前言：滄海橫流，方顯英雄本色。

受房產(chǎn)政策頻頻出臺(tái)的影響，甚至對(duì)政策有了預(yù)期，整個(gè)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)撲朔迷離，觀望氣氛持續(xù)存在。政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者之間的角力讓整個(gè)市場(chǎng)似乎有些僵硬。

不過(guò)，該受影響的難逃此劫，不受影響的依然歡騰。

在經(jīng)歷了難以計(jì)數(shù)的關(guān)于房?jī)r(jià)漲跌的唇槍舌劍之后，塵埃落定，市場(chǎng)已開(kāi)始漸漸回歸本來(lái)的面目，而在這之后，我們卻又發(fā)現(xiàn)了一些不同……

京南，隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟，開(kāi)發(fā)量的不斷增長(zhǎng)，這片區(qū)域已不再是曾經(jīng)意義上的京南，她，已經(jīng)由傳統(tǒng)上的落后區(qū)域，重新以嶄新的視角展現(xiàn)給人們。

注：我們本次專(zhuān)題所談到的“京南”概念，并無(wú)特別明確的劃分，指的是長(zhǎng)安街以南的區(qū)域，從地理位置而言，它包括了豐臺(tái)、宣武、崇文、等區(qū)域。隨著歷史的變遷以及城市開(kāi)發(fā)的拓展，往日的京南正在進(jìn)行一場(chǎng)地產(chǎn)革命，在可以預(yù)見(jiàn)到的未來(lái)，這里必將成為城市大闊步發(fā)展的印證。

政策篇

新政下——

北京樓市風(fēng)聲趨緊，京南凸顯星河版圖

自今年3月以來(lái)，七各部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)了“新舊國(guó)八條”，旗幟鮮明的“打擊炒地”、“限制期房轉(zhuǎn)讓”，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)由此產(chǎn)生了非常微妙的變化：市場(chǎng)，銷(xiāo)售額頻頻下挫；購(gòu)房者，持幣觀望心態(tài)漸濃；中小開(kāi)發(fā)商，資金壓力越來(lái)越大。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大有“黑云壓城”之勢(shì)。

然而隨著5月30日北京市執(zhí)行“七部委意見(jiàn)”的配套細(xì)則《北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)》如期出臺(tái)，市場(chǎng)越來(lái)越明朗了。

細(xì)則規(guī)定，北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

標(biāo)準(zhǔn)明確，無(wú)疑“有人歡喜有人憂(yōu)”，受益新政以自住型為主的產(chǎn)品便逆市上揚(yáng)。

京城樓市，新政頻出熱度降！

“新舊國(guó)八條”頒布以來(lái)，一直牛氣沖天的樓市就開(kāi)始轉(zhuǎn)了向，全國(guó)各地房地產(chǎn)交易都出現(xiàn)下滑現(xiàn)象，其中尤以上海為甚。據(jù)了解，上海房地產(chǎn)交易，4月份成交額比3月份低37%，5月份比4月份低44.2%。與此同時(shí)，二三線城市也全面降溫。

據(jù)SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹介紹，溫州、濟(jì)南、太原、蘭州等二三線城市也出現(xiàn)持續(xù)下跌的情況，有的項(xiàng)目甚至出現(xiàn)6月份零交易的情況。

北京市場(chǎng)也出現(xiàn)了交易量下滑的情況。潘石屹告訴記者，SOHO·尚都的銷(xiāo)售與3月份相比，下降了70%，而且目前的銷(xiāo)售額基本都是以前的老客戶(hù)在維系。以致許多業(yè)內(nèi)人士也開(kāi)始高喊“房地產(chǎn)的冬天即將來(lái)臨”！據(jù)建設(shè)部6月初公布的調(diào)查表明，近期有購(gòu)房意向的居民人數(shù)所占比重有所回落。據(jù)分析，之所以出現(xiàn)這種情況，與消費(fèi)者持幣觀望有密切關(guān)系。

