去年11月起，上海房屋拆遷管理辦法發(fā)生重大調(diào)整，變按“人頭”為數(shù)“磚頭”，

實行按被拆除房屋市場價補償安置。幾個月以來，上海市先后出臺了關(guān)于補償安置地段

等級、委托服務(wù)費標準、拆遷補助費標準等十多個相關(guān)細則，楊浦、盧灣、虹口、長寧、

浦東新區(qū)等區(qū)，也相繼公布了各區(qū)價格補償標準。

上海市房屋土地資源管理局房屋拆遷管理處處長賀耀祖介紹說，目前全市已經(jīng)按照

拆遷項目規(guī)模、地塊大小，確定了400多拆遷基地。從當(dāng)前執(zhí)行情況來看，70％－75％的

市民選擇貨幣補償安置，將動遷安置中獲得的?？?，加上部分自備資金，去市場上選擇

中意的商品房。其余部分市民選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，獲得本地區(qū)與貨幣補償金額同等價

值的產(chǎn)權(quán)房屋，或在“拆一還一”的基礎(chǔ)上，再增加地段級差面積，獲得異地產(chǎn)權(quán)房屋。

拆遷市場化補償安置，取消了原先補償安置中的戶口因素，有效地制止了那些千方

百計增加被拆除房屋中的戶口數(shù)量或以“假離婚”等方式改變家庭結(jié)構(gòu)，以謀取更多補

償安置費用的不良現(xiàn)象，符合房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向。有關(guān)人士指出，在新老政策過渡

階段，也有部分市民通過違法建筑的搭建，以造成拆遷房屋居住面積的增加，這種做法

大可不必。因為根據(jù)規(guī)定，在對被拆遷房屋評估過程中，必須委托具有市房地資源局核

準的房屋拆遷估價資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估，各類違法建筑一律不在計算面積之內(nèi)。

政策問答

▲補償安置協(xié)議應(yīng)包括哪些主要內(nèi)容？

（1）被拆除房屋的建筑面積；（2）貨幣補償金額；（3）補償安置方式；（4）搬遷

期限；（5）當(dāng)事人需要約定的其他事項。實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，補償安置協(xié)議還應(yīng)當(dāng)包括安

置房的價值金額、面積、地點和層次等事項。

▲拆遷人如何向被拆遷人或房屋承租人支付貨幣補償款？

拆遷人應(yīng)當(dāng)將貨幣補償款以被拆遷人或房屋承租人的名義存入本市銀行，由銀行開

具特種存款單。特種存款單可以用于支付購房款，也可以兌取現(xiàn)金。

▲新的動遷政策如何維護居住面積較小、收入較低居民的居住需求？

對于部分難以用貨幣補償款購購滿足其基本居住需求房屋，上海市實行異地產(chǎn)權(quán)房

屋調(diào)換的安置方式，其標準以被拆除房屋的建筑面積為依據(jù)，按一定的百分率增加安置

面積。安置房屋的建筑面積如超過應(yīng)安置面積的部分，被拆遷人、房屋承租人再按照安

置房屋的市場價支付房價款。廉租對象和孤老、孤殘、孤幼等特殊困難家庭優(yōu)先試用這

一補償安置方式，并可適當(dāng)減免超過應(yīng)安置面積部分的房款。

案例分析

張先生房屋拆遷為何獲得13.7萬元貨幣補償

張先生一家五口曾經(jīng)蝸居在盧灣區(qū)復(fù)興中路一間9.6平方米的朝北小屋和一間12.7平

方米的閣樓內(nèi)，在太平橋地區(qū)改造中，張先生家的小屋被拆遷，獲得貨幣補償13.7萬元。

這13.7萬元是如何計算出來的？

頭先，取決于張先生家所在的盧灣區(qū)制定的較低補償單價和補貼系數(shù)。據(jù)盧灣區(qū)房

地局拆遷管理科科長洪繼梁介紹，盧灣區(qū)以徐家匯路為界，將全區(qū)劃分為南、北兩個區(qū)

域。南北兩區(qū)拆遷補助費標準稍有差異，但較低補償單價均為4009元，價格補貼系數(shù)為

20％。凡被拆除房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的被拆遷

人或承租人，建筑面積在35平方米以下的，均可選擇房屋調(diào)換。其中被拆除房屋建筑

面積在25平方米以下的，均按25平方米計算。

經(jīng)過評估部門測算，張先生家被拆遷的房屋建筑面積為34.34平方米，市場單價不

足本區(qū)的較低補償單價4009元，按照4009元計算。其房屋的價格補貼數(shù)按照Ａ×Ｘ公式

計算，即每平方米4009×20％＝801.8元。

由于張先生家的房屋性質(zhì)屬于拆遷房管部門代理經(jīng)租的宗教團體住房，那么作為承

租人，根據(jù)公式三，即貨幣補償金額＝（市場單價×80％＋價格補貼）×被拆除房屋的

建筑面積，他獲得的貨幣補償金額為（4009×80％＋801.8）×34.34＝137669.06元。

居住房屋市場價補償安置有關(guān)計算公式

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私有住房 未出租和按市場方式出租 所有人（適用公式一）

老出租私房 所有人（適用公式二）

（包括落政代為經(jīng)租房屋） 承租人（適用公式三）

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公有住房 所有人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的 所有人（適用公式一）

所有人選擇貨幣補償?shù)? 所有人（適用公式四）

承租人（適用公式三）

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宗教團體住房 所有人（適用公式二）

所有人（適用公式三）

代管房 所有人（適用公式二）

所有人（適用公式三）

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上海居住房屋市場價補償安置標準一覽

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基本公式 貨幣補償金額=（市場單價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積

公式一 貨幣補償金額=（市場單價＋價格補貼）×100%×被拆除房屋的建筑面積

公式二 貨幣補償金額=評估單價×100%×被拆除房屋的建筑面積

公式三 貨幣補償金額=（市場單價×80%＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積

公式四 貨幣補償金額=評估單價×20%×被拆除房屋的建筑面積

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部分區(qū)域已出臺的動遷補償標準

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價格補貼系數(shù) 較低補償單價（元/平方米）

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虹口區(qū) 25% A類地段3430；B類地段3329；C類地段2919

楊浦區(qū) 三類地段 35% 3A地段3150；3B地段2950

四類地段 25% 4A地段2950；4B地段2700

浦東新區(qū) 三類地段 35% 3A地段3310；3B地段3150；3C地段2752

四類地段 40% 4A地段2412；4B地段2142

五類地段 40% 1473

六類地段 40% 1236

寶山區(qū) 30% 地段2200；乙級地段1500；丙級地段1200

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(解放日報 張奕) 　　　　　

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