因此特意思考完成這篇，購(gòu)小戶型的難點(diǎn)、與盲點(diǎn)。

　　一，購(gòu)小戶型的難點(diǎn)

　　1、順著投資說開去，面臨如何選擇地段，又因?yàn)榈囟闻c單價(jià)咬在一起，因此產(chǎn)生如何在地段與單總價(jià)之間進(jìn)行平衡的問題

　　這只是在追求短期，追求即時(shí)的條件下才產(chǎn)生的難點(diǎn)，比如有些閑資，即購(gòu)即收租子，這個(gè)時(shí)候得認(rèn)真判斷地段問題，甚至地段，總價(jià)，是正確的判斷原則。那么如何判定呢，筆者的經(jīng)驗(yàn)是，一看同區(qū)域目前商業(yè)零鋪的日租，二看同區(qū)域生活類零售點(diǎn)的分布密度，三看中低檔生活服務(wù)設(shè)施的普及程度，一旦這三個(gè)方面都比較旺盛，說明這一區(qū)域流動(dòng)人口比較集中，自然地，租賃市場(chǎng)是比較看好的。

　　關(guān)系回報(bào)大小的另一個(gè)小問題就是追求更高回報(bào)條件下地段判別，比如北京東三環(huán)，西南二三環(huán)，哪個(gè)更理想，如果追求眼前利益，肯定東三環(huán)為優(yōu)，如果綜合考慮，將未來交通尤其是**規(guī)劃考慮進(jìn)來，顯然，西南二三環(huán)更在理一些，何況價(jià)格上存在一定差異。

　　2、營(yíng)銷方面空間比較大，容易產(chǎn)生真假信息雜合，并且誘惑成分不少，一時(shí)不好辨別

　　筆者指出難點(diǎn)，有些做出解釋，意味著這是一個(gè)你購(gòu)小戶型必須認(rèn)真思考的問題，而有些項(xiàng)，不用解釋，意思就是耳聽為虛，眼見為實(shí)。貨比三家，這個(gè)貨不用看房子的差異，只需看宣傳上的用詞，差異與內(nèi)理的機(jī)關(guān)就可以算出來。

　　涉及這方面的難點(diǎn)內(nèi)容與承諾回報(bào)、量化數(shù)字、預(yù)期市政配套重大規(guī)劃設(shè)施等密切相關(guān)，所以自己注意，哪些是現(xiàn)實(shí)的，哪些是預(yù)期的，而且分析一下共性與個(gè)性。

　　3、所謂購(gòu)房看對(duì)象，還怕對(duì)上眼了，王八綠豆對(duì)上了眼，一美遮百丑，事后反悔遲矣

　　現(xiàn)在是體驗(yàn)營(yíng)銷大行其道的時(shí)代，樣板區(qū)非常漂亮，托也非常稱職，服務(wù)也非常周全，當(dāng)你滿懷欣喜而來，看到許多人哄搶這么少而漂亮的精致戶型，看到空間利用率如此細(xì)致入微，有可能先心動(dòng)了，剩余的就差行動(dòng)，反而忽視了細(xì)節(jié)方面的東西，如同相親，整體印象對(duì)細(xì)節(jié)問題進(jìn)行了完全覆蓋，留下無窮后患，悔之不及。

　　4、氛圍容易產(chǎn)生羊群效應(yīng)，普遍產(chǎn)生追漲心理，讓開發(fā)商的博弈營(yíng)銷大展拳腳

　　這句話針對(duì)博弈來說的，很簡(jiǎn)單，也許你對(duì)開發(fā)承諾的回報(bào)，對(duì)地段的考察，對(duì)單總價(jià)也能承受，對(duì)房屋成單的內(nèi)容與銷售條件也都滿意，又看到如此多的人群圍攻心愛之屋，難免產(chǎn)生妒忌與擔(dān)心，因此早早在售樓先生或小姐的濃情蜜意下落筆了，筆者認(rèn)為，小戶型只是吻合目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀，吻合購(gòu)購(gòu)力不足占多數(shù)而收益差異比較大的市場(chǎng)環(huán)境，后期如同尋呼臺(tái)，參閱拙文《小戶型與尋呼小姐》。

