倫敦市房價高得嚇人的時候，頭相布萊爾居然花685萬美元購下一套房產(chǎn)，以做退休之用，在沒退下之前，打算以每周3900英鎊的租金先租出去，這樣也可以抵充部分貸款的壓力。不料市場看跌，布萊爾只能收到每周2000英鎊的租金?！　?

現(xiàn)在，上?！胺慨a(chǎn)投資客們”也正遭遇布萊爾的境遇，不同的是前者所面臨的壓力可能要大得多。幾周來，上海抑制房價的力度令這些投資客們開始擔(dān)心，“以租養(yǎng)房”還能否養(yǎng)得起？

周林(化名)，2000年安家上海，夫妻兩個均擁有碩士文憑，優(yōu)厚的工資待遇讓他們生活愜意。兩年后，小有積蓄的周林開始“坐立不安”，無時無刻都會盤算如何能讓已有的儲蓄迅速翻番。2003年“非典”過后，正是上海房價開始飆升的時候。實際上，在“非典”之前，上海人就已經(jīng)在熱論購房投資，以租養(yǎng)房等等，就如1991年上海人談?wù)摴善睍r一樣熱火朝天。上海的房產(chǎn)開發(fā)商也一度借著這股熱勁，狂炒“售后包租”概念，有些開發(fā)商甚至開出了5年甚至是10年的包租合同，而且年回報率基本上都在8%以上。

房子的投資收益是以租金加房產(chǎn)增值來計算的，學(xué)經(jīng)濟的周林比誰都會算這筆賬，8%的收益幾乎要高出當(dāng)時4.95%房貸利率近2倍，再沒有比投資房產(chǎn)令人動心的了！

后來有統(tǒng)計顯示，在當(dāng)時開發(fā)商和投資客的狂熱追捧下，2003年，上海多數(shù)用于投資的小戶型新樓盤甚至在還未封頂?shù)臅r候就可能售罄。

周林的動作是迅速的，2003年底和2004年初，他先后購了兩處房產(chǎn)，頭先是一套價值80萬元左右的自住房，一套40萬元左右的投資小戶型，均選擇20年按揭貸款的方式。前者頭付16萬元人民幣，月供5000元左右；后者頭付只有8萬元人民幣，月供2600元左右。

周林的家庭收入比較穩(wěn)定，基本在16000～17000元左右，負(fù)擔(dān)自住房的月供不在話下，如果兩套房的月供都從現(xiàn)有家庭收入中支出，房債比例就占到了月收入的50%，這不是一個合理的比例。不過，小戶型的投資本身就是“以租養(yǎng)房”，如果也按8%的理想回報率衡量，周林的小戶型投資房月租金平均收入應(yīng)該達(dá)到4700元左右，顯然，這是個過于理想的收益預(yù)期，周林的小戶型實際租金收入也就在2000元左右。所以該房的月供也不需要太多的補貼，基本也算“以房養(yǎng)房”。

其實，周林購房的理由也和諸多投資房產(chǎn)的人一樣。頭先，長期看，房價走高，房產(chǎn)升值是完全的大趨勢。譬如，2001年的時候，上海只有4%的商品房每平方米售價高過8000元，而今天這一比例已達(dá)50%，而在上海內(nèi)環(huán)，根本找不到每平方米10000元以下的房子。其次，其他投資方式有限，房產(chǎn)投資穩(wěn)定。

所以，在把原有的積蓄傾囊而出后一年多時間里，周林一度有諸多感慨，一是感慨自己積蓄遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠豐盈，不能再進(jìn)一步投資；二是不夠有魄力，購購兩套房產(chǎn)后便不敢再舉債。

無法繼續(xù)投資，周林還是尋覓著各種房產(chǎn)投資機會，他也樂于為朋友“支招”。依他的判斷，市的一些老房子，出租相當(dāng)受歡迎。但就長遠(yuǎn)出租投資來說，由于受新房和次新二手商品房的不斷沖擊，同類地段、同類配置的房源中，二手房的房齡越長，租賃價格就越低。另外，當(dāng)越來越多人遷入新建商品房時，會有大量這類房屋拋向租賃市場。相比之下，投入十幾萬元購入這類房屋，或租金中還要扣除還貸成本的投資者，與原來自住持有這類房屋的投資者相比，后者有更大的利潤空間，也就有更大的降低租金的主動性。

不過，當(dāng)“房價抑制政策”一道道出臺的時候，周林的感慨蕩然無存。他說，幸好沒有給自己戴上更重的枷鎖。而他的一個朋友，兩個月前才以12000元的單價覓得市一處小三房，本打算租金至少6000元左右，結(jié)果掛牌一個月，少有問津者，如果賣掉，原先價位肯定沒人接盤。

周林說，現(xiàn)在看來，在租賃市場價格滯后于房價漲幅的情況下，加息實際影響的就是以租養(yǎng)房，業(yè)主很難將月供超額支出的部分轉(zhuǎn)移給租客承受。尤其，在“轉(zhuǎn)按揭”受限之后，轉(zhuǎn)讓的退路都沒有了。

周林稱，如果現(xiàn)在還要投資房產(chǎn)，一定要考慮“資金成本”，包括按揭貸款的利息支出，以及頭付款的存款利息損失。這個成本的計算也很簡單，購房資金成本＝房價×〔(1-頭付比率)×按揭貸款年利率＋頭付比率×存款年利率〕。而當(dāng)購房資金成本／租金比率大于1的時候，市場將不再具備投資價值。

在目前“緊箍咒”一般的政策下，像周林一樣的投資者，可能將難以看到曾經(jīng)預(yù)想到的未來。他說，即使購房資金成本低于租金，購房出租可以賺錢，但貸款購房不僅需要付息還需還本。一旦租金下降，部分投資者將無力承受還本付息(即月供)的負(fù)擔(dān)，立即就體現(xiàn)出現(xiàn)金流的困窘。因此，月供／租金比率也是一個投資者必須考慮到的因素。

在租賃市場價格滯后于房價漲幅的情況下，加息實際影響的就是以租養(yǎng)房。

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