嬰兒潮人口結(jié)構(gòu)等宏觀大方面和行業(yè)中觀層面供求關(guān)系決定行業(yè)將保持長期景氣，政策調(diào)控有利于延長行業(yè)景氣，但更重要的是有利于提高行業(yè)競爭門檻和集中度，使得未來的行業(yè)景氣將更多地為具有很強(qiáng)競爭優(yōu)勢的強(qiáng)勢大中型企業(yè)所享有。

嬰兒潮鑄就地產(chǎn)中長期牛市

二戰(zhàn)后眾多國家出現(xiàn)嬰兒潮，其中以美國、日本和韓國較為典型。嬰兒潮從年輕到成年成長的人口結(jié)構(gòu)決定了美國房地產(chǎn)和股市長達(dá)30年的大牛市，鞏固和提高了其世界專業(yè)地位；嬰兒潮時代亦決定了日本和韓國經(jīng)濟(jì)的迅速崛起，他們是兩國成為世界強(qiáng)國的開拓者。現(xiàn)在，輪到嬰兒潮時代的年輕中國了。

經(jīng)過大量的資料收集和數(shù)據(jù)加工，我們得到的結(jié)論是：嬰兒潮時代在經(jīng)濟(jì)上的人口紅利巨大，在嬰兒潮成員進(jìn)入30歲前后，人口紅利集中體現(xiàn)在地產(chǎn)紅利及其牛市上；嬰兒潮時代的地產(chǎn)紅利表現(xiàn)為大規(guī)模嬰兒潮成員對房地產(chǎn)長時間的基本居住需求、消費(fèi)升級和不動產(chǎn)投資需求；房地產(chǎn)牛市表現(xiàn)為地價和房價的長期上漲，持續(xù)時間達(dá)15年以上，房產(chǎn)消費(fèi)時代平均每年房地產(chǎn)價格漲幅超過15%。

2005年末，中國處于15-64歲的壯年人口占到總?cè)丝诘?1%，0-14歲的少年人口占總?cè)丝诘?2%，二者合計(jì)占98%，僅次于巴西(94%)和印度(95%)。由此可見中國之年輕，人口紅利前景之巨大，亦可見地產(chǎn)牛市之進(jìn)程。因此，不懂得中國的人口結(jié)構(gòu)，不研究中國的嬰兒潮，就不會懂得中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢和前景。

城市化構(gòu)成真實(shí)消費(fèi)基礎(chǔ)

曾經(jīng)有評論說1990年代以來世界進(jìn)步的動力來自于兩個方面：美國的高科技和中國的城市化。自1990年以來中國城市化率連續(xù)17年年均增長1.1個百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)增長的70%。根據(jù)城市地理學(xué)納瑟姆曲線的結(jié)論，城市化率處于30-70%之間時，城市化將加速發(fā)展。中國的城市化發(fā)展進(jìn)程已經(jīng)證實(shí)了該理論，1995年城市化率突破30%后，截至2006年平均每年增加1.4個點(diǎn)，而1978-1990平均每年只有0.7個點(diǎn)。

以每年1-1.5個百分點(diǎn)城市化增長速度的不同假設(shè)，測算實(shí)現(xiàn)中國實(shí)現(xiàn)納瑟姆曲線70%城市化率所代表的高速發(fā)展階段的時間，結(jié)果表明在2023-2032年之間，取中間值，即城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)行業(yè)提供的真實(shí)消費(fèi)需求可持續(xù)到2025年。

城市化頭先表現(xiàn)為城市數(shù)量和地域的擴(kuò)張，我們以城市化每年增加的百分點(diǎn)數(shù)來測算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。結(jié)果顯示，城市化所增加的人口每年將新增3.5-5.3萬平米住宅需求量，這部分人的居住需求基本上需要從商品房市場滿足。較近三年平均每年住宅竣工面積是4億平米，因此，城市化提高新增的城市人口能夠消化現(xiàn)有竣工面積，支持目前的住宅開發(fā)規(guī)模。

城市化其次表現(xiàn)為城市質(zhì)量和環(huán)境的提高，我們以城鎮(zhèn)舊房改造拆遷來衡量。較近幾年的城鎮(zhèn)舊房拆遷率在3-5%之間；如果以房屋50年建筑壽命計(jì)算，則每年拆遷率為2%；以70年住宅產(chǎn)權(quán)計(jì)算，則每年拆遷率為1.4%。假設(shè)拆遷后所需住宅面積為拆遷前的1.5倍，則0.5-2%的不同拆遷率增加的住宅面積為8300萬平米到3.3億平米。考慮到《物權(quán)法》和拆遷成本越來越高的影響，我們接受1%的拆遷比例，即城鎮(zhèn)每年將因拆遷增加1.65億平米住宅需求，占目前年竣工面積的41%，這部分需求中的絕大部分可能通過經(jīng)濟(jì)適用房、中低價配套商品房等保障性住房體系來滿足。

強(qiáng)勢龍頭將分享更多行業(yè)景氣

投資者和市場目前對2008年的資金緊縮較關(guān)注，對此，我們認(rèn)為，資金緊縮不會是全面的規(guī)模壓縮，再融資的緊縮將主要體現(xiàn)為條件提高和融資頻率控制，例如：公開增發(fā)的募集資金投向可能要求土地證、用地規(guī)劃證的法律手續(xù)完備。而對于解決同業(yè)競爭、提高上市公司競爭優(yōu)勢和成長性的定向增發(fā)不會停止。

其次，資金緊縮作為行業(yè)政策在執(zhí)行過程中，不具備競爭優(yōu)勢、行業(yè)地位低和發(fā)展前景黯淡的中小開發(fā)商將頭先被壓縮，具有土地、資金、管理和品牌等優(yōu)勢的龍頭企業(yè)資金應(yīng)能得到保障。第三，資金緊縮會影響諸多開發(fā)商2008年的開竣工計(jì)劃，一方面因?yàn)橘Y金緊縮而影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，減少商品房供應(yīng)，這將對房價有支撐作用。

即使2008年資金緊縮，也不影響我們前期對一二線龍頭房地產(chǎn)公司未來2-3年業(yè)績保持45%以上高增長的判斷，一是在下該結(jié)論時我們保持了一定的政策預(yù)見性；二是對于大多數(shù)公司來說，2006年下半年到2007年前三季度的銷售房款基本決定了2007-2008年業(yè)績的大局，若2008年資金緊縮，影響的主要將是2009年的業(yè)績增長。

在政策方面，2007年房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控較重要的成果是政府基本確立了兩分法調(diào)控體系。政府加強(qiáng)了以前在一定程度上被忽視的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，同時增加了雙限房和廉租房兩個種類，較終建立起多層次的保障性住房體系，將城市中低收入不同層次的基本居住需求從純粹由市場價格調(diào)節(jié)的商品住宅體系中分離出來，通過由政府利用財(cái)政保障土地供應(yīng)、開發(fā)資金、銷售對象等開發(fā)條件的供給。而占人口大多數(shù)的中高收入對商品房的居住、消費(fèi)和投資功能則通過依靠市場調(diào)節(jié)的市場化住宅體系來滿足，因此，兩分法調(diào)控抓住了行業(yè)發(fā)展的本質(zhì)，也有利于資本市場穩(wěn)定對調(diào)控政策的預(yù)期。

我們認(rèn)為，政策調(diào)控和行業(yè)自身調(diào)整壓力使得行業(yè)競爭門檻提高，競爭開始聚焦于資金、土地和品牌優(yōu)勢，未來的行業(yè)景氣將越來越多地為勝出的強(qiáng)勢大中型企業(yè)所享有。

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