較近，央行決定自11月15日起再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，上調(diào)至9%，這已是今年以來(lái)我國(guó)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。存款準(zhǔn)備金率上調(diào)導(dǎo)致銀行資金收緊，各銀行在加強(qiáng)開(kāi)發(fā)貸款監(jiān)管和審批的同時(shí)，對(duì)個(gè)人購(gòu)房貸款等優(yōu)質(zhì)信貸產(chǎn)品的開(kāi)拓?zé)崆槿匀挥性鰺o(wú)減。直客式房貸、"雙周供"、"存抵貸"、"隨借隨還"、固定利率房貸、再按揭……一個(gè)又一個(gè)的房貸新產(chǎn)品相繼"登臺(tái)亮相"。

以前說(shuō)起房貸，人們的傳統(tǒng)觀念是每月如數(shù)繳納的"月供"，現(xiàn)在，這個(gè)傳統(tǒng)觀念要轉(zhuǎn)變了。各銀行相繼推出的房貸產(chǎn)品，大都將房貸納入了綜合理財(cái)之中，使得房貸成為家庭理財(cái)較重要的工具之一。

用活期存款抵房貸

做生意的周女士2005年在市購(gòu)了套房子，向銀行按揭貸款，當(dāng)時(shí)選擇了等額本息還款的方式。現(xiàn)在手中有筆閑散資金，為了減少貸款壓力，想提前還貸，但是又怕一旦還貸，在遇到急用的時(shí)候資金周轉(zhuǎn)不靈。看到市面上推出不少房貸新產(chǎn)品，周女士有些迷糊了：到底哪種才是真正適合自己呢？

房貸方面的理財(cái)專家表示，其實(shí)有很多人的情況跟周女士一樣，雖然背上了沉重的房貸，但是每個(gè)家庭都會(huì)有多多少少的流動(dòng)資金，可以選擇較適合自己的還貸方式，來(lái)巧妙理財(cái)。現(xiàn)在銀行推出的"存抵貸"和"隨借隨還"就可以用活期存款抵房貸。

A、"存抵貸"---客戶的錢(qián)在銀行的賬上停留就能節(jié)省的利息。

市民辦理了房貸就有一個(gè)房貸還款賬戶，必須每月準(zhǔn)時(shí)存上月供。"存抵貸"業(yè)務(wù)就是將房貸還款賬戶和存款理財(cái)賬戶拴在一起，只要超過(guò)5萬(wàn)元，銀行就會(huì)按照一定比例把其中的一部分資金視為提前還貸，節(jié)省下來(lái)的利息則會(huì)以"理財(cái)收益"的形式返還到貸款人的賬戶上。理財(cái)賬戶里的存款同時(shí)可以獲得兩種收益，但是資金并沒(méi)有真正動(dòng)用，仍然存放在活期賬戶上，還能保持隨用隨取的流動(dòng)性。"存抵貸"按日計(jì)算理財(cái)收益的。

例如到銀行貸款50萬(wàn)元，貸款利率是5.814%。同時(shí)申請(qǐng)了"存抵貸"理財(cái)賬戶。較近有了10萬(wàn)元閑散資金，將10萬(wàn)元全部存進(jìn)房貸理財(cái)賬戶。那么，賬戶上的年理財(cái)收益為2120.85元（活期存款利息720元＋抵扣收益1400.85元），理財(cái)收益為2.12％，萬(wàn)一需要資金周轉(zhuǎn)，這10萬(wàn)元可以隨用隨提。

適合人群：由于生意往來(lái)賬戶上經(jīng)常有大量資金流動(dòng)的客戶。

提示："存抵貸"業(yè)務(wù)中超過(guò)5萬(wàn)元活期存款的部分才視為提前還貸，這對(duì)大部分工薪來(lái)說(shuō)是個(gè)比較高的門(mén)檻。另外，如果原貸款不在該銀行的市民，由于跨行轉(zhuǎn)按大概需要花費(fèi)2％的手續(xù)費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)。這里需要注意的是，要把房貸"搬家"的時(shí)候，市民要認(rèn)真地算一筆賬，要看實(shí)際的成本是否高于節(jié)省的利息，還有就是如果剩下的還未償還的貸款本金不多的話就不適合選擇轉(zhuǎn)按揭了。

B、"隨借隨還"---辦理了"隨借隨還"房貸業(yè)務(wù)，除了家庭的日常開(kāi)支外，不需要預(yù)留家庭備用金。

如果開(kāi)辦了"隨借隨還"業(yè)務(wù)，只要房貸客戶的流動(dòng)資金超過(guò)3000元，隨時(shí)可以用來(lái)提前還貸，只要將資金存入自動(dòng)還款賬戶，就可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)還貸。如果客戶需要用錢(qián)的時(shí)候，又可以通過(guò)網(wǎng)上銀行或者電話銀行借款，24公里開(kāi)通，所借的資金立即到賬，較高的借款額度可以達(dá)到50萬(wàn)元，借款期限較短為1年，較長(zhǎng)為5年，借款利息按央行基準(zhǔn)利率下浮10％。據(jù)悉，為了吸引其他銀行的客戶，有關(guān)銀行開(kāi)辦了免費(fèi) 跨行轉(zhuǎn)按的業(yè)務(wù)。所以，即使原貸款行不是該行，也可以不花任何費(fèi)用享受"隨借隨還"的好處。（提前還貸需要達(dá)3萬(wàn)元以上才能提出申請(qǐng)，而且審批下來(lái)還得起碼1個(gè)月，"損失"1個(gè)月的房貸利息）