京南地產(chǎn)，星河版圖勢(shì)頭猛！

不過(guò)，隨著對(duì)新政理解的深入，以及消費(fèi)者的日趨成熟、理性，能夠通過(guò)各種渠道獲取信息并綜合判斷，觀望態(tài)勢(shì)逐漸“退燒”，許多自住型購(gòu)家又恢復(fù)了既定的購(gòu)房計(jì)劃。

據(jù)市場(chǎng)分析顯示，在一些性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)，前來(lái)看房、購(gòu)房的人又見(jiàn)增多。近日，記者獲悉項(xiàng)目大都在8000元價(jià)位以下的京南，受本次宏觀調(diào)控影響不大，繼續(xù)在按照此前的價(jià)格體系穩(wěn)步上升，消費(fèi)者仍然保持較高熱情。

據(jù)7月16日開(kāi)盤(pán)的星河城負(fù)責(zé)人介紹，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日5公里成交金額達(dá)8000萬(wàn)人民幣。有業(yè)內(nèi)人士笑稱(chēng)，“京城樓市黑云壓城，京南一片星河燦爛！”

記者了解到，此前偉業(yè)顧問(wèn)的一份市場(chǎng)調(diào)查顯示，投資客戶(hù)的比例，在西南和南部分別是0.0%和1.4%，足見(jiàn)京南市場(chǎng)的整體穩(wěn)定。其它方位的投資客戶(hù)，基本都在兩位數(shù)，尤其東部高達(dá)35%！而從每次的房展交易會(huì)來(lái)看，市場(chǎng)投放量?jī)H低于東部地區(qū)居于位?？梢?jiàn)，京南樓市崛起，以自住為主，受益新政而贏得市場(chǎng)。

加上隨著大量品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐、交通商業(yè)教育配套的改善，宜居條件日益成熟?？梢钥隙ǖ卣f(shuō)，京南的升值空間正在得到進(jìn)一步釋放，而京城的購(gòu)房格局也因此而悄然南移。

區(qū)域篇

京城樓市沖鋒號(hào)：向南，向南，向南……

向南！向南！向南！

左岸公社曾經(jīng)以“向左、向左、向左，當(dāng)所有人都向右時(shí)，我們向左”的廣告宣傳語(yǔ)獲得了極大反響，而今，在北京的地產(chǎn)市場(chǎng)中，卻也有了“向南、向南、向南，當(dāng)很多人還在觀望中時(shí)，我們堅(jiān)定向南”的趨勢(shì)。

一直沉寂于地產(chǎn)市場(chǎng)的京南，在眾多有實(shí)力開(kāi)發(fā)商的簇?fù)硐?，終于不再需要“猶抱琵琶半遮面”，在頭都城市規(guī)劃出臺(tái)之后，已然開(kāi)始展現(xiàn)她的風(fēng)采。

京南進(jìn)入了大開(kāi)發(fā)時(shí)代，背后似乎也積累了眾多的理性分析與期待。京南的發(fā)展，在我們面前，脈絡(luò)開(kāi)始變得清晰。

“城市南移說(shuō)”浮出水面，京南升值空間加大

在不久前的一次房產(chǎn)論壇上，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與環(huán)境發(fā)展研究主任牛鳳瑞針對(duì)京南發(fā)展就表示：“北京市主城區(qū)的適度南移具有合理性和必然性。南移，背后的意義就是加快京南的開(kāi)發(fā)和建設(shè)?！倍鋮^(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)主任王佐也認(rèn)為，如果拉動(dòng)京南，加快京南的發(fā)展，北京市政府以及相應(yīng)機(jī)關(guān)的南遷可能是較有效的，也是較容易見(jiàn)效的。

當(dāng)然，就目前來(lái)說(shuō)，城市南移的說(shuō)法并沒(méi)有足夠確切的跡象來(lái)支持，或許，仍然停留在建議與探討的階段。然而，由于新政的影響，越來(lái)越多的購(gòu)房者開(kāi)始關(guān)注京南區(qū)域卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，對(duì)于未來(lái)價(jià)值走向的強(qiáng)烈看好、其中所隱藏的巨大升值空間，都在促使京城的購(gòu)房格局開(kāi)始在向京南轉(zhuǎn)移。

