對于投資性需求來講，購房時，如何判別投資性房產(chǎn)及收益價值呢？下面，我們綜合分析投資性房產(chǎn)應(yīng)權(quán)衡各種因素。

認(rèn)真對比

地段與功能優(yōu)劣

在目前的市場條件下決定投資性房產(chǎn)價值及其收益來源的主要動因包括地段與功能。因此如何權(quán)衡二者在投資過程中的作用成為關(guān)鍵。

頭要的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是功能服務(wù)地段或者說地段優(yōu)先。因為任何房產(chǎn)品的附加值或附加功能都儲存于地段當(dāng)中。但有些特殊功能的產(chǎn)品由于設(shè)計規(guī)劃及市場中的先進(jìn)性可能會有較長期的投資價值隱含于內(nèi)。還有一類投資性物業(yè)屬改造產(chǎn)品，一些以前歸屬企業(yè)建設(shè)既自用又可供出售的綜合物業(yè)，借助地方政策，取得銷售許可后都是優(yōu)良的投資品種，其投資價值一部分來自于地段，另一部分來自于功能。

一般來講，期房投資價值優(yōu)于現(xiàn)房，在高價市場環(huán)境下，城郊接合部房子投資價值優(yōu)于地段的一般商品房。

軟性服務(wù)和

環(huán)境影響價值

一個小區(qū)的不同管理、不同的服務(wù)水平會影響到你的投資對象將來的出處與去處，前者指的是成本及利潤回收途徑，后者則直接表現(xiàn)為是否順利完成你的一樁投資交易。這里有一個間接的衡量指標(biāo)，我把它稱之為"社會性口碑"。由于物業(yè)服務(wù)較終要走市場化路子，投資時不妨作為附加的一個考慮。

與房產(chǎn)品的投資價值高度相關(guān)的環(huán)境應(yīng)該指住區(qū)景觀環(huán)境、住區(qū)配套環(huán)境、住區(qū)所轄功能區(qū)環(huán)境三個方面。一般來講，社區(qū)景觀環(huán)境中，有天然自然景觀的社區(qū)比人造景觀的社區(qū)投資價值大。

□置業(yè)提醒

如何計算購房盈虧？

　按國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為：

如果該物業(yè)的年收益×１5年＝房產(chǎn)購購價，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。

如果該物業(yè)的年收益×１5年＞房產(chǎn)購購價，則表明該投資項目尚具升值空間。 （陳振偉）

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