繼北京市統(tǒng)計(jì)局日前公布9月二手房?jī)r(jià)年內(nèi)頭跌后，10月中上旬二手房交易量繼續(xù)大幅下挫。

據(jù)市內(nèi)多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，10月中上旬二手房均價(jià)跌破1.2萬(wàn)元/平方米，降至11950元/平方米，環(huán)比下挫幅度達(dá)3.47%。其中，大興地區(qū)以4.95%位居北京各個(gè)主要二手房交易片區(qū)的跌幅榜頭。

市場(chǎng)現(xiàn)象

10月成交均價(jià)下半年頭破1.2萬(wàn)

今年以來(lái)，二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲的瘋狂態(tài)勢(shì)在北京銀監(jiān)會(huì)一紙房貸收緊的政策之下戛然而止，二手房交易量如拋物線下滑出乎所有人意料，導(dǎo)致9月二手房均價(jià)年內(nèi)頭降，然而10月的情況更加不盡如人意。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房成交量在10月中上旬同比9月同期下降幅度達(dá)到56.43%，平均每天成交量?jī)H為434套。

9月中上旬工作日平均成交量1272套，而10月工作日成交量卻不及1000套。

不僅如此，往年長(zhǎng)假后集中交易的現(xiàn)象在今年國(guó)慶節(jié)后并沒(méi)有出現(xiàn)。美聯(lián)物業(yè)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月中上旬二手房均價(jià)比 9月中上旬均價(jià)下跌了3.47%。

據(jù)了解，北京二手房均價(jià)今年上漲幅度接近40%，從7月達(dá)到12045元/平方米后一直在12000元/平方米以上，8月更是達(dá)到了12420元/平方米的頂峰價(jià)格。

成交周期拉長(zhǎng) 賣(mài)家松口購(gòu)家觀望

據(jù)記者了解，在7月前一套房源基本都能夠在5-7天出售，但是現(xiàn)在的成交周期基本需要半個(gè)月左右，房子不好賣(mài)了，房主急了。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，10月上半月出現(xiàn)了二手商品房掛牌價(jià)格普遍松動(dòng)的現(xiàn)象。而美聯(lián)物業(yè)也表示，現(xiàn)在房主都會(huì)給出2%-3%的議價(jià)空間讓購(gòu)家來(lái)砍價(jià)，之前其坐地漲價(jià)現(xiàn)象幾近絕跡，賣(mài)方心態(tài)正逐漸趨于平和。

與此同時(shí)，房主也急于拋售房產(chǎn)，導(dǎo)致10月中上旬二手房房源量上漲。越是如此，購(gòu)家越不急購(gòu)，很多客戶甚至要求房主降價(jià)10%以上，這明顯加大了成交的難度。

二手房均價(jià)跌幅前5名區(qū)域分析

跌幅1:大興 跌幅：4.95% 9月：9880元/m2 10月：9390元/m2

分析：美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，該區(qū)域價(jià)格下跌主要受地王刺激，價(jià)格接近萬(wàn)元關(guān)口，從而導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)明顯觀望，成交房源中小戶型比例下降。

跌幅2:房山 跌幅：4.25% 9月：7520元/m2 10月：7200元/m2左右

分析：張大偉認(rèn)為,房山的交易量中商品房仍然占市場(chǎng)的完全主力。

而且地王出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商明顯增加了放盤(pán)量，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)二手房需求被轉(zhuǎn)移到了商品房市場(chǎng)。這是價(jià)格下滑的主要原因。

跌幅3：方莊 跌幅：4.15% 9月：16850元/m2 10月：16150元/m2左右

分析：張大偉認(rèn)為，該區(qū)域價(jià)格下調(diào)，主要受周?chē)鸟R家堡等4號(hào)線沿線在9月來(lái)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，馬家堡區(qū)域價(jià)格比本區(qū)域要低15%左右，而這明顯影響了本區(qū)域需求購(gòu)房的熱情。

跌幅4：崇文、宣武 跌幅：4.1% 9月：22560/m2 10月：21630元/m2

分析：張大偉認(rèn)為，該區(qū)域房源類(lèi)型的特殊性是導(dǎo)致價(jià)格下滑的主因。

也就是說(shuō)，價(jià)格在200萬(wàn)元以上的高端二手房與不能商業(yè)貸款的公房居多。

跌幅5：上地 跌幅：4.0% 9月：15750元/m2 10月：15120元/m2左右

分析：張大偉認(rèn)為，區(qū)域內(nèi)炒作太盛導(dǎo)致該區(qū)域價(jià)格下滑。今年來(lái)該區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格上漲幅度已經(jīng)超過(guò)45%。

而且，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，本區(qū)域的二手房投資價(jià)值已經(jīng)很小，這也影響了本區(qū)域的二手房?jī)r(jià)。

后市預(yù)期

10月成交低于2萬(wàn)套

10月中上旬，北京二手房市場(chǎng)頭次出現(xiàn)明顯的量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象。北京美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部預(yù)測(cè)，從目前的市場(chǎng)需求來(lái)說(shuō)，觀望氣氛已經(jīng)非常濃郁，下半月即使恢復(fù)之前的交易量，10月的總交易量也將跌破2萬(wàn)套。

不僅如此，一旦趨勢(shì)形成，目前的市場(chǎng)已經(jīng)不可能再出任何利好政策，而且隨著樓市成交淡季的到來(lái)，市場(chǎng)受到10月狂跌的影響將非常明顯。

待售房源業(yè)主將出現(xiàn)價(jià)格恐慌，追求入袋為安。而購(gòu)房者則將繼續(xù)觀望。美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月上半月下跌較嚴(yán)重區(qū)域集中在大興等地。

專(zhuān)家建議

年底購(gòu)房好砍價(jià)

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師認(rèn)為，目前市場(chǎng)房源增加，掛牌價(jià)松動(dòng)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是件好事。一方面可選擇余地比較大，另外價(jià)格也可以砍得更低。

今年年底到明年年初又是傳統(tǒng)的交易淡季，所以第四季度將是今年選房、購(gòu)房、談價(jià)的更好時(shí)機(jī)。(張媛)