一些購(gòu)房者均表示，京南樓盤(pán)的價(jià)格、戶(hù)型都比較適合，并且交通順暢，對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)升值，生活出行都是有利因素。

馬家堡板塊，京南超級(jí)商業(yè)磁場(chǎng)“瓜熟蒂落”

交通一直是購(gòu)房者選擇樓盤(pán)的重要因素，選擇好的交通環(huán)境，對(duì)于工作、生活都有著極其重要的影響。這個(gè)規(guī)律，于京城地產(chǎn)如是，于京南地產(chǎn)如是，于馬家堡尤為如是。

馬家堡西路北起南二環(huán)，南至南四環(huán)，全長(zhǎng)約4600米，規(guī)劃寬度50米，橫跨南二環(huán)護(hù)城河、馬草河與涼水河等三條水系，是貫穿京城南北的城市主干道。去年年底已經(jīng)通車(chē)。馬家堡區(qū)域毗鄰三環(huán)，交通方便，樓盤(pán)分布密集，已經(jīng)形成了濃厚的居住氛圍。星河城發(fā)展商璽萌置業(yè)，捐資1億修通馬家堡西路，在當(dāng)時(shí)分析頗有些“老實(shí)”的舉動(dòng)，如今看來(lái)確實(shí)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，對(duì)于馬家堡板塊的形成，功不可沒(méi)。

馬家堡西路的開(kāi)通，使南北交通大為順暢，正式通車(chē)后由南四環(huán)到西單商業(yè)區(qū)只需10多時(shí)辰的車(chē)程，大大縮短了南城到城市區(qū)的距離，同時(shí)使西單、宣武商圈的商業(yè)氛圍向南部滲透，提升了南城置業(yè)的吸引力，凸顯區(qū)域投資價(jià)值，馬家堡西路的通車(chē)，有望使豐臺(tái)與西單做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，將馬家堡板塊并入泛西單、宣武商圈。

加上規(guī)劃中的**四號(hào)線正在建設(shè)，對(duì)周邊樓盤(pán)的提升效應(yīng)十分明顯。其中馬家樓車(chē)站一期工程的已經(jīng)竣工，更是為該地區(qū)的升值空間加入一針強(qiáng)心劑。

**沿線，永不貶值的“招財(cái)?shù)囟巍?p>**沿線，一直是住宅、商業(yè)的黃金地帶。紐約、巴黎、東京、香港等國(guó)際大都市在交通和經(jīng)濟(jì)上均十分依賴(lài)**，已經(jīng)圍繞**形成了獨(dú)特的**"生活圈"和**文化。

在將來(lái)的北京城市發(fā)展中，交通環(huán)境將具有決定性的影響，城市人口大規(guī)模向城外轉(zhuǎn)移，基礎(chǔ)性的支持力量便是交通的便利。便利的交通環(huán)境加之配套設(shè)施的齊全，使得馬家堡地區(qū)具備了較強(qiáng)的居住性。正在建設(shè)的**四號(hào)線，對(duì)區(qū)域的輻射效應(yīng)十分明顯，而璽萌置業(yè)開(kāi)發(fā)的星河城項(xiàng)目，三期就在馬家堡**站旁，位置的利好引來(lái)購(gòu)房者的青睞有加，如今**沿線的房?jī)r(jià)不斷漲升，與**僅"一步之遙"，為三期提供了極大的升值空間。

星河城三期處于城市發(fā)展南移的區(qū)域，附近交通便利，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目位于南三、四環(huán)之間，周?chē)方诲e(cuò)，馬家堡西路的貫通以及**四號(hào)線的即將建成，將該項(xiàng)目推向了一個(gè)城市環(huán)境、交通的制高點(diǎn)，房?jī)r(jià)不斷提升，已經(jīng)成為購(gòu)房者的簇?fù)碇x。