　　二，購(gòu)小戶型的

　　1、套的活用

　　既然小戶型以投資為主，即使自住也基本過渡功能為頭，因此，套的概念是關(guān)鍵，也就是，只追求成套率，不追求是否有合理的格局，裝修技術(shù)非常高超，不用擔(dān)心這個(gè)，而且樣板區(qū)也提供了不同風(fēng)格不同空間的裝修，可資參考。以套為主，意味著面積不用計(jì)較，當(dāng)然從節(jié)約與提高回報(bào)率來講，越小越好。以套為主，意味著追求訴是房主的身份，而不在乎宜居性，在小戶型設(shè)計(jì)中，宜居戶型與次優(yōu)戶型的單價(jià)相差非常大，所以退而求其次是個(gè)好辦法。

　　2、地段判別標(biāo)準(zhǔn)是就業(yè)孵化器，才是商業(yè)人文范疇

　　前面講到地段差別過程的一個(gè)難點(diǎn)，那是你追求現(xiàn)實(shí)回報(bào)才有的情形。但做為購(gòu)小戶型，你肯定希望在未來交易、出租等方面順利脫手，這是投資實(shí)現(xiàn)的主要內(nèi)容。那么，由于其主要內(nèi)在的功能就是用于出租，即使轉(zhuǎn)手，容易出租的房子才會(huì)得到購(gòu)家的青睞，所以地段要慎重，總體原則就是頭看就業(yè)孵化空間，比如周邊就業(yè)氛圍、就業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)如何，是否進(jìn)行與這個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃協(xié)調(diào)的分類，這實(shí)際非常容易判別。次看商業(yè)人文范疇，即這個(gè)地兒人氣如何，建筑是否土洋結(jié)合，歷史上這是老城還是新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)等等，它決定后期較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，尤其是按揭供房的話，決定了回報(bào)的穩(wěn)定性。

　　3、合法性的關(guān)注與檢查

　　這是在提醒你不要一葉障目不見森林。即使你非常喜歡，即使你覺得性價(jià)比非常好，即使你覺得承受力與預(yù)算還有很大空間，即使你只是為了討女朋友心歡，來光顧并下訂，也要關(guān)注合法性，包括土地性質(zhì)，好多小戶型建立在綜合或商業(yè)用地上，年限少于住宅二十至三十年，還有就是小戶有可能建立在爛尾工程上，改擴(kuò)建部分的工程質(zhì)量是否有保障，投資方合作還是換了東家，證件是否整齊合法，都得注意。

　　4、交易方便度與后期升值因素的主要內(nèi)容

　　按照前面提及的，難點(diǎn)，如果你都注意到了，交易方便度問題也就解決了。但由于城市化的速度非常之快，也許你在購(gòu)購(gòu)小戶型后不幾年就有改善型需求或換代需求，因此需要交易小戶型，因此在購(gòu)購(gòu)之初就應(yīng)圍繞交易方便度來再進(jìn)一步考慮，關(guān)鍵內(nèi)容就是后期升值因素的考慮。

　　開發(fā)商往往會(huì)捕風(fēng)捉影地提出許多未來潛力點(diǎn)，這個(gè)時(shí)候你得自己搞搞清楚，不要人云亦云，要找法律依據(jù)，要多聽多看多問，落實(shí)到所有的文字承諾都具體化才行。

　　三，購(gòu)小戶型的盲點(diǎn)

　　1、功能包裝盲點(diǎn)

　　開發(fā)商進(jìn)行營(yíng)銷之初都會(huì)圍繞小戶型的突出功能進(jìn)行層次的包裝，尤其是一些爛尾工程上改擴(kuò)建的小戶型公寓，或者用地年限不足七十年，或者直接就是商業(yè)或綜合用地，開發(fā)商往往會(huì)用概念，用時(shí)尚，用一種更吻合目前市場(chǎng)購(gòu)家普遍要求的文字與圖片，來對(duì)項(xiàng)目的主體功能創(chuàng)新進(jìn)行包裝，以混淆視聽，障你耳目，注意了，可得注意了。

