全國>>

您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新政 > 如何判別土地使用權(quán)評估中的經(jīng)濟(jì)性貶值?

如何判別土地使用權(quán)評估中的經(jīng)濟(jì)性貶值?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 550 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
眾所周知,經(jīng)濟(jì)性貶值是采用成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估時需要考慮的重要因素之一。所謂經(jīng)濟(jì)性貶值,是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價值損失。如何判別委估對象是否存在經(jīng)濟(jì)性貶值并確定其對評估值的影響程度,需綜合考慮評估項目的背景、委估對象的歷史狀況和現(xiàn)狀、購賣雙方主體、特殊政策影響的區(qū)域等綜合因素。通過以下本所近期所做的整體資產(chǎn)評估案例,我們談一下土地使用權(quán)評估中對經(jīng)濟(jì)性貶值的理解。

項目背景:位于某?。ㄒ韵潞喎QA?。┠呈校ㄒ韵潞喎QB市)工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的某中外合資企業(yè)(以下簡C企業(yè)),中外合資前是一家生產(chǎn)家用電器的集體企業(yè),中外合資時廠址區(qū)域未劃定工業(yè)開發(fā)區(qū),B市也未出臺有關(guān)征地優(yōu)惠政策。因經(jīng)營需要,C企業(yè)的中方股東出讓部分股權(quán)給本企業(yè)的外方股東,特委托本會計師事務(wù)所對C企業(yè)的整體資產(chǎn)(凈資產(chǎn))進(jìn)行評估。經(jīng)中外雙方要求并與本所約定,本次評估采用成本法。

在對C企業(yè)進(jìn)行各單項資產(chǎn)及負(fù)債評估時,涉及到C企業(yè)廠區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)(以下簡稱該土地或土地)評估。經(jīng)核實,該土地產(chǎn)權(quán)清晰,土地性質(zhì)屬出讓土地,土地現(xiàn)狀為五通一平,為C企業(yè)所有,權(quán)證齊全。我們在對該土地的重置成本進(jìn)行調(diào)查時,得知該區(qū)域五通一平土地于評估基準(zhǔn)日的重置成本為76元/平方米(依據(jù)相應(yīng)的征地補(bǔ)償文件及取得土地、開發(fā)土地成本資料計算得到,使用年限為50年)。但是,B市工業(yè)開發(fā)區(qū)以管委會的名義出臺征地優(yōu)惠政策:凡在該工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)新辦的企業(yè),均可以以每平方米27元的價格向該開發(fā)區(qū)管委會購購五通一平的土地(注:土地使用年限為50年,對新辦企業(yè)性質(zhì)及經(jīng)營期限無明確要求)。其操作過程是:該工業(yè)開發(fā)區(qū)管委會通過B市政府劃撥形式取得土地(征地補(bǔ)償費用由政府另行解決),經(jīng)土地開發(fā)形成五通一平后賣給本開發(fā)區(qū)內(nèi)新設(shè)立的企業(yè)使用。如果考慮有償取得土地,開發(fā)區(qū)管委會取得土地并將其開發(fā)成五通一平的成本也約為76元/平方米。也就是說,B市政府出于加快當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、增加財政稅收收入等考慮,通過補(bǔ)貼工業(yè)開發(fā)區(qū)土地開發(fā)成本的形式來招商引資,正所謂“堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)”。另經(jīng)調(diào)查,該開發(fā)區(qū)管委會經(jīng)B市人民政府授權(quán)(有文件依據(jù)),完全有權(quán)處置本開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地。那么,C企業(yè)的土地使用權(quán)評估值應(yīng)以76元/平方米為計價依據(jù)還是應(yīng)以27元/平方米為計價依據(jù)?

本案例中,購方(指C企業(yè)的外方股東)認(rèn)為,只要在該工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)開辦企業(yè)(因評估目的為股權(quán)轉(zhuǎn)讓,C企業(yè)的股東可理解為在開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)立企業(yè)),都可以以27元/平方米購到五通一平的土地,因此土地評估值應(yīng)以27元/平方米為計價依據(jù);土地價值由76元/平方米降為27元/平方米,是由于政府政策因素的影響使土地產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)性貶值。從賣方(指C企業(yè)的中方股東)角度看,由于賣方主體是企業(yè)而不是政府,如果將其取得及開發(fā)成本為76元/平方米的土地以27元/平方米的價格賣出去,這等于C企業(yè)中方股東替B市政府履行了“招商引資”的義務(wù)而得不到政府的補(bǔ)償,顯然不公平。我們認(rèn)為,本案例中購方認(rèn)為的經(jīng)濟(jì)性貶值并不是真正的經(jīng)濟(jì)性貶值。頭先,政府特殊政策因素對土地價格影響的區(qū)域較小, 于為B市工業(yè)開發(fā)區(qū)(我國目前的評估理論對外部條件引起經(jīng)濟(jì)性貶值的區(qū)域界定無專門論述)。其次,土地的市價直接影響土地重置成本。要以27元/平方米的價格取得土地,賣方主體必須是政府(開發(fā)區(qū)管委會),而購方主體必須是開發(fā)區(qū)內(nèi)的新辦企業(yè);因此,27元/平方米的土地價格不是公開的市場價格,而是限定了購賣雙方主體特殊交易市價。再次,從重置成本的構(gòu)成要素看,土地的重置成本應(yīng)包含土地取得費、土地開發(fā)費、稅費、資金成本、開發(fā)商合理利潤等,27元/平方米的土地單價只是部分重置成本(至少不含稅費、資金成本、開發(fā)商合理利潤),而不是完整的重置成本。

綜上所述,我們認(rèn)為C企業(yè)土地的重置成本應(yīng)以公開的市場價76元/平方米為基礎(chǔ)依據(jù)。因此C企業(yè)的土地不存在經(jīng)濟(jì)性貶值。

 

     


掃一掃或者搜索微信號:Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長按識別二維碼

免費看房熱線(0898-66691855

QQ號:點擊這里給我發(fā)消息

遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!

免責(zé)聲明:凡注明為其他媒體來源的信息,均為轉(zhuǎn)載自其他媒體,其目的在于促進(jìn)信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點或?qū)ζ鋬?nèi)容真實性 負(fù)責(zé)。本站轉(zhuǎn)載時會標(biāo)明出處,版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán),請及時和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關(guān)注的樓盤

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號

  • 天來泉二期

    天來泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道

  • 中國海南·?;◢u

    中國海南·海花島

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣

服務(wù)熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛華東路部隊車庫旁 | 公司全稱:海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產(chǎn)網(wǎng)版權(quán)所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號  

  • 商務(wù)通
  • 網(wǎng)站客服熱線
  • 關(guān)注網(wǎng)站微信公眾號