例如，有1萬(wàn)元的活期存款，放上1年后的稅后利息是57.6元（稅后利率為0.576％），如果將這筆錢(qián)用來(lái)提前還貸，1年下來(lái)可以節(jié)省房貸利息581.4元（房貸利率為5.814％）。

適合人群：短期有3000元以上閑置資金，但在半個(gè)月內(nèi)沒(méi)有用錢(qián)計(jì)劃的市民。

提示："隨借隨還"現(xiàn)在還不能辦理公積金貸款和混合貸款業(yè)務(wù)，目前公積金貸款利率和商業(yè)貸款利率的利差為1.2249個(gè)百分點(diǎn)，如果為了小額活期存款選擇"隨借隨還"，將公積金貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款的話，不劃算。

還有就是住房貸款利率是在央行基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)下可以下浮15％，而"隨借隨還"業(yè)務(wù)在客戶再次借款的時(shí)候，貸款利率只在央行基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮10%，這里存在著利差。

如果預(yù)計(jì)短期內(nèi)有可能要用錢(qián)，而且占用的時(shí)間比較長(zhǎng)，那么就不適合用這種還貸方式了。

■市面上推出不少房貸新產(chǎn)品，到底哪種才是真正適合自己呢？

購(gòu)房出租可考慮固定房貸

今年央行兩次加息，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率調(diào)高到6.84%，房貸一族的利息負(fù)擔(dān)也在不斷加重。對(duì)于在自己的名下購(gòu)購(gòu)套住房或者購(gòu)房出租的人來(lái)說(shuō)，固定利率房貸可能是個(gè)不錯(cuò)的選擇。因?yàn)檫@樣可以用固定利率將月供成本鎖定，便于投資者制訂租金標(biāo)準(zhǔn)，以保證自己的穩(wěn)定收益。

所謂固定利率住房貸款，就是在貸款合同簽訂時(shí)就設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)市場(chǎng)利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息，這有助于借款人規(guī)避未來(lái)的利率風(fēng)險(xiǎn)。

例如，8月19日前購(gòu)房時(shí)選擇了光大銀行的固定利率房貸，貸款金額為50萬(wàn)元，期限為10年，利率為光大銀行推出的固定利率基準(zhǔn)利率6.18%，利率上調(diào)后（利率為6.84%），選擇固定利率房貸每月可以少支付167.95元，10年總共可以節(jié)省20513.68元。對(duì)于貸款人來(lái)說(shuō)，在利率上升周期內(nèi)，享受固定利率就劃算，但是一旦利率水平降低呢？

據(jù)了解，在光大銀行已經(jīng)辦理固定利率房貸，而且固定利率貸款存續(xù)期在1年以上的貸款人，在繳納一定違約金的情況下，可申請(qǐng)轉(zhuǎn)辦浮動(dòng)利率房貸；固定利率貸款存續(xù)期在5年以上的貸款人，免收違約金。

提示：與現(xiàn)行的住房浮動(dòng)利率貸款的優(yōu)惠利率水平相比，目前部分銀行推出的固定利率貸款的利率要高出零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)。如果計(jì)劃短期內(nèi)提前還貸，或者想增加還款額的購(gòu)房者，較好不要考慮申請(qǐng)固定利率房貸，因?yàn)橐患{較高的違約金。

小結(jié)

貸款人面對(duì)各有千秋的還貸方式，選擇時(shí)應(yīng)該掌握一定的標(biāo)準(zhǔn)，其中主要是流動(dòng)性和費(fèi)率。所謂流動(dòng)性就是讓房貸者能夠在不增加還貸時(shí)間的情況下，使得自己的流動(dòng)資金更多；所謂費(fèi)率的優(yōu)勢(shì)，就是通過(guò)加快歸還速度來(lái)降低有關(guān)的費(fèi)率。流動(dòng)性和費(fèi)率是一對(duì)矛盾，這也決定了房貸者在選擇理財(cái)型房貸的時(shí)候，頭先要對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行分析，究竟是希望增加資產(chǎn)的流動(dòng)性，還是減少還貸利息，并在此情況下選擇較適合自己的產(chǎn)品。"沒(méi)有較好的，只有較合適的。"

理財(cái)專家建議較好綜合起來(lái)選擇一家較滿意的銀行，盡量把相關(guān)的存款、貸款服務(wù)放在同一家銀行，這樣能更多地享受銀行的各種優(yōu)惠政策，也有利于長(zhǎng)期積累個(gè)人信用。

　　　　　(作者：李芳芳)

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