近年來房價的上漲使得許多有志于房產(chǎn)投資的朋友欲在此一試身手，但一次投資數(shù)十萬的金額又使得工薪難越這道門檻，不得已借助銀行貸款。有些朋友想嘗試只需支付頭付和簡單裝修，再將房子出租，以租金來付按揭，這等于是租戶給自己養(yǎng)房。那么，這種“看上去很美”的投資模式是否可行呢？

理論上或可行

某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司銷售主管告訴記者，在兩三年前房貸利率和相關(guān)稅費沒有提高之前，理論上說，房租基本和按揭貸款持平。但是該主管指出，房主的預(yù)期租金與租戶的付出往往是不一致的。雙方經(jīng)過多次協(xié)商后才會有一個均衡價格，而這樣形成的租金，往往會低于房主原先的預(yù)期。

該主管以客戶吳先生為例，2003年，吳先生通過銀行按揭投資了一套國貿(mào)地區(qū)的80平米的商品房，全款20萬元左右。吳先生以5.51%的利率頭付2成4萬，另外16萬辦理20年按揭，以等額本息法計算，月供為1101.52元。吳先生原本擬要以千元價格出租，但是經(jīng)過多次商議，較終以800元的租金成交。這還不包括他另投入的2萬元的簡單的裝修費用。較終算下來，吳先生的房租款仍不能抵付每月的按揭。而即便以5.51%的利率以30年等額本息計算，月供樓款仍需要909元，房租仍是難以支付按揭貸款。

操作上難度大

據(jù)了解，目前想投資房產(chǎn)而資金不夠的客戶，想用“以租養(yǎng)房”方式投資的不在少數(shù)。但這樣不僅租金抵消不了按揭，而且，各種不可預(yù)見的風(fēng)險也層出不窮。據(jù)國貿(mào)的租戶陳先生告訴記者，有時租房客為了住到同等條件更便宜的房子，經(jīng)常會頻頻換房。戶主自己找租客往往不容易，一般情況下找新租客平均得一個月左右的時間，房子得空置月余。這樣算下來，一年中實際收到的租金較多11個月，而租戶往往流動性較大，對房主也是個損失。

省內(nèi)某銀行理財規(guī)劃師告訴記者：現(xiàn)在看來，購房投資的利潤呈平均化的趨勢，另外還有很多不確定風(fēng)險。比如銀行利率的提高、政府征收的不動產(chǎn)稅等因素都制約了“以租養(yǎng)房”的實行。

不僅如此，該規(guī)劃師還告訴記者，即使在京、滬這樣外來人口多的城市，房屋租金也很少有能超過銀行月供的，如果今后銀行利率繼續(xù)提高，這種倒掛還將進一步拉大。

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