購(gòu)了很多房產(chǎn)的中國(guó)人，我們就會(huì)建議他再配置一些其他資產(chǎn)，比如股票、基金，或是保險(xiǎn)類(lèi)的資產(chǎn)。

今年以來(lái)，在美國(guó)次貸危機(jī)和全球經(jīng)濟(jì)放緩的大背景下，我們國(guó)家也出現(xiàn)了股市下跌、樓市下跌、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩、通貨膨脹率上升的困局。很多客戶(hù)經(jīng)常會(huì)問(wèn)：股市到底了沒(méi)有?樓市到底了沒(méi)有?——其實(shí)我也很想知道到底了沒(méi)有。全世界的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、形形色色的經(jīng)濟(jì)分析員，包括這個(gè)世界上較有權(quán)勢(shì)的男人、美國(guó)總統(tǒng)布什，肯定也想知道答案。但現(xiàn)在恐怕誰(shuí)也不能告訴你吧!前幾天美國(guó)政府的救市計(jì)劃遭到眾議院的否決，不是也把布什驚出了一身冷汗?雖然今天的較新消息是眾議院通過(guò)這個(gè)計(jì)劃，但到底會(huì)發(fā)生多大的效力，現(xiàn)在還待檢驗(yàn)。在這種情況下，我們建議大家作投資時(shí)，頭先要認(rèn)清楚自己的目標(biāo)，根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，以組合的方式，構(gòu)建一個(gè)適合自己的投資品體系——只要我們有足夠過(guò)冬的糧食，冬天過(guò)去，就一定會(huì)迎來(lái)陽(yáng)光明媚的春天!

《住宅與房地產(chǎn)》：在您的客戶(hù)中，肯定有投資房產(chǎn)的，他們目前的狀況如何?有無(wú)斷供和負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象?他們心態(tài)如何，有何想法，對(duì)市場(chǎng)有何預(yù)期?

馬家馨：在我自己的客戶(hù)中也有投資房產(chǎn)的客戶(hù)，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。目前房?jī)r(jià)下跌，大家肯定都不開(kāi)心，但幸好，房產(chǎn)投資只是他們投資組合的一部分，所以這次房?jī)r(jià)的下跌對(duì)他們來(lái)說(shuō)更多的是心理層面的：把去年利潤(rùn)吐回去了一部分或是全部，甚至虧了一些。到手的錢(qián)又飛掉了，無(wú)論對(duì)誰(shuí)都不是一件開(kāi)心的事嘛，但還在可以承受的范圍內(nèi)，大多數(shù)客戶(hù)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的走勢(shì)還是看好的。今年這次金融動(dòng)蕩再次提醒我們，根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，構(gòu)建適合自己的組合投資的重要性。

斷供這個(gè)問(wèn)題，我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，銀行這個(gè)行業(yè)就是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)行業(yè)，銀行每發(fā)放一筆貸款，都有可能發(fā)生違約，所以斷供不是今年才出現(xiàn)的新問(wèn)題。如果沒(méi)有斷供的問(wèn)題，那銀行也就太沒(méi)有技術(shù)含量了!

我們國(guó)家對(duì)于銀行業(yè)的監(jiān)管歷來(lái)比較嚴(yán)格，而且比較有效。這里面有我國(guó)銀行業(yè)改革的歷史原因，也與目前銀行業(yè)現(xiàn)行人事制度有關(guān)，在這點(diǎn)上我們與西方國(guó)家銀行有很大的不同。國(guó)內(nèi)銀行對(duì)于房貸，歷來(lái)都能比較嚴(yán)格地執(zhí)行管理層的要求，并且內(nèi)部也有非常嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制流程。在市場(chǎng)瘋狂的時(shí)候，很多人可能會(huì)覺(jué)得丟了一部分業(yè)務(wù)，但當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)動(dòng)蕩的時(shí)候，受到的沖擊也會(huì)小很多。

另外，中國(guó)人與西方人的消費(fèi)觀念有很大的不同，有一個(gè)關(guān)于中國(guó)老太太與美國(guó)老太太的故事很能說(shuō)明問(wèn)題：中國(guó)老太太臨終前說(shuō)，我終于攢夠了錢(qián)可以購(gòu)一套自己的房子了；美國(guó)老太太臨終前說(shuō)，我終于還完了購(gòu)房子的銀行貸款。這就是兩種消費(fèi)觀念的差異，雖然目前很多中國(guó)人的消費(fèi)觀念發(fā)生了很大的變化，但與西方人比起來(lái)，還是相當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎。這一點(diǎn)也是我們?cè)谘信羞@次危機(jī)對(duì)我國(guó)銀行業(yè)的影響時(shí)需要注意的地方。

《住宅與房地產(chǎn)》：請(qǐng)根據(jù)您的經(jīng)驗(yàn)，就房產(chǎn)投資給我們的讀者提些建議。

馬家馨：對(duì)于在房產(chǎn)方面的投資，有下面幾點(diǎn)我覺(jué)得需要注意：

其一，不要以“賭”的心態(tài)來(lái)做投資。如果要“賭”的話，不如去澳門(mén)更好一點(diǎn)。在去年后半年，政府已經(jīng)通過(guò)各種方式發(fā)出房產(chǎn)調(diào)控的信號(hào)，如果那時(shí)還要瘋狂購(gòu)房，只能用“刀頭舔血”來(lái)形容了。后半年雖然有人購(gòu)房賺了錢(qián)，但風(fēng)險(xiǎn)成本太高，顯然已經(jīng)不太適合一般的投資人了。

其二，盡可能選擇主動(dòng)性強(qiáng)的還款。有些客戶(hù)為了節(jié)省利息支出，會(huì)要求比較短的貸款期，這樣每個(gè)月的還款壓力會(huì)比較大，一方面可能會(huì)使生活質(zhì)量下降；另一方面，萬(wàn)一出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈，會(huì)使自己陷入非常被動(dòng)的局面。我們一般會(huì)建議客戶(hù)選擇一個(gè)長(zhǎng)的貸款期，比如工商銀行為大家提供“提前還款”、“提前部分還款”和“縮期還款”的服務(wù)，如果手頭資金寬松了，可以先還一部分的本金，從而降低每個(gè)月的月供，也可以選擇縮短還款期限，這種選擇可以使自己比較主動(dòng)。

其三，堅(jiān)持“適度”的原則。無(wú)論作什么投資，客戶(hù)都必須根據(jù)自身的現(xiàn)實(shí)情況制定投資計(jì)劃。在作一項(xiàng)投資決定之前，我有時(shí)會(huì)建議客戶(hù)先問(wèn)自己兩個(gè)問(wèn)題：

第

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