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房地產(chǎn)受益板塊有望成“穩(wěn)增長”

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來源：瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 487 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　未來十二個(gè)月內(nèi)，我們維持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“增持”的評(píng)級(jí)。在政策預(yù)期溫和及房地產(chǎn)再融資有條件放開的支撐下，地產(chǎn)股三季度有望迎來一波15%-20%的反彈行情，成為部分避險(xiǎn)資金進(jìn)行配置的方向。投資邏輯上建議把握“一二線” “高中低” “主題投資”三大主線，即在區(qū)域上選擇有行業(yè)基本面支撐的一、二線城市；在經(jīng)營策略上選擇“高周轉(zhuǎn)、中檔房價(jià)、融資成本低”的房地產(chǎn)公司；挖掘區(qū)域升級(jí)、城市更新、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型下的主題投資機(jī)會(huì)。

　　宏觀氛圍偏向穩(wěn)增長

　　從宏觀和政策面看，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車，凈出口增長乏力；消費(fèi)總體保持平穩(wěn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長短期貢獻(xiàn)有限；穩(wěn)增長還是要靠投資的平穩(wěn)增長。受產(chǎn)能過剩和實(shí)際利率偏高的影響，私人部門投資動(dòng)力不足；政府基建投資或成為穩(wěn)增長的籌碼，但受到地方債務(wù)高企和融資平臺(tái)清理的影響，基建投資將有別于過去的投向；房地產(chǎn)投資受政策放松和需求拉動(dòng)，將保持基本平穩(wěn)。受美國QE退出大趨勢(shì)影響，國內(nèi)新增外匯占款將下降，基礎(chǔ)貨幣投放渠道不暢，人民幣升值放緩。三季度，穩(wěn)增長的政策力度有望加大。

　　我們預(yù)計(jì)四季度“新城鎮(zhèn)化”規(guī)劃如果出臺(tái)，可能對(duì)行業(yè)短期的利好有限；從國際房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)觀察，國內(nèi)房產(chǎn)稅大方向?qū)⑹菍?duì)存量房進(jìn)行征收，但受法律、利益分配和價(jià)值評(píng)估體系的制約，1-3年內(nèi)全面向存量房征收的可能性較低，房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市擴(kuò)容將是一個(gè)漸進(jìn)過程，頭先是面向增量高端住宅征收，采取較低的稅率，在各項(xiàng)配套逐步完善以后才會(huì)繼續(xù)深化。

　　影響房地產(chǎn)投資前景的重要政策，包括對(duì)存量房征稅，預(yù)售和按揭制調(diào)整等關(guān)鍵制度。但在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、穩(wěn)增長重要性凸顯的背景下，房產(chǎn)稅擴(kuò)容預(yù)計(jì)難有實(shí)質(zhì)性的突破。政策仍將是增加投資和擴(kuò)大消費(fèi)，譬如加大鐵路建設(shè)、加快棚戶區(qū)改造、加大城市市政基礎(chǔ)建設(shè)；促進(jìn)信息消費(fèi)、大力發(fā)展服務(wù)業(yè)、釋放新型城鎮(zhèn)化的消費(fèi)需求等。

　　三季度景氣波動(dòng)向上

　　對(duì)行業(yè)基本面，我們維持年初提出的全年行業(yè)呈現(xiàn)“N”型走勢(shì)的判斷，

　　三季度預(yù)計(jì)將以窄幅波動(dòng)向上為主。

　　7月受傳統(tǒng)樓市淡季和公積金貸款收緊的影響，一、二線城市樓市量縮價(jià)升，上半年樓市火爆，使開發(fā)商重回一二線核心城市，一線城市土地市場(chǎng)快速升溫表明開發(fā)商看好后市，下半年供求關(guān)系較為平穩(wěn)，但區(qū)域、城市和產(chǎn)品間分化將更加明顯。

　　一線城市新增供給不足，房價(jià)仍有上漲壓力；二線城市則可能出現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)升”；三四線城市供應(yīng)則偏大。受人口流入和經(jīng)濟(jì)增速支撐，環(huán)渤海、長三角、珠三角和中西部核心城市群的購房需求仍較旺盛，但中西部、東北地級(jí)以下城市將面臨更大的壓力。此外，剛需和改善產(chǎn)品有望保持熱銷，大戶型產(chǎn)品去庫存壓力較大。

　　圍繞三大主線投資

　　地產(chǎn)板塊半年報(bào)總體表現(xiàn)良好。已披露中報(bào)的地產(chǎn)公司營收和凈利潤增速分別增長16.3%和29.2%，比去年同期提高13個(gè)和19個(gè)百分點(diǎn)；毛利率為39.3%，穩(wěn)中略降，資產(chǎn)負(fù)債率降至65%。龍頭地產(chǎn)公司表現(xiàn)更加突出，行業(yè)內(nèi)部業(yè)績分化加劇。

　　預(yù)計(jì)三季度地產(chǎn)股業(yè)績保持平穩(wěn)增長的概率較大，較其他周期性行業(yè)更具業(yè)績優(yōu)勢(shì)。的不確定性主要來自房產(chǎn)稅擴(kuò)容，但我們預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)對(duì)存量住房征稅，且擴(kuò)容的步伐可能采取溫和漸進(jìn)方式。

　　7月政治局會(huì)議對(duì)地產(chǎn)調(diào)控論調(diào)趨于溫和，頭次提出“引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。在政策預(yù)期溫和及房地產(chǎn)再融資有條件放開的支撐下，地產(chǎn)股三季度有望迎來一波15%-20%的反彈行情。

　　在投資邏輯上，建議把握“一二線” “高中低” “主題投資”三大主線，即在區(qū)域上選擇有行業(yè)基本面支撐的一、二線城市；在經(jīng)營策略上選擇

　　“高周轉(zhuǎn)、中檔房價(jià)、融資成本低”的房地產(chǎn)公司；挖掘區(qū)域升級(jí)、城市更新、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型下的主題投資機(jī)會(huì)。建議關(guān)注三類公司：“一、二線城市”的華夏幸福、珠江實(shí)業(yè)、蘇寧環(huán)球；符合“高中低”特質(zhì)的榮盛發(fā)展、陽光城；受益再融資可能放開的新湖中寶、鐵嶺新城、東湖高新等。

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