隨著馬家堡板塊的漸入成熟期，該區(qū)域價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始加速上升，此區(qū)域樓盤(pán)均價(jià)已由原先4500元/平米上升至5400元/平米，而其中高品質(zhì)大盤(pán)星河城自面市以來(lái)，售價(jià)節(jié)節(jié)上漲。三期美冠全城的均價(jià)更是在目前樓市徘徊的階段逆市而上，已經(jīng)超過(guò)6000元/平米，而相比之下，以星河城的品質(zhì)與位置優(yōu)勢(shì)，如果在其它區(qū)域中，已遠(yuǎn)非現(xiàn)在所能比。

筆者也針對(duì)此作了一個(gè)小小比較。

相同品質(zhì)下，在西部相同的西三、四環(huán)區(qū)域的某一項(xiàng)目，目前均價(jià)近8000元，比星河城高1000元左右，而在北三、四環(huán)區(qū)域的某一項(xiàng)目，目前均價(jià)已經(jīng)在10000元左右，比星河城高了近3000元，而在東三、四環(huán)之間，這樣的項(xiàng)目已經(jīng)突破13000元，比星河城高了6000元，幾乎是星河城的兩倍價(jià)格。

星河城的銷(xiāo)售狀況充分體現(xiàn)了購(gòu)房者對(duì)未來(lái)京南樓市看好的信心，而且，由于社區(qū)已經(jīng)日益成熟，項(xiàng)目品質(zhì)也有保證，加之京南的地域價(jià)值不久還會(huì)得到重估，性?xún)r(jià)比很高，未來(lái)升值空間很大。

開(kāi)發(fā)商的“集體意識(shí)”向南，京南樓市上演“群雄逐鹿”

隨著龍熙順景、獨(dú)墅逸致、翡翠城等一批別墅項(xiàng)目的紛紛入市，以及諸如朱雀門(mén)、鳳圖騰等這類(lèi)高端住宅的接連啟動(dòng)，京南地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)打破了傳統(tǒng)意義上的“兩個(gè)沒(méi)有”——即沒(méi)有高端別墅、沒(méi)有高端闊宅的歷史。如果再加上早已興起的亦莊板塊，自此，京南地產(chǎn)的“產(chǎn)品鏈”已經(jīng)趨于完善、合理。

開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入京南地產(chǎn)市場(chǎng)，是基于對(duì)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展前景的看好。京南曾經(jīng)的發(fā)展落后，在房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其實(shí)更是一種機(jī)遇。這里的開(kāi)發(fā)成本比其它區(qū)域要低得多，只有在京南開(kāi)發(fā)才有如此施展手腳的空間，以高性?xún)r(jià)比來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)，將會(huì)獲得更多客戶(hù)的支持。

“品牌需要經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)需要理念，京南開(kāi)發(fā)潛力巨大，立足京南，其實(shí)是一種戰(zhàn)略”，

——星河城項(xiàng)目總經(jīng)理徐培發(fā)在回答關(guān)于京南開(kāi)發(fā)的問(wèn)題時(shí)，語(yǔ)氣顯得頗有意味。

原生墅項(xiàng)目總經(jīng)理羅心怡在談到京南地區(qū)時(shí)認(rèn)為，南城受傳統(tǒng)地域文化的影響較深，同時(shí)又有良好的自然環(huán)境，適宜開(kāi)發(fā)低密度住宅，潛力巨大。

風(fēng)圖騰項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商北京奇然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)王公正也表示，京南是北京文化積淀較深的地方，在這片區(qū)域進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，看中的正是京南的文化氛圍。

同樣還有市委市政府提出來(lái)的京南傾斜政策，對(duì)京南的開(kāi)發(fā)商，對(duì)京南各區(qū)縣的支持，完善各種基礎(chǔ)設(shè)施，改善環(huán)境條件，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)

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