　　你得搞搞清楚以后再下決定。

　　2、樣板包裝盲點(diǎn)

　　開發(fā)商進(jìn)行樣板區(qū)建設(shè)的主要目標(biāo)依然是強(qiáng)化功能在購(gòu)家以上中的地位，強(qiáng)化人們的好感而心動(dòng)到行動(dòng)，同時(shí)適當(dāng)弱化次優(yōu)戶型的缺陷。

　　開發(fā)商營(yíng)銷過程，往往會(huì)加大家具效應(yīng)，燈泡效應(yīng)，減弱開支、工程等方面的隱含費(fèi)用支出影響。容易讓購(gòu)房者感受到身臨其境，較終進(jìn)入心動(dòng)到行動(dòng)的行列。

　　所以購(gòu)小戶型較好看毛坯房或成品房的普通間，驗(yàn)房不可免，同時(shí)工程建設(shè)過程，中斷了沒有，你購(gòu)購(gòu)看中的小戶后如何使用，得按照自己的初步設(shè)想進(jìn)行一下企劃，即使你購(gòu)了就出租。

　　總體的經(jīng)驗(yàn)是，復(fù)雜的問題簡(jiǎn)單化，簡(jiǎn)單的問題復(fù)雜化。

　　3、體驗(yàn)示范引導(dǎo)產(chǎn)生的盲點(diǎn)

　　許多小戶型營(yíng)銷達(dá)到出神入化的地步，體驗(yàn)示范非常舒服，尤其是被包裝成五酒店的公寓，讓參與者儼然就進(jìn)駐了感受，儼然以后的生活已經(jīng)如此曼妙了。實(shí)則不然，一來，這會(huì)所，會(huì)館，公共設(shè)施的購(gòu)主實(shí)際你也是一分子，其二，后期這里并不是你來親自享受，即使是，你也不可能天天做如此之功，小戶型的體驗(yàn)性示范，是日后入住者只能遠(yuǎn)離的影象，無法回歸現(xiàn)實(shí)，除非你是個(gè)丁克，購(gòu)了自住，權(quán)當(dāng)換手機(jī)般容易。

　　4、價(jià)值示范引導(dǎo)產(chǎn)生的盲點(diǎn)

　　除了緊抓肉眼刺激感官刺激以外，開發(fā)商還可能通過價(jià)值示范進(jìn)一步刺激你的購(gòu)購(gòu)欲望。

　　尤其是女性主導(dǎo)購(gòu)房大權(quán)的情形，女性容易感同身受，女性容易接受不計(jì)成本的吹噓，女性容易在數(shù)字引導(dǎo)下描述未來，女性更容易把現(xiàn)象的眼前，當(dāng)成日后的眼前的現(xiàn)實(shí)。

　　本來這些數(shù)字牽引的都是一種美麗的錯(cuò)誤，是企劃的結(jié)果，你一旦認(rèn)真，它就越來越接近現(xiàn)實(shí)了。仿佛文字描述的那些結(jié)果可以信手拈來。

　　照經(jīng)驗(yàn)，復(fù)雜的問題簡(jiǎn)單化，不算這個(gè)糊涂賬。

　　5、源自上述1-4綜合，產(chǎn)生購(gòu)漲不購(gòu)跌，恐慌性購(gòu)購(gòu)等心理盲點(diǎn)

　　細(xì)心的博友應(yīng)該看到，這較后一句我多次提及，一再提醒，就是怕你紅酒被情境勾兌成雞尾酒，國(guó)人的癖好或者劣根性，就是這種面子與內(nèi)心世界若即若離的狀態(tài)，下訂了才后悔，發(fā)生了才擔(dān)憂。

　　說寬余了，理性，明白消費(fèi)，才不會(huì)入錯(cuò)門。

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